购房过程中的法律问题之我见

摘 要：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。我国房地产行业市场化起步较晚，从上世纪90年代开始，至今也只有二十多年的时间。但自从国务院进行住房改革后，以住宅商品房为主体的房地产业蓬勃发展起来，现已成为我国的支柱产业之一。随着房地产业的发展，房地产问题和矛盾日益突出，这给购房者的利益造成了极大的损害，同时也破坏了商品房交易秩序和社会诚信与公正。因此，我们必须找出其存在的缺陷和不足，进而制定更加完善的现行房地产制度。

关键词：房地产；存在问题；注意事项

中图分类号：D92 文献标识码：A

文章编号：1009-0118（2012）07-0083-02

复杂的房地产问题就像孙子兵法中的“常山之蛇”——击其首则尾至，击其尾则首至，击其中则首尾俱至。对待这类问题，一定要度其首尾，纵览全局，遵循传统法律体系思维的方法，方能妥善解决。相反，攻其一点不及其余的颟顸的做法，要么动辄失宜，废然败退；要么就将本应统筹兼顾的法律价值和制度体系打得七零八落。

一、当前房地产市场存在的问题

商品房本身是一种商品，但它不同于一般的商品，因其成交过程时间长，价格高，手续烦琐等特殊性，以致买卖双方经常产生一些纠纷。随着房地产业的发展，房地产问题日益突出，如各方的诱惑，虚假广告，房价过高，产品质量差等，下面我们就这几个方面进行一些了解。

（一）环境质量、价格等的诱惑

有些开发商在预售广告上冠以模棱两可的文字说明来迷惑购房者的视线，或者在广告中以高超的美工技术甚至用他人的项目形象制作悦目的效果图、商品房模型来表现高绿化率、齐全的配套设施、便利的交通以及房产的豪华典雅大肆宣扬其楼盘规划的完美性。但在实践中根本无法实现该承诺，或者虽能实现一部分，却常常附带着擅自改变小区规划设计、缩小楼间距、侵占绿地面积等行为。一些开发商利用商品房销售广告来误导购房者。其一，以低“起价”来暗示商品房价格，当购房者对广告上的价格产生兴趣，到售楼处才发现实际销售往往是朝向、楼层较差的房屋价格，这种房子基本上是大多数人都相不中的；或者是某种特定环境、特定时间条件下的优惠价格，或者被告知起价的房子已经售完，其余的房子一般远远高于起价。其二，“优惠价”猫腻多。不少商品房预售广告中的“全市最低价”、“面对工薪阶层的承诺”实际上开发商隐去了诸如绿化费、保安费、教育配套费、管道煤气费等各种附加费用，所有这些费用加起来足以赶上甚至超过宣传的“优惠价”。

（二）房价过高

住房是人类生存和发展不可或缺的物质条件，同衣服、食物一样，是人类的基本需求。但住房问题是一个长期困扰世界各国政府和人民生活的重大的社会经济问题，它是城市化与工业化发展的产物，决定于投资体制、生产制度、流通制度和管理制度。作为经济活动的聚集地，人口在城市高度集中，产生了对住房的巨大需求，形成了住房供应的绝对短缺，导致住房价格上涨。中国有13亿人口，又处于城市发展的重要阶段，结果自然是房价会无障碍地上涨，住房让很多年轻人陷入绝望，房价让一大批人多年的收入变成了泡沫。因此，政府还应限制住房的价格，在以《中华人民共和国价格法》作为法律依据，制定一系列的法规、政策，来控制住房的价格。《中华人民共和国价格法》规定了五类商品和服务价格，政府再必要的时候可以实行政府指导价或者政府定价，包括：1、与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；2、资源稀缺的少数商品价格；3、自然垄断经营的商品价格；4、重要的公用事业价格；5、重要的公益价格。该法特别规定了当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨的时候，国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施。