应对房地产业宽容一些

房子，从未像今天这样紧绷人们的神经，房地产业，从未被妖魔化得如此深刻，这一切似乎为10年房改画下了一个并不精彩的注脚。目前，我国几大都市的房价已令当地中等收入者无力置业，这无疑是房地产业泡沫的明证，有房者沾沾自喜，无房者拧干父母所有积蓄凑首付。一时间，人人都占据了道德制高点，或者愤青式地怒斥开发商黑心，或者温和地以“中国住房自有率世界第一”为例证规劝无房者租房。但是，房地产业真的绑架了中国经济吗?高房价是否就是经典著作中描述的“每个毛孔都滴着血和肮脏”?对此，笔者有几点自己的看法。

首先，中国房地产业的发展是城市化进程的需要。房地产业与我国经济相关联的第一个逻辑起点，并不是它带动了50多个行业的发展，也不是它拉动了多少内需，而是来自中国经济中长期发展的最大动能：城市化。观察世界主要国家的城市化进程，基本都遵循“城市化－郊区化－逆城市化一再城市化”的发展规律。随着人口的拥入和产业的集中，必然造成中心城区的高房价和交通拥堵，当二者发展到难以容忍的程度，人们就会逐渐远离中心城。所以，当我们今天狂热炒作“房奴”和“地王”时，也应想到，在下一个发展阶段，人们又会因为城市的衰落而唏嘘。

其次，要实现“住有所居”，靠市场不如靠市长。实际上，住宅的民生属性和经济属性是此消彼长的关系，商品化住宅只能是利益最大化的载体，企业家的社会责任感不可能也不应该体现在交易过程中，而是完成财富积累之后通过慈善事业回馈社会。在交易中让利1000元和赚钱后捐赠1个亿完全是两回事。靠政策打压房市是永远无法实现“居者有其屋”的，只能通过政府的保障性住房制度圆普通大众的住房梦。在三类保障性住房中，经济适用房和两限房在定价机制上的滞后性，决定了二者将很快退出历史舞台，政策性租赁房成为唯一的选择。国际上，政策性租赁房的供应体系已相当成熟，比如香港的公屋、新加坡的组屋、美国的租金补贴政策和老年公寓，都有一套比较完善的运营经验供我们借鉴。笔者的建议是，引入政企合营的模式(BOT／PPP)作为政策性租赁房建设运营的解决方案：在建设中，采取“政策性租赁房建设+附属商业设施和周边部分土地划拨”的捆绑方式，让开发商有利可图；运营中，由财政补贴政策性租赁房运营成本，资金来源可考虑以个人所得税和社保基金增值收益成立专项资金：政策性租赁房面向广大的中低收入者，不设过严的准入门槛，但居住条件上必须与商品住宅拉开更明显的差距，满足人们基本居住权即可。也就是说，即使回到“筒子楼”时代也并不为过，这样，可以促使有了一定经济条件的人去购买商品房，使政策性租赁房不会成为养懒汉的温床。

最后，还是看看房地产业在国民经济中的比重吧，房地产业约占中国GDP的5％，即使加上建筑业中的部分相关增加值，全部经济占比也不超过8％。在寸土寸金的北京，房地产业占地区生产总值的比重仅7％，它的量级远没有多数人想象的重。从经济发展史上看，房地产业关联度再高，也不可能成为自由市场的统治者，我想，还是对房地产业宽容些吧。