房产公司工程管理的有效策略浅析

摘要：社会发展带来的不只是便利与进步，更对建筑业提出了更高的要求，这就需要甲方做好现场的总体把控工作，做好前期策划及准备工作，对施工过程严格把关。本文根据项目实施的过程进行分析，提出房产公司工程管理的有效策略，希望能给房地产公司的管理工作提供有效建议。

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关键词：房产公司；工程管理策略

中图分类号：F293 文献标识码： A

随着房地产市场的发展，客户对项目的品质要求越来越高，品质越高的项目，带来的经济效益也就越大，就要求项目工程管理不断发展。对于任何一项建筑工程来说，建筑工程管理质量的好坏，直接影响其综合水准；对任何一个建筑企业来说，建筑工程管理质量的高低，直接影响其长远发展。

1 项目施工前管理

1.1做好工程管理规划

项目实施前要预先评估工程管理的各环节，提出相应管理措施，减少风险因素，提高工程管理水平，为此有必要制定项目工程管理指导书，主要内容包括：项目工程管理架构、项目总控制进度计划及保证措施、设计管理措施、项目施工组织方案、材料设备供应方案、项目质量保证措施、项目成本控制措施、现场安全文明管理措施、成品保护措施、工程移交程序及要求、文件档案管理措施、工程的重点难点分析等。这能够明确项目目标，使项目的开展更有计划性，缺少计划就会使项目管理变得错综复杂，影响施工效率。

1.2做好项目优化设计

做好设计方案优化是甲方技术工作的首要任务，而往往由于设计院不认真进行经济分析，而追求高标准，或为保险起见随意加大安全系数，造成投资浪费。需要用价值工程原理进行设计方案分析，以提高价值为目标，以整体效益为出发点来进行优化设计，一是要慎重选择设计单位；二是加强甲方专业力量，能够用价值工程原理做出设计方案分析；三是不要过度追求新颖、独特从而忽略了对优化的要求，做到美观、技术，经济兼顾，避免设计保守浪费现象；四是甲方与设计相互协调配合，明确工程应具备的功能要求及应达到的目标；五是优化设计应有具体的明确的措施，应体现地域、环境、气候对优化设计的影响。

1.3选择优秀施工单位 ，签好施工合同

施工单位的素质直接影响工程进度和质量，在对施工单位的选择上，要严把质量关，做好对施工单位的调查和筛选，选择的依据包括施工单位的资质、信誉、经济状况、技术设备、最近的工作业绩、项目经理的素质、员工素质等，最好是能够找优秀的施工单位长期合作，建立战略伙伴关系。

合同是甲乙双方进行管理的依据，合同具有法律效力，要加强合同的管理就要树立法治观念，同时注意提高合同管理人员的专业素质，细化合同条款，建立标准合同，严格落实合同中的条款。

1.4做好施工前准备工作

施工准备工作是为了创造有利施工条件，保证施工能够又快、又好、又省地实施，主要有：1、现场调研，对周边的市政情况作充分的调研，查明临近开闭站位置和容量、市政给水管路走向和接口位置、污水管线走向和接口位置等，对于设计阶段尚未发现的地下建筑物、地下管线、不能按时交接的工程占地、施工中可能危及安全的建筑物及设施等也要查明并及时解决；2、七通一平，主要指上水、下水、电力、电信、燃气、道路、供暖、场地平整；3、测量放线，勘测单位对建筑物进行定位放线，需经规划局验收合格；4、相关手续办理，包括施工临水、临电、临时排水及施工路口等，也包括按照政府有关的规定及程序办理工程报建手续；5、组织合同交底，确保合同执行及关联各方掌握合同主要条款内容，减少纠纷，提升合同履约质量；6、开工申请报告审批，具备下列条件方可批准开工：施工图已交底、会审，施工组织设计已审批，施工现场已具备施工条件，施工单位的各项准备工作已就绪，监理规划和监理实施细则已审批，各种施工许可手续齐全。

2 提高建筑工程管理质量的有效策略

2.1健全和完善管理监督机制

科学的工程管理制度必须摒弃以往的分包式管理模式，让建筑工程从以往混乱的环境中解脱出来。对建筑工程中的各项工作进行明确的责任划分，在分工明确的条件下各项工作才能以良好的秩序进行；建立健全完善的建筑工程监督体系。健全完善的建筑工程监督体系能够及时发现工程中存在的问题，并及时采取相应的措施，最大限度的保证建筑工程管理工作的有效进行，责任制度与监督管理机制相结合能够有效地端正施工人员的工作态度并进一步提高施工人员的工作积极性。对建筑工程中的所有工作够按照相关的规定进行严格的监督，一方面能够保证建筑工程的管理工作顺利进行，另一方面还能够保证建筑工程的整体质量，维护建筑工程的现场施工秩序。

2.2整合和优化人力资源配置

人员素质是建筑工程管理的核心环节，因此要重视提高工程参与人员的综合素质。高素质的建筑工程工作人员能够在一定程度上提高建筑工程的整体质量，因此建筑工程管理要不断优化人力资源配置。建筑单位应有针对性的制定健全的培训管理体系和考核机制，对建筑工程从业人员进行专业的技能培训和思想道德教育，有效提高他们的专业水平和职业道德，端正工作态度。在建筑工程管理过程中要根据工程队劳动力的需求情况，对现实和潜在的劳动力进行周密计划，有效流动，合理调配，充分调动人的积极性和创造性，提高劳动效率。项目经理要按照动态平衡，统筹优化的原则，建立劳动力整体优化，实现劳动力供给与建筑需求最佳组合的人力资源管理运行机制。

2.3加强工程材料和机械管理

工程材料是保证建筑工程质量安全的核心因素，所以必须要保障工程材料质量，才能为提高工程施工质量奠定基础。工程材料的优劣直接和工程施工质量挂钩，所以在材料采购过程中必须要制定完善的材料管理机制，并选择有经验的采购人员，才能有效地防止上当受骗。同时还要加强监督管理，才能避免违法违纪、偷工减料等现象影响工程的质量安全。机械设备是建筑施工企业至关重要的施工工具，确保机械设备资源的过程使用能力，保证设备以良好的状态投入建筑工程施工，一方面要对机械运行原始记录、维修记录、设备台帐、机械设备技术档案管理等基础工作加以重视，实行微机跟踪管理，使之实现其科学、有序的管理。另一方面要科学维修管理，及时更新改造机械设备。

2.4实现建筑工程成本控制

建筑工程的成本由人工费、材料费、施工机械使用费、措施项目费、施工管理费、其它税费等组成。具体包括所消耗的主要材料，结构件及其它材料，调转材料的摊销费，施工机械的台班或租赁费，施工人员的工资、奖金以及项目部等一级组织在管理工程施工中所发生的全部费用支出。通过有效的控制建筑工程的施工成本，将有限的施工资金进行合理的利用，不但能够让施工单位在同行业的公司中拥有更大的竞争力，还能够在降低建筑成本的同时提高建筑工程的质量和效益，缩短工期。做好工程建设的设计和概预算工作，尽最大的努力保证施工过程中不发生设计变更，尤其是被迫变更。每一个涉及资金的环节都不应遗漏，只有这样才能编制出具有真正实际意义的工程投资概算。

3 总结

工程项目涉及范围广、时间长、费用高，对管理的要求也越来越高，甲方贯穿于项目建设的始终，要想做好项目管理工作，需要不断加强自身学习、提高自身能力，这样才能在项目管理中发挥作用，提供客户满意的建筑精品。

参考文献

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[2] 尹贻林：工程造价计价与控制[M].中国计划出版社，2010.

[3] 金渡、关海玲：房地产项目的成本控制分[J].山西高等学校社会科学学报，2004（16）.