资金监管有利于二手房市场管理

从今年的6月15日开始，北京市进行二手房交易开始实行资金监管。二手房买卖双方只能有两种方式进行-钱款划转。一是资金监管。将首付或者全款打入中介公司或交易保证机构在各个银行设立的专用账户；二是在签定完《购房合同》之后，再签定《资金自行划转声明》，房款由买卖双方自行划转。

在楼市捂盘惜售，期房房价高企等背景下，目前京城二手房市场受到广泛关注，为什么要进行资金监管？这会对市场造成怎样的影响?资金监管是否能真正管好资金?继《楼市》98期对京城二手商品房出入迷局进行深入调查后，本期《楼市》特邀北京房地产中介行业协会副会长周宗楚，中大恒基房地产经纪有限公司董事长刘益良、链家房地产经纪有限公司总经理左晖、我爱我家控股公司签约中心总监王秀娟深入探讨资金监管政策下二手商品房的交易管理。

为何监管?

刘益良：杜绝吃差价行为

资金监管是二手房“网签”的一个重要流程，所以，6月15日起强制执行的资金监管是北京二手房市场适应“网签”的前提条件，这有利于市场的公开透明，也有利于政府部门对二手房市场各项指数的监控，规范整个二手房交易市场。资金监管也在很大程度上避免中介机构的违规操作，从根本上杜绝吃差价等恶劣事件的发生。而对于普通百姓来说，这些管理规定的出台，可以让他们更加放心地购买二手房，他们与中介机构的合作也能得到更好的保障。

自资金监管执行以来，依然有不法中介利用买卖双方不熟悉资金监管政策而钻空子。不少不法中介暗示买房人不要把首付或者全款全部存入资金监管账户，留出一部分存入中介账户，而中介公司将这部分钱款提出去炒股或者挪为他用，这种情况已经引起有关部门的重视，所以，买卖双方一定要熟知资金监管的意义和流程，避免自己的利益遭受损失。

周宗楚：防止中介公司截留资金

引起监管部门出重拳的原因是前段时间国内市场上出现的多起违规事件。资金监管政策主要是为了避免市场上出现的中介企业通过截流资金用于扩充门店，或作周转资金，或转投其他行业进一步获利，导致更多涉及金额更大的中介挪用、卷走资金的事件的发生。挪用资金的中介企一旦资金链断裂，后果不堪设想，如果不实行资金监管，将有可能导致更多类似恶意事件发生。此次央行参与政策的制定与实施，就是要把资金监管的账户明确下来，向市场表明账户的安全性。

监管影响几多?

左晖：有助于平稳房价

当房价是处于上涨的大趋势下，市场操作规范的程度越低，其对价格推波助澜的作用就越大。从当前北京的房地产经纪行业来看，市场操作还不是很规范，交易信息的透明度很低，“暗箱操作”“乱吃差价”等现象也比较严重，从而在一定程度上抬高了楼市的价格，并以此获利。北京实施存量房交易资金监管之后，对于抑制房产的投机行为以及规范市场操作行为会起到相对明显的作用，这在一定程度上可以剔除由于市场不规范导致房价非正常上涨的空间，从而有助于平抑房价。

周宗楚：有利于交易资金的安全

从交易程序可以看出，以后经纪公司将不能再经手交易结算资金，交易资金也就没有任何沉淀在经纪公司自有账户的可能。因此，资金监管实施后，曾经屡见不鲜的经纪公司挪用客户资金进行扩张、或者用于其他投资的行为都将不复存在，一些靠客户交易资金进行现金周转的经纪公司很有可能陷入窘境，甚至会出现一些资金实力较弱的中小公司难以生存的现象。而此政策也将遏制诸如“天津汇众事件”等“卷款逃跑”的恶性事件，交易资金将得到最为有效的保证。

刘益良：利于促进二手房交易

对于传统的中介公司来说，它的职能不仅是提供广阔的二手房信息平台，促进交易，协助办理贷款、过户。它还将承载买卖双方的信任，以钱款保管方的角色出现。而现在，中介公司将不再具有这样的职能，职能的减少意味着因这个职能所产生的纠纷，投诉会减少，有利于重新树立中介机构的形象，改变消费者对中介公司以往的偏见，有利于促进二手房交易。

由于买卖双方对彼此缺乏了解和信任，所以一般不会进行“自行划转”，尤其是对于贷款或者需要解抵押的二手房交易来说更是如此。因为实行资金监管会延长房主拿到全部房款的时间，所以房主不同意签署《北京市存量房交易结算资金划转协议》，依旧按照旧的交易流程将房款打入中介公司的“非资金监管专用账户”。但6月15日以后，预计有超过7成的二手房交易会进行资金监管，尽管交易周期会拉长一个月左右，但是考虑到自己几十万，上百万的房款安全，买方还是会选择资金监管．而卖方此时更多的也有无奈了。

王秀娟：市场反应平稳

买方利益因此得到了最大的保障，因为现在的交易方式是把钱放在银行，银行承担一个“保险箱”的作用。

6月15号的政策实行，我觉得市场的反应还是比较平稳的。因为政策早在今年的4月份就已经进行了宣传，当时的政策规定“在2007年4月15日之前已签订存量房买卖合同的可按原规定办理转移登记手续，但双方当事人应在2007年6月15日前申请办理，逾期未申办的，按本暂行规定执行。”据了解，在4月份政策宣传的时候就已经有人开始使用资金监管的方式来进行二手房交易，资金监管已经给市场操作预留了两个月的缓冲时间，大部分人还是有心理准备。

资金监管难在哪里?

左晖：资金监管流程有待完善

以全付款为例，资金监管的基本流程为：买卖双方签订《北京市存量房交易结算资金划转协议》后到银行将房款存入“专用账户”，领取存款凭证。然后到保证机构(包括经纪公司下同)领取资金托管凭证并到房地局办理产权转移手续。等到买方取得新产权证，卖方取得办结单之后，卖方再到保证机构，领交易资金支取凭证，然后到银行进行交易资金划转。

从此流程可以看出，整个资金监管过程需往来穿梭于银行、保证机构、房地局之间，手续烦琐，另外需要交涉的不同性质的部门和人员非常多，一个环节不当就会影响整个流程。如果“三部门”之间有一个可供操作的封闭式互联网平台，一切都将变得极为简单：买卖双方签订《北京市存量房交易结算资金划转协议》然后到银行，将房款存入“专用账户”。银行分别发指令给经纪公司(通知买卖双方可办理产权过户)和房地局(只需审核买卖双方办理产权登记的房产是否在指令库内)。买卖双方直接到房地局办理过户。过户完毕，房地局发出指令给银行，银行直接将交易资金转划到卖方账户。

由此可见，如果有一个封闭式的互联网平台供“三部门”操作，不但流程简单得多，整个过程的人员摩擦等问题也几乎不存在，因此，互联网平台是整个资金监管流程优化的关键所在。当然，资金监管还在试行阶段，一切都有待完善，并且随着买卖双方的逐渐认可，操作将变得更加顺畅。

周宗楚：买卖双方观念需调整

资金监管的出台，目的是根治中介公司挪用资金的弊端，保障买卖双方的权益。而面对新的合同、新的签约方式、新的房款结算方式，规范政策的直接受益对象――业主和购房者，也要重新适应新的市场环境，他们需要一个学习和适应的过程。

在实际操作过程中，也许买卖双方考虑到手续办理的时间比较长，而且手续烦琐，会对资金监管方式产生抵触心理。其实，他们都对政策存在一些误解，比如，部分卖方急于拿到交易资金，要求交纳契税或取得转移登记受理单即划转交易资金，但实际上这对于买方是不公平的，转移登记办理过程中仍存在风险。因此资金监管强调转移登记办结后划转交易结算资金即为保证交易资金安全，同时也要保证房屋权属安全；再如，由于划转流程规定买方领取产权证、卖方领取办结单，部分消费者误解为买卖双方同时到场才能办理双方的领件手续。实际只要权属部门通知买方可以领取房产证时，卖方即可领取办结单，无须双方同时到场，这就杜绝了因为买方延迟领证而耽误卖方领取办结单的情况发生，即卖方不再受制于买方的个人行为。

对于今后如何扩大政策的执行面，主要在于两个方向的推进：其一是积极进行政策的推广与宣传，各个中介公司要积极宣传，媒体也需要积极宣传此政策的意义，以获取市场上的更多认可。另外是继续对流程进行优化疏理，如进一步与银行系统沟通，解决存取款问题，加快交易信息处理计算机平台的建设．逐步加快产权办理的进度等。

王秀娟：避免办完完税凭证后的风险

资金监管实施前，卖方急于得到房款，要求做完完税凭证就进行资金划转，而买方一旦是贷款购房(当前二手房市场贷款购房约占一半比重)，这时候贷款还没有下放，就需要另行拆借或由保证机构垫资，虽然很麻烦风险也很大，但基于卖方市场的强势，也只好妥协。

而资金监管实施后，如果是全款购房，只有在房屋转移登记手续办理完毕、买方取得新产权证、卖方取得办结单时，才能将房款划转给卖方银行；如果是贷款购房，只有转移登记手续办理完毕后，才会将贷款资金全部划入卖方的账户内。正是由于在房款交割的节点上选择不同，资金监管后卖方取得房款的时间相对延后，导致少部分卖方做资金监管意愿较低。

因此，买方应该坚持取得产权证后再付尾款，坚持资金监管。因为办完完税凭证也有可能出现一些风险，例如，办理过户时该房产被查封，卖方又不肯或不能退还房款，买方将承受巨大损失或陷入无休止的纠纷中。