二季度京高档公寓销量止跌转升

除受股市影响外，4月、5月之后，很多高档公寓项目陆续推出新的房源，也是促进成交量走高的原因所在。

北京高档公寓市场在经历了一季度大势的洗礼之后，二季度销量明显反弹。来自房地产交易网的数据显示，二季度高档公寓平均成交量较一季度上涨80％有余。其中，星河湾、御园、阳光上东、合生国际花园、泛海国际居住区等典型楼盘，均有不俗的表现。

是什么令高档公寓销量止跌转升？高档公寓回暖属短暂繁荣还是长期向好？

成交稳步递增

进入6月份以来，北京高档公寓市场回暖明显。根据本刊市场研究部的最新监测显示，6月1－10日，高档公寓典型项目平均成交44套，环比5月份(整月)上升15.8％，比4月份和3月份，分别增高41.9％、63.3％。

高档公寓市场整体回暖的事实。如具体到个案，情况各异。近日，记者从泛海国际居住区了解到，该楼盘6月1－10日共成交79套房屋，这一数字高于其5月份和4月份整月的成交量。据悉，其5月份和4月份分别成交72套、65套。而在3月份的波谷时期，其成交量为36套。

在一季度大势萧条之际表现出较强抗跌性的星河湾，如今的销量亦呈明显回升之势。据星河湾策划总监韦凤君介绍，该项目一季度共成交55套，成交面积达21718平方米，在当时销量排名前10的楼盘中位居首位。二季度成交量再创新高，截止到2007年6月20日，星河湾二期住宅网上认购量累计达112套。根据网签统计情况，星河湾二期在5月28日－6月3日一周便认购公寓36套，其中有一半已经转签。据悉，星河湾二期开盘至今不到半年，已经销售过半。

同样表现惊人的还包括合生国际花园、天鹅湾和御园，合生国际花园进入二季度后的第一个月销量便达65套，环比上升124％。天鹅湾二季度首月成交30套，环比上升57.8％。御园5月19日开盘，到6月13日，不足一个月的时间，共成交30套，销售额高达4.2亿元。

另外，值得一提的高档公寓项目还包括阳光上东，该项目年初至今成交量一直稳步上扬。据阳光上东销售总监戴庆丰介绍，该项目一季度共成交105套，二季度截至6月21日，成交量达195年套。成交回暖由此可见一斑。

受益股市降温

如今高档公寓市场的火热与一季度的冷清可谓天壤之别。是什么令高档公寓市场回暖？业界认为与股市降温有关。

“股市与楼市之间永远属于此消彼长的关系。”在天津大通建设集团尹永红看来，如今的股市、楼市的表现无疑印证了自己一直以来持有的这一观点。“年初时房地产市场尤其是高档房市场成交较为冷清，除了开发商通常所说的传统淡季外，主要缘于2006年股市进入‘牛市’，吸走了相当部分资金。高档公寓的买家往往都非首次置业，而是二次三次尚或多次置业，所以，对于他们而言，当发现有比楼市更好的投资获利渠道时，投资便会转向。然而，就在投资热情高涨之时，5月底股市大跌分明给所有投资者上了一堂风险教育课。因此，大量投资者出现观望。然而，热钱总得有个出处，所以．不少投资者开始重回楼市。”尹永红如是分析。

诚然，为了促进证券市场的健康发展，5月29日财政部决定自2007年5月30日起，证券交易印花税税率，由现行1‰调整为3‰。次日，沪深两市大盘大幅低开，全天震荡下行。当日，在和平里营业所接受本刊记者采访的股民于耀先后悔不已。“2001年开始自己创业，拥有一家经营医疗机械的公司，虽然规模不大，但也积累了一些资金。原打算今年年初给父母购置一套80万左右的房屋，但2006市在股市大赚的朋友劝我炒股，当时心想如果获利，可以给父母拿一套更大的房屋，于是也加入了炒股的行列。在朋友的指引下，3月份、4月份挣了20多万，可到5月底6月初股市大跌时，损失了四五十万，只有交个房子的首付款了，真后悔当时没给父母买房。“于耀先回顾。

近日，接受本刊采访的不少股民都表达了类似的感慨，历经股市的潮起潮落之后，他们认为，投资股市虽然回报高，但其中也孕藏着较高的风险。投资楼市，虽然回报较低，但可以坐享房产升值所带来的稳定收益。所以，当时很多被套牢的股民告诉记者，一旦股市回暖便将资金撤出购买房产。

除受股市影响外，在房地产业界人士看来，4月、5月之后，很多高档公寓项目陆续推出新的房源，也是促进成交量走高的原因所在。

长线前景看好

高档公寓受益股市降温的事实自是毋庸置疑。高档公寓市场属短期回暖？还是长期向好？下半年高档公寓成交量又将呈现何种走势？

对此，思源顾问董事总经理李国平从供需的角度进行了分析。李国平认为．就需求而言，近年高端市场的需求增长态势非常明显．尤其是外省市人群进京购买高档房的比例不断增长。随着奥运会的日益临近，高档房的需求将继续增长：就供应而言，受政策影响，供应量则会持续减少。这些因素将促使高档公寓市场持续升温。

星河湾策划总监韦凤君亦持有类似观点。支撑其观点的理由是，一方面，高档公寓多拥有强势环境支撑．另一方面，高档公寓的产品品质优于普通住宅。因此，长期来看，高档公寓颇具市场竞争力。

年初高档公寓遭受冷遇是因为市场供应出现断档，很多项目前期销售殆尽，后期还没推出。就下半年的走势而言，本刊认为只要供应有保障，销售是绝对不成问题的。据了解，下半年很多城区内的高档公寓项目将全新入市，届时市场将现供需两旺。

虽然多数业内人士对高档公寓市场持有乐观预期，但亦有少数人士认为下半年高档公寓市场将继续走低。主要原因在于供应量的增加以及连续调控对投资情绪的压抑。一方面，下半年供应量将加大；另一方面，持续调控对于财富阶层的影响亦较大。这种压抑必然会带来下一个楼市投资高峰，预计这种高峰将在奥运会之后出现。因为，届时城市的公共配套更加完善，且奥运政策的经济也将产生延续效应。