数十亿物业管理启动性经费失踪

根据北京市目前商品房每平方平1500～2000房元的建安费标准，一个大型社区的物业启动性经费大约为千万元，而从北京市政府1995年颁布第21号令至今的这10余年间，北京4000余家小区的物业公司没有一家公示过这笔费用。在21号令被漠视的10年，有数十亿物业启动经费神秘失踪。

5月22日，备受关注的健翔园小区业主与前物业管理公司物业管理纠纷一案随着健翔园业主的败诉暂时告一段落。健翔园业委会对物业管理启动性经费(以下简称“经费”)的追讨是案件的重头戏。然而，法院“缺乏依据、不予支持”的判决却让健翔园以及其他十几个小区业主的心情跌至低谷。虽然健翔园业委会已提起上诉，但著名律师孟宪生6月20日对记者表示，健翔园业委会胜诉的机会仍然很小。

复杂的政策规定

“我们业主在与开发商发生的各种协议、文件中均未能体现出有物业管理启动性经费。我们是在维权的过程中偶然看相关文件才知道的。”刚刚经历败诉的健翔园业委会主任任晨光对记者说这些话时透着辛酸。

2005年1月，健翔园业委会成立，在维权的过程中，业委会代表发现有一笔物业管理启动性经费，当业委会向健翔物业追讨这笔经费的下落时，得到的答复却是“花光了”。

任晨光说：“我们在提出要求的时候，开发商说是根据政府文件来定的。”于是业委会要求开发商出示其所称的政府相关文件，“但开发商说没有，让我们自己去找。开发商就不想让我们知道这个事。”

经过查阅从1995年到2002年的多个文件中，任晨光对“经费”的认识逐渐清晰起来。其中，北京市在2002年公布的《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》(561号文)，其中第十三条规定，产权人已缴纳的房屋大、中修费(扣除已用于维修费用)，物业管理启动性经费应纳入公共维修基金管理，并按建筑面积比例计入各产权人明细账。

“看到这个文件的时候，我们对大中修费已经了解了，但是我们以前不知道还有‘经费’，看了另外两个文件才明白是怎么回事。”

1995年北京市政府第21号令《北京市居住小区物业管理办法》，第十四条规定设立物业管理的启动性经费，由开发建设单位按照建安费2％的比例，一次费给物业管理委员会(今业主委员会)或物业管理企业。1999年北京市政府的1088号文《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》，第七条规定已按21号令收取物业管理启动性经费或维修基金(以下简称“维修基金”)的单位必须将维修基金交至市小区办代管。

经过复杂的梳理过程，任晨光认为，“政府文件对这笔钱的规定已经很明确，这笔钱应该由业主共同所有，并且要和公共维修基金并在起，交到小区办，接受政府监管。”

在健翔园小区业委会诉小区原物业公司追讨小区物业启动性经费一案一审开庭之后，又有新天地等4家小区业委会表示要向开发商及前期物业公司追讨业主应得的物业启动性经费。但是和健翔园小区很相似，他们往往会从物业管理公司那里得到两个答复：“没有”，或者“花光了”。

数十亿“经费”失踪

如果说健翔园“经费”的被发现是漏出了“经费”的冰山一角，而当全市其他小区的经费全部浮出水面后，人们才发现，这座巨大的冰山已经残缺不全了。

位于西三环紫竹桥附近的豪柏公寓的“经费”的问题也是从业主与前物业公司对服务质量的纠纷上牵扯出来的。2005年4月23日，通过豪柏公寓三分之二的业主同意，把该物业就解聘。

“在解聘老物业的时候我们才发现有‘经费’这笔钱，我们按建安成本算出共230万左右，和新物业公司交接时，老物业也承认有这笔费用。“于是业委会就向物业公司要这笔费用，但物业又说开发商没给它，业委会交涉说，“如果开发商没给你这笔钱，你给我们出具证明，那我们就不找你要了，但他还不出证明。”之后，包括豪柏公寓开发商、老物业、新物业和业委会之间签了一个四方协议。协议中，开发商和老物业都承认有这笔钱，而且开发商和老物业承诺按政府相关规定执行，“但是我们找过几趟要这笔钱，也给他们发过信函，但是到现在他们仍然置之不理。我们也找过开发商，但开发商不予回答。”王国英无奈地说。

6月20日，孟宪生律师在接受记者采访时表示，根据北京市目前商品房每平方米1500－2000元的建安费标准，一个大型社区的物业启动性费大约为千万元．而从北京市政府1995年颁布第21号令至今的这10余年间，北京4000余家小区的物业公司没有一家公示过这笔费用。在21号令被漠视的10年，有数十亿物业启动经费神秘失踪。

“经费”权属不清

业委会败诉，判决书中表示，对物业启动经费问题，健翔园业委会自主解释的行为并不具有法律上的效力。“特别是对于该项费用的定性以及引用相关规定涉及的相应制度及具体执行情况，由于尚无具体、翔实的实施方案和明文规定，缺乏法律依据，法院无法给予支持。”

6月20日，任晨光告诉记者，健翔园业委会表示不能接受法院此判决，已向北京市第一中级人民法院提起上诉。

但孟宪生告诉记者，按照现有的法律法规，健翔园业委会在此诉讼胜算的机会仍不大。孟宪生说，在追讨主体方面，目前法律规定有些混乱。

孟宪生分析，根据1995年北京市文件中用的概念是物业启动性经费，没有明确是“资金”还是“基金”。按照2002年的规定也不是很明确，如果说纳入基金管理，管理人应当是法定或者是约定的基金管理人，在追索时应由基金管理机构来追索，全体业主作为受益人来最后享受利益；如果说不是基金，只是一笔启动经费，只要掌握在物业公司手里，这笔钱很可能就会被物业公司花掉。“业主委员会如何代表全体业主进行追讨，其法律地位如何定义，目前都属于模棱两可的状态。”

此外，在1999年北京市颁布的《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》第七条中，明确规定物业管理启动性经费的单位，必须交至市小区办代管。但是，市小区办作为物业管理启动性经费的代管人，是否有追讨这笔钱的责任，目前也尚无定论。

正是对经费性质没有法律，法规的明确确定，又缺乏相应的解释，才导致开发商、物管公司与业主间的纠纷不断，而法院对此的判决缺乏法律依据，业主的诉讼失败也存在必然性。但是业主的败诉导致的结果将可能是，经费冰山在业主眼皮底下迅速消融，而业主却无可奈何。