经济背景在城市形态上的体现

摘要：本次调查搜集了自96年上海及小陆家嘴地区开发至今的相关经济数据以及该地区的城市建设数据，通过对经济发展数据、城市开发强度等建设程度的数据分析，研究城市的经济发展与城市建设的相互关联，并通过对这种关联性探索，谈谈未来该地区城市建设的导向的个人见解。

关键词：经济；城市形态；建筑强度；密度；区位择优；竞租理论；正相关

中图分类号：TU247.9

文献标识码：B

文章编号：1008-0422(2007)12-0116-03

伴随着近年来上海乃至全国的经济发展，城市的形态出现了相应的变化，很多城市经济活跃的地区都经历了类似的过程：①从低密度到高密度：②从多层到高层，再到超高层，将城市空间由水平方向的拓展转向水平与纵向多维度拓展；③大量并迅速地拆迁、重建工程。这些城市更新发展过程看上去是简单的拆迁与建设过程，但是却又似乎与经济的发展有着密不可分的相关性。我们可以通过经典的经济学原理解释其背后隐藏着的深刻联系――城市的形态与地区经济发展的相关性。

1　概述

1990年国务院宣布浦东开发开放。1990年9月外高桥保税区、陆家嘴金融贸易区、金桥出口加工区率先成立，标志着浦东开发进入实质性启动阶段。浦东的陆家嘴经济开发区从一经启动便得到了全国各方的关注，因而在最初也进行了城市设计的国际竞赛，一系列的竞赛方案都从城市设计的原理出发，对该地区的各个层面进行了整合，在这里我们看到了很多从专业理论角度、美学观赏角度等等出发的考虑。可是回顾十多年的发展历程，我们从陆家嘴的城市形态中看到了更多是经济因素促动下的城市形态。

在城市没有重大结构变化的前提下，陆家嘴金融贸易区该区域的经济均得到飞速发展，使得相同区位条件的土地价值上升，换言之，就是开发成本中购买土地的价格上涨，开发商为了不丢失利润、甚至追求更大的利益，势必要求在政府部门控制的额度内进行更高强度的开发。于是传统的街道空间尺度被改变，建筑形态、结构、材料被不断更新，城市天际线也发生了巨大的变化。

2　陆家嘴地区经济发展阶段与其城市建设情况

陆家嘴地区先后经历了区域总体规划、土地招商批租、功能组团开发、大规模基础设施建设等不同阶段。可以说从1995年到2003年是大规模建设时期，城市形态发生了日新月异的变化，因而接下来将分析这个时期中经济条件与城市形态各自的变化，并试图寻找他们之间的关系。

2.1上海城市经济条件

陆家嘴地区的发展可以说是上海以及浦东发展重要的一部分，带动了他们的发展，但是上海、浦东的发展可以说也同样促进了该地区的建设。(见表1)

2.2陆家嘴在经济大背景下的城市形态发展

陆家嘴金融贸易区是目前唯一由国家授权，以开发金融贸易为主导产业的国家级开发区，位于黄浦江的东岸，处于内环线和黄浦江的环抱之中。规划面积28km2，占浦东新区的54％；居民54万人，占浦东新区的40％。首先我们先对该时间段的建造情况作一个简单概述，并纵向结合经济对其进行分析。

1995年

至1995年底，负责金贸区开发建设的陆家嘴(集团)公司累计开发土地面积3.08km2，动迁居民13320户、单位340家，拆除各类旧建筑138万m2。其动迁量占了整个浦东新区同期动迁总量的50％。在建的108个项目按照功能组团合理分布，总建筑面积516万m2，吸引投资人民币172.71亿元、24.07亿美元，创造了全国开发区之最。140余幢各具风格的现代化大厦已建成。其中金融街(区)银行、证券、保险、投资信托等18幢金融类大楼，建筑面积105万m2。

1997年

1997年金贸区固定资产投资13.18亿元，累计完成90.2亿元。动迁单位29家，居民1907户，拆除各类旧建筑13.47万m2。金贸区已开工建设大楼项目123个(174幢)，建设面积753万m2。累计竣工大楼88幢，其中：陆家嘴金融街(区)建造银行、证券、保险、投资信托等金融大楼25幢，总建筑面积242万平方米，其中银都、海关、招商、船舶等大楼已经竣工或投入使用。

1999年

经过近10年开发，金贸区已成为中国外资金融机构、要素市场、高楼大厦最密集的地区之一，成为基础设施完备、投资环境优越的开发区。至年底，金贸区已经建成各种风格和功能的高层建筑229幢。在金融中心区建成大楼19幢，19幢大厦与陆家嘴中心绿地(10万m2)、滨江大道组成了浦东最富现代气派的宏伟景观。

2001年

经11年开发建设，负责金贸区开发建设的上海陆家嘴集团公司累计动迁居民2.7万多户，单位738家，拆除建筑物219.23万m2。年内，375幢风格各异的楼宇相继建成。金茂大厦、东方明珠广播电视塔、上海科技馆成为上海新的标志性建筑。世纪大道、世纪公园、滨江大道、陆家嘴中心绿地、外滩观光隧道、上海水族馆等大型观光、娱乐、交通、公益设施相继建成。

2003年

经13年开发，该区建设已具一定规模，成为中国金融投资机构、跨国公司总部、要素市场、各种服务中介机构最为密集的地区之一，并逐步为世界经济所关注。

由于今年来开发强度的不断增加，使得土地稀缺，楼价高昂，CBD规划面积1.7km2，现可供开发的土地仅剩28万m2，可使用建筑总面积为140万m2到160万m2间。

3　经济对土地的调节作用分析

3.1区位择优与区位理论

区位，指为某种活动所占据的场所在城市中所处的空间位置。

城市中的各项活动都有相对集聚的趋势，都要寻找在城市中最适宜的位置。这可以说是小陆家嘴今天建筑高度越来越高，建筑密度越来越大的一个基本原因。作为城市中的建筑，他的功能往往自发地作出调整，这种调整往往主要是在经济的驱动下。

区位理论就是运用经济学的理论和方法，试图为城市中的各项活动找到最佳区位，即能够获得最大利益的区位。作为CBD，小陆家嘴的开发商为了追求利益的最大化，不断调整开发项目的类型、位置、强度等，寻找最合适的建造方式。于是在有限的土地和不断投入的资金下，建筑面积成了开发商斤斤计较的数据，高度、密度被不断突破。

3.2竞租理论

1　区位可达性两个方面：(1)不同活动对可达性的需求程度不同；(2)不同开发活

动对可达性变化的敏感度不同。在小陆家嘴地块中，可以说可达性最强的便是正大广场这一片商业区，因为是商业相对于办公、住宅等来说对可达性的要求更高。可以说该地区很大一部分的建筑是用于办公，而办公相对来可达性来说，要求并不是很高，相同性质的办公楼在中心区的租金高出相对周边的地区，可是实际在于可达性上的区别却不是很大，因而在该地区周边仍有许多办公楼不断生成。并且周边的陆家嘴CBD国际型社区略见雏形，形成“世贸滨江”、“仁恒滨江”、“陆家嘴花园”、“盛世年华”等一批CBD房产知名品牌或著名居住小区。

2　从边际效益看，不同区位开发的边际投入与产出情况不同，区位条件越好的地区开发强度越高。(边际效益的图)，小陆家嘴作为国内首屈一指的CBD，可以说在经济上他的边际效益是显而易见的。所以各大要素市场进驻其中，在经过十几年的建设后，随着要素市场的完善必然推进了该地区的经济的持续发展，因而在经济的推动下，建筑仍将继续他的在经济条件下的自我调整，城市形态仍将进一步的改变。

4　结论

可以看出：

4.1地价对土地使用的调节作用；

随着城市经济的发展，同一区位的土地价值随之升高。一些对地价支付能力相对比较弱的企业移出该地区，居住功能的用地由该地区的中心向移出，逐步形成了经济活力大的功能比如金融办公内移，向外为商业功能，再是居住功能。这与经济学原理中，城市空间的水平分布特征是一致的。

4.2对土地使用量的调节；

在小陆家嘴地区的建设，由于其区位的因素，导致其开发建设都以高强度为主，这反映在城市形态上就是高层与超高层的建设、集中的建设为主。并且在这些高层建筑中，低层的功能主要以可达性要求高的商业为主，向上以金融办公为主，这与城市空间分布的垂直特征是相吻合的。

4.3从数据中可以看出，不同的经济发展阶段下，所能建设的城市形态、建筑功能也是有一定规律的。

4.4政府对干公共开发的干预，给该地区的城市持续发展带来新的活力，突破了城市开发的瓶颈阶段，充分弥补了市场主导开发带来的负效应。

我们可以通过上述结论对于该地区的未来开发强度作出初步的估计，到2020年，如果城市经济水平达到了一定阶段，那么与之相适应的城市开发强度则可以通过回归分析的方程得出，那么也许到那时，对于现状强度较低的建设则到了需要史新的阶段。这对于未来城市开发是很有导向意义的。