物业税的开征对房地产市场的影响

摘 要：文章由物业税的税负归宿理论剖析入手，通过建立相关模型，对目前市场上两种描述物业税开征以后开发成本或房价下降的前景有代表性的方案加以实证测算，按照物业税等价替代成本下降部分的原则，在采用辅助变量法的基础上建立一个自回归分布滞后模型，从而进一步分析物业税税率的改变对商业物业租金价值变化带来的影响。

关键词：物业税 房地产市场 影响效应

中图分类号：F810.423 文献标识码:A

文章编号：1004-4914（2011）12-211-02

一、引言

即将征收的物业税对房地产行业的影响是全方位的，它不仅直接改变了房地产税费制度，而且会改变房地产行业的经营模式、房地产开发与消费模式和竞争格局。物业税的开征目的在于合理调节财产的过分集中，平均财富，增进社会公平；引导理性消费，增进资源有效配置；抑制土地囤积和商品房投机炒作；增加地方政府财政收入；纠正房地产市场结构性矛盾等等。本文由物业税的税负归宿理论剖析入手，分析物业税开征后对房地产市场的影响效应。

二、物业税对住宅房地产市场影响分析

1.地产租赁价格的构成。我国《城市房地产管理法》（第54条）对房地产租赁价格的构成做了原则性的规定：“住宅房屋的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”房地产租赁价格的构成，应包括生产和流通过程的全部费用和盈利，其构成一般应包括折旧费、维修费、管理费、税金、保险费、投资利息、平均利润和地租等八项因素。如果按八项因素计算，即能获得社会平均利润的价格，其价格等于价值，称理论价格。这种理论价格只是提供了一个基本的定量参考，至于房地产租赁价格的多少，还要受宏观经济状况、房地产租赁市场供需状况、投资风险、房地产提供的效用大小及房地产税收政策等因素的影响。其中，房地产税收政策作为国家调控房地产市场经济活动的有力杠杆，在房地产的开发、经营、持有、使用和转让等环节课税，将影响出租者的权益收入（影响资产的净现值）及投资者的价格预期。

2.物业税对房地产租赁价格的影响。（1）物业税导致房地产成本构成的变化。从理论上讲，开征物业税后，在购买新房这一环节上，购房成本将下降，但是，物业税在降低了房地产开发成本的同时也改变了房地产的持有成本，要求其所有者或承租人（个人或法人）对其所有或使用的土地和房屋建筑物等房地产缴付一定税款，其税款额度随房产价值的变化而变化。随着物业价值的提高，业主需支付的税金也相应提高，业主必然会以提高租金的方式将税负转嫁给租户，以获取同样的利润。（2）物业税资本化入房地产租赁价格的理论论证。既然物业税税负归宿要受供求弹性、征税范围等诸多因素的影响，在进行物业税税负归宿分析时就应尽量将所有的因素都考虑到，而这些因素往往很难找到具体的量化指标。因此，为了分析物业税对房地产租赁价格的影响，我们假设这个房地产租赁市场是接近于竞争型市场的，这样，我们假设的市场具有以下的特点：一是所有影响房地产供给与需求的信息可以随时通过市场价格反映出来，市场机制在这种情况下能够起到十分有效的调节作用。二是 住宅供应量固定不变，且某个市场区域内所有的可租空间是同质的（完全可相互替代）。三是短期内，城市人口保持不变，对住宅租赁需求量固定不变。四是政府税收政策对出租房屋的供应有重要影响，租金收入需要纳税，但购买房屋的按揭利息允许从收入中扣除。五是房屋租金水平高低主要取决于空置率（v）和物业税率（τ）。研究这种接近于竞争型市场中，在一定程度上能够反映物业税对房地产租赁价格的影响。

现假设个人投资者在利率为i的情况下，以贷款比例m（贷款额/物业价值）购买价值为H的物业，产生年租金R，τ为物业税税率，则物业税T=（R-miH）τ，其中，miH表示允许从应评税值中扣除的按揭利息，设k=R/H>0，则T=(k-mi) τH，实际物业税率为

T/R=(1-mi/k)τ（2-1）

公式（2-1）表明在既定的租金/价值率和利率水平下，实际税率趋向于随物业价值的增长而下降。

为了分析物业税对房租的影响，我们构造一个二维变量的模型，其中，假设房屋租金水平高低主要取决于空置率(v)和物业税率（τ），即租金为v和τ的函数：

R=f(v,τ)，f1

其中，0

假设把空置物业及自住物业从物业税中扣除，则征收物业税所得到的税收总收入为：

G=(1-v)τR(1-w)K（2-3）

最大化G，则拉格朗日函数如下：

L=(1-v)τR(1-w)K+λf(v,τ)（2-4）

其中，K为住宅总数量，w为房屋自住率，假定两者在短期内不变。

分别求L对v、τ、λ的偏导数，并使之为零，得到：

-τR(1-w)K+λf1=0（2-5）

(1-v)R(1-w)K+λf2=0（2-6）

f(v, τ)=0（2-7）

由（2-5）、（2-6）、（2-7）联立求解得：

f2=-（1-v）f1/τ>0（2-8）

这种情况表明短期内物业税能被资本化入租金，业主能将税收负担转嫁给承租者。

由于房地产是特殊商品，它的使用价值区别于其他商品的，还包括消耗期限长。恩格斯指出，对消耗期限很长的商品就有可能把使用价值零星出卖，即出租。因此，房地产的流通就有出售与出租两种交换形式。这两种交换形式都是所有者交出商品的使用价值，实现其交换价值，区别只在于出售是一次性实现交换价值；出租是分期逐渐实现其交换价值。房价和房租都是房地产价值的货币表现形式，都是房地产的价格形式，都应该反映房地产的价值。房地产价值是联结房租与房价的链条。从某种意义上讲，房价是房地产价格的基本形式，房租是房地产价格的派生形式。房租是以房价为基础、为依据计算出的。由于同一房地产的售价和房租所反映的是同一房地产的价值，或者说房价和房租反映的房地产价值应该是相同的、一致的。

因此，通过研究物业税对住宅房地产租赁价格的影响，我们可以判断出物业税对房价也存在着同样的影响。

三、物业税对商业地产市场影响分析。

1.物业税影响商业房地产程度理论分析。虽然物业税的课税对象为商业物业的所有者，但是他们最终可能并非要承担全部的税收负担。从前文税负转嫁的理论分析中，可以看到商业物业的所有者可以通过某些途径将税负转嫁给其他人，如通过以提高其生产的商品价值的方式转嫁给消费者，支付低工资转嫁给从业人员或者通过支付较高的租金转嫁给租用者。而且通过前文物业税资本化入住宅租赁价格的理论论证，对于商业物业我们也可以得出同样的结论，即短期内绝大部分物业税税负将由商业物业的租用者承担。物业税的开征产生的影响可以以物业租用者能支付的“需求价格”和业主所能接受的“供给价格”之间的关系。可以用公式（2-9）表示：

Pd-Ps=t（2-9）

其中，t表示每单元需支付的税收。税收的改变会引起租用者租金和业主租金收入的变化。公式（2-10）表示：

δPd-δPs=δt（2-10）

税收改变的有效影响程度取决于市场上的供给和需求弹性。如果面对相对小的租金变化租用者愿意搬迁，那么需求就是有弹性的。这种情况往往发生在一既定的物业市场中存在大量同质可供物业。同样当市场中物业供给对于租金是敏感的，那么供给就是有弹性的，例如当开发商有很多机会开发新商业物业或将现有的商业物业转化为其他的用途，这种情况就可能发生。

税收改变的有效影响程度可以有以下两个方程式表示：

其中，εd和εs分别表示需求弹性和供给弹性。

假设极端情况下，既定用途的物业的供应是完全有弹性的（即εs=∞），那么市场上租金的任何下跌将导致物业所有者将其物业从租赁市场中撤出，税收将全部落在物业租用者上。因为物业租用者相对处于弱势，租赁该物业的成本将随着税收的增长而增加。

在相反的情况下，如果某一类型的物业的供给是完全无弹性的（即εs=0），那么市场租金的下跌将对用于出租物业数量无影响，因而税收将完全落在物业所有者身上。因为此时物业租用者相对处于强势，租赁成本将在物业税上保持不变，因为随着税收的增长租金下跌了。这就暗示市场上可供租赁物业的供给越小（即供给弹性更小），租户可以通过减少租金的方式将增加的物业税负担转嫁给所有者的比例就越大。

我们可以认为短期内供给弹性是相对小的，因为物业存量相对固定，而且物业供给量的增加有滞后性。随着时间的流逝，当新的物业建造起来和其他用途的物业转化为商业物业，当地市场商业物业的供给量对于市场租金的变化可能变得更敏感。这表明物业租赁者短期内比长期可能承担更多的物业税负担。另外，不同地区和不同经济发展区域的供给弹性是不同的。因为区域规划、土地开发用途的限制都会引起供给的不同。

需求弹性同样也是如此。商业物业需求弹性越大，租用者的谈判空间就越大。（因为，当地市场上有很多可供选择的同质物业），这就会导致租户通过降低租金将税收部分转嫁给所有者。相反，当商业物业的租用者不愿搬迁而不在乎租用成本，则是需求无弹性，例如在某一既定市场内可替换的物业少的情况。

2.物业税税率改变对商业物业影响的深度分析。目前国内涉及此方面的研究还很少。英国和美国的学者曾对物业税税率对商业物业市场产生的影响做出过一些研究，但是这些研究结果的精确性往往获得数据的质量和数量所限制。从国外学者研究物业税与租金的关系来看，他们几乎都没有考虑物业质量对租金的影响。这样一来，这些研究就很有可能使研究结果产生偏差，因为地段、物业质量、配套设施如交通都对商业物业的租金产生很大的影响。从英国学者的观点来看，Sibley发现物业税税率的改变引起卡姆登（Camden）和威斯敏斯特（Westminster）物业需求的减少并且导致租金的降低。然而，这个研究没有对统计显著性进行测验。Crosby和Keogh研究1986至1987年诺丁汉（Nottingham）当地零售业租金的重新评估对市场的影响。他们发现税收和租金之间的联系不是很大。他们表明在一定期间内其他一些因素在决定租金方面会比税收更重要。然而，他们未能考虑一些对租金和税收高低都有联系的因素，如物业的“地段”和“质量”。由美国的McDonald从事的研究采用259个芝加哥的物业信息来估计物业税对商业物业租金的影响。同英国相比，美国的物业税是施加于物业所有者的。他利用一年内的租金和税收信息来研究，将物业质量及一些物业属性，如楼龄等考虑在内。McDonald发现物业所有者能将45%的物业税通过提高租金的方式转嫁给租户。因此物业税最终影响范围在所有者和租户之间相对是平等的。然而，需要提及的是McDonald没有将商业物业市场的动态性考察在内。我们的研究试图在已有的研究基础上建立一个自回归分布滞后模型，测算物业税和商业物业租金之间的重要的联系。尽管物业税对商业物业市场的影响是重大的，但是这种影响并非是短暂的，政策的出台往往会有一定的时滞性。滞后现象在房地产市场是一种普遍现象，在建立预测模型时，有必要考虑滞后因素的影响，从而使预测结果具有更高的可信度。研究中采用两个可替换的关于物业租金的度量标准，即估算租金价值和毛租金。估算租金价值是在某一公开市场中的特定时点上房地产估价师对于物业能出租价格的评估。在判断估算租金价值时所有的相关因素如物业类型、面积、地段、使用限制等都要考虑在内。毛租金是在特定时点上物业所有者所实际收到的租金。在重要性方面，这两度量标准的重要性是不同的。几乎选取物业都有超过一个以上的租户，因为缺乏租户的信息，因此很难知道某一租户支付的实际租金或者物业所有者因为空置率的变化引起的租金收入的变化。估算租金价值因为有关物业的地段、面积等信息的易获得性，因此更易于测算。鉴于上述原因，估算租金价值通常被认为更重要，常常被用作为基准价值。

假设条件如下：（1）我们假设在短期内物业的质量不发生改变。（2）我们模拟一个动态的过程允许物业租金对于物业税的征收会有一定的滞后变化。（3）另外，我们不考虑短期内区域和国家经济的变化。在模型中，本年度方程式中误差项和租金变化的滞后价值之间的相关性可能对税率对租金影响产生的偏差估计。为了弥补这些不足，将采用辅助变量法。辅助变量（如若干年后的税收）同解释变量（若干年前的税收）相关，但在本年度方程式中与误差项不相关。辅助变量在方程式中代替实际解释变量，允许产生无偏参数估计。为了进一步判断物业税税率的改变对商业物业租金价值变化带来的影响，可以采用辅助变量法建立一个自回归分布滞后模型：

ERVi,t=αERVi,t-1+β0RATESi,t+β1RATESi,t-1+Vi,t

（2-13）

其中，ERVi,t表示第t年i物业每平方米的估算租金价值。RATESi,t表示第t年i物业每平方米的税率。β0、β1分别表示对应解释变量的系数，其中β0为短期乘数，β1表示动态乘数或延迟乘数，它们分别表示税率对租金价值的本期或各滞后期线性作用的大小。误差项Vi,t表示无法察觉的因素。如果β0=-1（即租金对税率变动的短期反应为-1），也就表明如果只考虑税率对租金短期的反应，那么增加物业税税率会引起租金立即减少，相当于把所有税收增加转嫁给物业所有者。

此模型中税率对于租金的长期影响如下：

（β0+β1）/（1-α）（2-14）

滞后的因变量系数α，决定租金的调整速度，其值越接近1表明调整过程越缓慢。

四、小结

房地产价值是由多种因素综合作用的结果，物业税作为其中的一个重要因素，其改革必定会对房地产价值产生影响，但是我们应该认识到房地产价值并不会因为一两个因素的出现而造成房价的大幅变化，开征物业税还不是足以影响房价高低的根本原因，最终房地产价值的变化还是取决于供求关系。

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（作者简介:金伟民，南京工业大学高级会计师、硕士；吴翔华，副教授、南京工业大学土木工程学院房地产经营管理系主任、南京工业大学天诚不动产研究所副所长 江苏南京 210009）

（责编：芝荣）