“钻石级”业主何以沦为弱势群体

我们如此焦急，因为我们热爱自己的家园；我们如此激动，因为我们热爱自己的生活；我们如此愤怒，因为我们热爱自己的生命，我们的命运当然由我们自己掌握！

颐园小区是深圳著名的钻石级小区。因为这个小区不乏身家亿万的“钻石级”业主。这些身家亿万的“钻石级”业主按说都是强人。但事实上，这些强人面对物业管理公司仍免不了沦为弱势群体。他们在社会上叱咤风云，在自己的家门口却只能低眉顺眼，忍气吞声。

一

主审法官提高了声调，追问原告、嘉里建设（深圳）有限公司颐园管理处负责人：

“你们确定物业管理费标准经过了哪些法定程序？”

管理处负责人的回答显然是答非所问：

“我们主要依据物业管理的成本来确定收费标准。”

法官的眉头皱了起来：

“原告注意，我问的是法定程序，比如物业管理条例对此有没有规定，如果有规定，是怎样规定的？”

原告报以沉默。

法官继续追问：

“物业管理费标准是需要法定程序审批呢，还是物业管理公司自己说了就算？”

原告依然沉默。

这是2004年11月23日，深圳市罗湖区法院审理嘉里建设（深圳）有限公司颐园管理处状告业主刘某拖欠物业管理费一案的现场小镜头。

法官的问题原本不难回答，深圳特区物业管理条例早就言之凿凿：物业管理收费标准的制定有两个途径，已成立业主委员会的，由物业管理单位与业主委员会在政府指导价范围内协商确定，经业主大会通过后执行；未成立业主委员会的，由物业管理单位提出收费标准报物价部门审核。身为法学博士的原告对此应了然于胸。他之所以避而不答，不过是无言以对：已组建业主委员会的颐园小区，物业管理收费标准根本就没有经过业主大会审议，而完全由嘉里建设（深圳）有限公司颐园管理处单方面确定，因此根本就于法不合。

物业管理收费标准没有业主置喙的余地，收费标准之如脱缰野马，也就是情理中事了。1997年12月深圳市物价局出台深物价141号文件《关于下达我市物业管理服务收费指导标准的通知》，该通知规定，所有物业均实行政府指导价，多层住宅每平方0.6元～1元；别墅参照高层商住楼、住宅楼收费标准，每平方2.6元～4.5元。照此规定，颐园小区多层管理费标准最高为1元，别墅管理标准费最高为4.5元。但发展商无视政府的收费政策，强行提高管理费，别墅升至6.2元，多层升至7.4元。多层收费竟达法定最高标准的7.4倍。颐园小区由此跻身深圳物业管理费最高的小区之列。

这不能不激起业主反抗，冲突势所难免。

为求公平定价，业主们一边与发展商交涉，一边到主管部门投诉，但都没有结果。小区物业管理财务状况的混沌，尤其令业主恼火。颐园小区共有160户业主，管理处每月收取管理费20多万元，每年收取管理费近300万元，这笔巨款如何使用，管理处从未按物业管理条例规定如期详细公布，业主要求看账均遭拒绝。管理处不仅收取高额管理费，还在小区公用场地为发展商建造大厨房，给发展商下属企业员工提供用餐。厨房日常费用是否从物业管理费中支出，也从来没有说法，业主同样疑窦丛生。2000年，许多业主在要求管理处停止侵权、公开物业管理费收支账目无果的情况下，开始采取维权行动，拒交管理费。

发展商及管理处强硬应对，将拒交管理费的业主一一送上法庭。官司持续至今，便有了本文开头的那一幕。

二

在跟管理处的激烈“厮杀”中，业主体会到组织起来的重要性。他们这时才惊讶地发现，这个早在1994年就入住的小区，一直以来都没有按照法律规定组建业主委员会。迫于业主压力，2000年，管理处就小区成立业主委员会向罗湖区住宅局提交申请，住宅局同意筹建。但形势并未因此稍稍好转。业主委员会筹委会10个成员中，3个是政府代表，4个是发展商和管理处代表；业主代表仅为3人，处绝对弱势。筹委会这一“单极”格局，使其在业主中本来就缺乏公信力。“筹备”中的暗箱操作，更令业主愤愤不平。整个发票、收票和保管选票都由管理处单方面进行。2003年12月15日，管理处主任郑某带着保安挨家挨户发票，借发票和收票之机反复给业主做工作，要求业主把票投给他们指定的候选人。十多位业主就此向区住宅局投诉，区住宅局局长对负有监管不力之责的下属官员提出批评，责其尽快查明，但后来根本没有下文。2003年12月25日，在无业主监督和候选人大多不在的情况下，选举“揭晓”。“揭晓”现场除主席台上几位官方代表，整个观众席空荡荡竟无一人落座。整个验票、唱票、计票都由发展商和管理处人员一手操控。

2004年2月24日，第一届颐园业主委员会宣布成立。颐园小区一共162户，其中多层102户，但在5位业委会成员中，竟无1人来自多层。多层业主认为这不是偶然的：多层业主在小区受害最深，对发展商及管理处意见最大，参与维权最积极，所以发展商及管理处对多层业主极不信任，有意把他们排除在业主委员会之外。

更令人难以理解的是，业委会的执行秘书竟然是颐园管理处的执行秘书。针对业主的质疑，管理处解释说，他们这么安排主要是为业主节约管理费，因为请一名专职秘书要花费2000～3000元。业主对此大可不必过于敏感。但如此说法并不能让业主信服。“收物业管理费越高越好，那时怎么不考虑给我们省钱啦？要把持业委会就找个省钱的理由。我们那么多的冤枉钱都花了，难道该我们出的一两千块钱我们还怕出吗？”

“业委会的主要职责就是监督物业管理公司。结果派个物业管理公司的人把持业委会，又当猫又当老鼠，怎么可能保证公正？”一个业主激愤地向记者说。

三

在搜集证据的过程中，业主还惊讶地发现，自己和发展商签署的《颐园管理合同》竟有多处与法律相抵触。

“园内的物业除买方物业的部分外，均为发展商所有，发展商在不违反本合同规定的前提下，有独家非他权利合法占有、使用、收益和处理。”

“（发展商）有权聘任其附属公司或其指定公司成为颐园管理公司，按本合同所赋予的权利执行管理公司的责任和义务，聘任条件由发展商与其附属公司或其指定公司商义酌定，业主必须认可和具体配合。”

“（发展商）有权将其根据本合同的管理权利、责任和义务转让与其附属公司或其指定公司，转让条件由让受方商议酌定，业主必须认可和具体配合。”

“（发展商）有权在任何时间经向买方和其经业主发出不少于一个月通知后变更颐园的名称而无须为此对任何业主作任何补偿。”

“（发展商）有权在颐园内尚未售出的任何建筑物或其中任何单位的设计布局于任何时间进行修改变更而无须得到任何业主的事先同意。”

“（发展商）有权将颐园内尚未售出的任何建筑物或任何单位指定或更改为公用场所或公用设施供业主共同使用，而业主须分担其维护保养费用。”

“业主须就其物业的管理向管理公司按其物业占地分摊面积（以发展商公布的计算为准）所占比例分摊支付管理费。管理费由管理公司作出全年预算合理估定，应足以支付各项有关管理颐园的公用开支和费用及管理公司的酬金”。“管理公司可随时根据其合理估算调整管理费，但须提前一个月通知业主。”

其他如不规定管理期限、对服务收费不明码标价，诸如此类霸王条款，合同中随处可见。尤其令人费解的是，发展商不以赋予自己诸多特权为满足，更严密规定了业主必须履行的义务，竟至多达40余项，违则课以程度不同的处罚。对自己的管理行为却如此规定：“除因管理公司的蓄意犯法行径，管理公司无需向其在执行职责时所引起或导致业主和其他任何人士的一切不便、损失负责。”也就是说，除了畏惧国家机器，发展商及其管理公司不对任何业主负责。这显然是把自己当做立法者和执法者，而把业主当作仆从，当作被管制者，于是业主必须对发展商和管理公司奉命惟谨。像这种只根据发展商及其管理公司自身利益而单方面制定的、权利义务不对等的、剥夺业利的格式合同，与现行经济合同法无疑大相径庭，本应依法认定无效。其实合同中也有这样的约定：“凡政府有关部门颁布的新规定与合同有关内容抵触时，应以政府部门有关规定为准”。但据业主反映，他们针对这些条款曾经和开发商对簿公堂，在具体诉讼中，“这些霸王条款竟然被判决为双方真实意思的表达”。管理处负责人吴某也坚持认为：在新的管理合同订立之前，原来的管理合同依然有效，双方仍必须执行。

但也不都是发展商和管理公司的错。广州一位记者采访时得知，该小区入住的1994年，深圳特区已经出台物业管理条例，合同文本不乏跟条例相悖之处。但很多业主还是毫不犹豫地在合同上签了自己的大名。在面对记者的质疑时，多名业主愧悔有加：“谁也没想到合同内容竟然非法呀！”

四

权利意识逐渐复苏的业主要求做自己家园的主人，因而要求炒管家，也就是逻辑发展的必然。

“物业公司是由业主聘请回来，为业主提供物业管理服务的机构。从90年代开始，嘉里物业管理公司就对颐园小区开始管理，至今已经10多年了。10多年来，物业公司给我们业主提供的服务不但没有提高，而是下降。我们作为高档物业的拥有者，交纳高昂的物业管理费，却享受不到应有的服务。为什么？就是因为缺乏竞争，因为嘉里公司从进驻颐园以来就没有接受过其他公司的挑战。”一位业主这样告诉记者。

2003年9月1日国家《物业管理条例》正式实施，业主们为之一振――他们相信，法律站在他们一边。“新颁布的《物业管理条例》明确指出，应该通过公开招投标的方式来选聘物业管理公司。但颐园去年选聘物业管理公司，并没有公开招投标，而是不顾业主反对，采取独家选聘的方式。这明显不符合《物业管理条例》。”一位业主批评道。针对此种说法，管理处的回应是：《深圳经济特区物业管理行业管理办法》第11条规定，建筑面积低于5万平方米的多层小区，可以不采取公开招投标的方式选聘物业公司。而且选聘物业公司经过了业委会表决，所以他们不认为有问题。但他们马上遭到法律专家反驳。广东正翰律师事务所张晶律师指出，低于5万平方米的小区固然可以不公开招标，但无论根据深圳地方法规还是根据国家《物业管理条例》，都必须采取议标、竞标；国家《物业管理条例》并且规定，选聘和解聘物业企业必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，如果2/3业主决定用公开投票的方式选聘物业公司，业委会就应该采取公开招投标方式，因为业委会只是业主大会的执行机构，并不能私下做决定。

这一来，业主更不服气，炒管家的呼声更扶摇直上。

“我们不认为嘉里公司一定不好，但嘉里在颐园的管理显然已经没有活力。我们也没有一定要赶走嘉里物业公司的意思，我们只是希望通过公开招标来促进物业公司的竞争，提高物业管理水平，最终令全体业主受益。市场是一根杠杆，竞争才能进步。我们希望通过鲶鱼效应，让物业公司做的更好。只有好的物业管理，才会使我们的物业保值、增值。毕竟没有哪个业主希望看到自己的物业大幅度贬值吧。”多层业主刘某说。

据业主介绍，已有20多户别墅、70多户公寓的业主签名同意重新召开业主大会，重新选举真正代表业主利益的业委会成员，进而公开招投标选聘物业公司。

五

但炒管家的难度远远超出业主当初的预料。有消息说，深圳市主管部门已经做了一个决定，鉴于近年来物业公司与业主的冲突有增无已，为维持社会稳定，在全市范围停止针对小区物业项目的招投标活动。颐园业主为此心急如焚，采访中多次向记者打探虚实，表示不愿意相信深圳市主管部门会真的做出违反《行政许可法》和《物业管理条例》的失当决策。但事实上，针对小区物业项目的招投标活动在深圳的确开始沉寂了。

纵然如此，业主仍不死心。一个在业主中广为流传的帖子这样写道：

《三国演义》给我们说明了一个道理，人奋斗不一定成功，但是不奋斗一定不成功。同样，我们自己的权利应该自己去主张。

作为业主，我们有我们自己的权益。大家想想，在单位，我们要给员工争取权益，在家里，难道我们就要放弃自己的权益吗？我们在外面努力拼搏，难道不就是为了把自己的家园建设的更好吗？我们想想，我们这些业主在社会上都是身份显赫、地位崇高的，难道在自己生活的小区却没有了尊严？难道你能忍受保安对你的盯梢、难道你能忍受自己的后花园成了别人的食堂、难道你缴纳比别人高出一倍以上的管理费还要担心自己的安全吗？

什么叫业主?房屋的所有权人就是业主；什么是物业公司？物业公司是由业主自己选聘、为业主提供服务的机构，难道大家都希望物业公司越俎代庖，将他们的意志强加于我们吗？

我们如此焦急，因为我们热爱自己的家园;我们如此激动，因为我们热爱自己的生活;我们如此愤怒，因为我们热爱自己的生命，我们的命运当然由我们自己掌握！

但是，仅有业主的焦急、激动和愤怒仍然是不够的。最紧要的是要有一种制度设计，使业主不再沦为弱势群体，使业主能够成为小区、成为自己私产的真正的主人，从而可以跟发展商和物业公司公平地博弈。我们期待着那一天。