浅析应用地籍测量技术调处法律上的土地权属和相邻关系纠纷

摘要：本文主要阐述应用地籍测量技术调处法律上的土地权属和相邻关系纠纷，利用地籍测量技术进行定量分析，弥补了法律只能定性不能定量的不足，并以实证研究，提供了成功调处的范例，是给力创建和谐社会，与时俱进的手段。

关键词：地籍测量技术调处土地权属纠纷

随着土地使用制度的不断深化，作为一切财富之母的土地的价值不断显化，土地的效益也就越来越明显地表现出来，人民对土地日趋重视并作为一种重要的资产来管理，因而围绕土地产生的纠纷不断增多。据某市2004年对件的统计，涉及土地纠纷的件166件，土地纠纷占全市同期总数的5%。在这些土地纠纷中有土地权属纠纷和相邻关系的土地纠纷，要妥善地调处这些纠纷，除了要适用相关的法律法规进行定性处理外，还必须借助地籍测量技术进行定量分析。实践证明，精确的地籍测量技术，是调处法律上土地权属纠纷和相邻关系纠纷不可或缺的重要手段

土地权属是指土地所有权和使用权的归属。主要是指国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权，以及他项权等。土地所有权是指土地所有者在法律规定范围内享有对土地的占有、使用、收益、处分的权利。土地使用权是指依法取得土地上的实际经营权和利用权。根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山属于集体所有。国有土地和集体土地的使用权可以依法转让，国家依法实行国有土地有偿使用制度。

法律上的相邻关系是两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系人或使用人在各自行使自己的合法权利时，都要尊重他方所有人或使用人的权利，相互间应当给予一定的方便或接受一定的限制。不动产相邻关系，从本质上讲是一方所有人或使用人的财产权利的延伸，同时又是对他方所有人或使用人的财产权利的限制，反之亦然。由于相邻关系发生在两个或两个以上不动产相互毗邻的所有人或使用人之间，相邻人可以是公民，也可以是法人；可以是财产所有人，也可以是非所有人；相邻人可以是国有单位，也可以是县与县，乡与乡或者是村与村、村小组与村小组，相邻人还可以是自然人。由于各自的社会地位和道德文化修养不同，所以相邻关系产生的纠纷和纠纷调解处理方法也不相同，如果处理不好就会发生矛盾，产生纠纷，影响正常的社会秩序，破坏安定团结，不利于创建和谐社会。在实际生活中，相邻人常因相邻不动产权利的行使发生矛盾而诉诸法律。虽然法律上处理相邻关系有三项原则，即1、有利生产，方便生活原则；2、团结互助原则；3、公平合理原则。但在实际工作中，并不是所有人都有“让他三尺又何妨”的开阔胸襟。要使土地权属纠纷和相邻关系纠纷得到公平合理处理，必须要有理有据，体现在数据和准确直观的图形上，就能够使争执的当事人和纠纷调处机关直观地了解争执所在和数量、位置、权属界线、类型、面积等，这就要充分应用地籍测量技术。

地籍测量是为获取和表达地籍信息所进行的测绘工作，其基本内容是测定土地及其附着物的位置、权属界线、类型、面积等。

地籍测量有以下特点：

1、地籍测量是一项基础性的具有政府行为测绘工作，是政府行使土地行政管理职能的具有法律意义的行政性技术行为。现阶段我国进行地籍测量工作的根本目的是国家为保护土地、合理利用土地及保护土地所有者和土地使用者的合法权益，为社会发展和国民经济计划提供基础资料。

2、地籍测量为国土资源管理提供了精确可靠的地理参考系统。地籍测量技术不但为国土资源管理和产权保护提供精确、可靠并能被法律事实接受的数据，而且借助现代先进的测绘技术为地籍提供了一个大众都能接受的具有法律意义的地理参考系统。

3、地籍测量是在地籍调查的基础上进行的。它在对完整的地籍调查资料进行全面分析的基础上，选择不同的地籍测量技术和方法。地籍测量成果可根据国土资源管理的要求提供不同形式的图、数、表册等资料。

4、地籍测量具有勘验取证的法律特征。无论是产权的初始登记，还是变更登记，或他项权利登记，在对土地权利的审查、确认、处分过程中，地籍测量所做的工作就是利用测量技术手段对权属主提出的权利申请进行现场的勘查、验证，为土地权利的法律认定提供准确可靠的物权证明材料。

5、地籍测量的技术标准必须符合土地法律的要求，地籍测量的技术标准既要符合测量的观点，又要反映土地法律的要求，它不仅表达人与地物、地貌的关系和地物与地貌之间的联系，而且，同时反映和调节人与人、人与社会之间的以土地产权为核心的各种关系。

6、地籍测量工作有非常强的现势性。地籍测量工作始终贯穿于建立、变更、终止土地利用和权利关系的动态变化之中，并且是维持地籍资料现势性的主要技术之一。

7、地籍测量技术和方法是对当今测绘技术和方法的应用集成。地籍测量技术是普通测量、数字测量、摄影与遥感、面积测量、误差理论和平差、大地测量、GPS等空间定位技术等技术的集成应用。

8、从事地籍测量的技术人员应有丰富的土地管理和法律法规的知识。从事地籍测量的技术人员，不但应具备丰富的测绘知识，还应具有不动产法律知识和地籍管理方面的知识。地籍测量工作从组织到实施都非常严密，它要求测绘技术人员要与地籍调查人员密切配合，细致认真地作业。

土地权属纠纷和相邻关系纠纷调处的一般原则：

（一）、依法原则：土地权属取得的方式及其合法性，都必须以一定的法律、法规和政策的规定为准绳，凡是符合政策、法律、法规规定的，并按法定程序取得的土地所有权、使用权都是合法的。

（二）、充分考虑历史背景原则：考虑到不同历史时期土地政策、法规和土地管理体制的不健全状况，在处理历史遗留的土地权属问题时、应本着实事求是，具体问题具体处理的原则，从维护国家、集体和个人各方面的利益出发，在政策、法律允许的前提下，对某些具体的技术问题要有一定的灵活性，这样有利于纠纷的及时调解。

（三）、土地所有权的单向流动

根据目前和以往的法律和政策规定，土地所有权一般是由低级向高级流动的，即集体所有的土地流向国有土地，村集体流向乡集体。

（四）、集体所有土地一般是内部使用。

（五）、重复征用或划拨一般以后者为准。

（六）、界线与面积不吻合的一般以界线为准。

综上所述，实践中我们应用地籍测量技术成功地调处了大量法律法规只能定性而无法定量的土地权属纠纷和相邻关系纠纷。

（一）、利用土地利用详查图调处某市乡村与乡村的土地权属纠纷。

某市村民在自己承包的土地上栽种了大量脐橙，刚栽下不久，与之相邻的某镇村民即以该土地是他们家解放前的祖产为由，将已栽种的脐橙苗全部拔掉，造成双方群殴械斗的恶性事件，此事件如箭在弦，一触即发，引起了上级领导的高度重视。要调处好此纠纷，必须结合土地利用现状调查成果和历史背景予以有理有据的分析。

土地利用现状调查是1992年在全省范围内为查清土地利用现状而进行的全面的土地资源普查。其重点是按土地利用分类查清各类用地的数量及分布，在土地利用现状调查中，结合进行了土地权属界线调查的内容。因此，我们在调处该纠纷时，既应用了现有的地籍测绘技术进行精确测量，又结合1992年土地利用现状调查图、表、册，证明该宗土地在1992年已确定了权属界线，其所有权为某市瑞律村所有，且自以来，该地块一直由瑞律村民耕种至今，双方代表在1992年即已在权属认定书上签字，所以，在权属图、表、册面前，纠纷的另一方无言以对，低头认错，赔偿了拔掉的脐橙苗及误工工资，从而避免了一起群体械斗的恶性事件。

（二）、利用精确的地籍测绘技术调处某市壬田镇凤岗村和某市叶坪乡王屋村的祖屋相邻关系纠纷。

某市叶坪乡王屋村王姓村民祖屋及祖坟位于该市壬田镇凤岗村内，是一块被凤岗村土地包围的一块飞地，周边都有凤岗村耕种的菜地和居住的房屋。由于王姓居民居住在离此地较远的地方，加之年久失修和期间的历次运动，已将该王姓祖屋夷为平地，只剩下残墙断壁和几座无碑的孤坟，平地已被就近的凤岗村民开垦为耕地，并栽种了几十年的农作物，还有几户凤岗村村民居然在王姓祖坟边建房、建厕所、猪圈和砌围墙，这下引起了王屋村王姓村民的不满，从而引起群殴械斗，该纠纷历经四、五年的调解都无法达成一致协议，还上访至省政府。 于是，国土局遂派我们前往该纠纷地进行精确的地籍测量，我们通过对该地的现状调查，利用地籍测绘技术对争执的祖屋遗址、祖坟、新建的房屋、厕所、猪圈及旁边相邻的学校进行了精确的测量，标明了各自的位置和面积，最后建议由学校统一征用该土地用于建运动场，按征用的补偿标准，根据实测的面积进行依法征收，在测量出来的土地面积上进行货币补偿，邀请争议双方在补偿的人民币数目上谈判，最后达成调解协议，皆大欢喜，一笑泯恩仇。

（三）、应用精确的测绘技术调处相邻土地权属纠纷

某市向阳北路拆迁安置户杨姓和钟姓两户，因一个共用墙位的问题而引起纠纷闹上法庭。杨姓以钟姓先建房占用了其土地且共用墙体偏斜向自己这边为由拒付共用墙体费用，并将钟姓户主告上法庭。法庭通过多次调解无效，遂委托我们对该纠纷地和其共用的墙体倾斜度进行测量，我们受到委托后，即使用测量仪器对该纠纷地和墙体进行了全面的地籍测量，通过测量，发现钟姓用地面积并没有多占，杨姓少用地的原因是由于拆迁办放线时只确定了北边通道边拆迁安置户的位置，而南边的十几户安置户在各自时间不一的施工过程中，由于施工误差累积至杨姓户时，正好位移少10公分，而杨姓是夹在中间的最后一户建房，也就少建了10公分的宽度，因而，只针对与其相邻的钟姓居民是不对的。再通过对墙体倾斜度的观测，对照砖混结构墙体的最大允许倾斜度建筑工程验收规范，其倾斜度符合建筑规范，通过摆图纸，查规范，杨姓居民自觉理亏并主动撤诉，依法交付了共用墙体的费用和诉讼费，从而平息了一场官司。

类似上述应用地籍测绘技术调处土地权属纠纷的案例还有很多，随着地籍测绘技术的不断进步，随着土地价值的不断升值，俗语云“寸土寸金”，土地权属纠纷和相邻关系纠纷也有增加的趋势，就某市自2004年至2010年，已通过地籍测绘技术处理了多起土地权属和相邻关系纠纷都取得了较好的成效。实践证明，在调处法律上的土地权属和相邻关系纠纷时，充分应用地籍测绘技术，既直观，又明确，各当事方的权益能够从地籍测量图、表、册上反映出来。同时，先进的地籍测绘技术可以将各自争执的面积精确到平方厘米、甚至是平方毫米。它弥补了法律上只能定性的不足，使纠纷各方泾渭分明，睚眦必现。地籍测绘技术是很好的调处土地权属和相邻关系纠纷的辅助手段，积极应用推广地籍测绘技术，给力创建和谐社会，无疑是土地权属和相邻关系纠纷调处方法的与时俱进。