高校职工住房问题及对策初探

摘要：住房问题一直是全社会关注的热点。高校职工的住房现状存在很多问题，这些问题能否妥善解决直接关系到高校师资队伍的稳定，关系到高校健康、快速的发展。文章通过分析高校住房的现状及存在的问题，提出了建立校内住房二级交易市场、推行住房货币化补贴改革等应对策略。

关键词：高校 职工住房 改革 对策

自1998年国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》以来，高校的自管住房通过推行房改政策已大量出售给教职工个人；高校根据国家政策规定逐渐停止了集资合作建房，高校教职工的住房问题逐渐过渡到通过个人自租、自购的社会市场行为来解决。高校住房制度改革从福利型低租金的实物分配不断走向住房货币化，进而走向市场商品化，高校住房管理模式由行政型、福利型向专业化、社会化转变成为必然。但在住房管理模式转变过程中，高校住房管理仍然存在许多亟待解决的问题。

一、高校职工住房存在的问题

（一）高校自建住房售后管理难

1. 产权性质多样,管理难度加大。高校住房改革前，房产权单一，都是国有房产。公房出售后产权发生了转移，公房与私房产权交叉，房屋产权结构和产权性质的变化，产生了住房整体要求统一管理与住户的多样性要求之间的矛盾。根据国家教发[1998]23号文规定，凡享有国家和学校优惠政策的住房及建在学校校园内的住房，购房者不能擅自改变住房用途或赠与他人；购房一定期限后如出售，只能出售给学校、学校教职工或学校主管部门。教职工通过房改政策取得了住房的产权，从法律角度来说,具有处分权和收益权。购房职工因家庭、工作、收入等各种因素的变化，要求对自己的住房进行交换、出售和重新购房，而高校根据国家政策结合本校实际情况对已售公房再交易制定了特殊的限定政策。在这种情况下，购房教职工势必私自将所购房屋出租、转让甚至买卖，购房职工对房屋的处置呈混乱状态，高校仅用单纯的行政命令难以限制教职工的交易或出租行为。目前，校内住房的私自交易或出租已给校园环境的管护和房产管理带来了很大的负面影响，这既不符合经济规律，也不利于当前房产业的发展,无疑已成为高校住房管理的一个难题。

2.售后维修问题。推行住房制度改革后，住宅区内产权结构已由过去单一公有变为以私有为主的多元化结构，房管部门与住户的权利、义务都发生了角色对换。按照“购房自愿，产权归己，维修自理”的原则，公房售后的维修责任和费用应与经济适用房、商品房一样全部由购房户来负担，但像屋面翻修等公共部位的大修所需经费数目较大，并不是一家一户能够承受的，必须统筹资金共同负担进行维修。当初售房时提留的房屋维修基金有限，各高校大都已全部使用，公房出售后再申请上级主管部门专项经费进行大修已不现实。自筹后备资金来源不足，物业化管理没有全面展开，如果学校不维修势必引起职工的不满情绪，因此，目前大多数高校仍然是“住宅属个人，维修靠学校”。这加重了学校的包袱，不利于学校的快速发展。

3.住宅区环境建设问题。售前住房院落的绿化、整治、卫生、保安、配套设施、社区管理靠学校投入，而售后由学校统包的体制逐步解体后，各项管理和服务面临着一个向有偿服务转变的过程。

（二）教职工思想观念难以及时转变

高校住房制度从福利型低租金的实物分配转向市场商品化的改革，教职工从思想观念上一时难以接受。一方面，高校的房改房和集资房福利性很明显，一是住房在自有土地上兴建，没有土地出让金，售价较市场价低很多；二是校内住房的后勤服务由学校负责，水电维修基本免费，采暖价格带有福利性，楼宇大修费用由学校承担，物业管理费很低或直接免费；三是校内住房建在校园内，校园环境优雅，文化氛围浓厚，教职工上下班极其方便，这是社会上的住宅小区无法比拟的。另一方面，目前市场上商品房价格急剧上涨，居高不下，老教工对花费自己一生的积蓄到市场上购买商品住房一时难以接受，只能把改善住房条件的希望寄托于学校新建住房上；青年教工因工作时间短，经济实力有限，个人无力购买，也希望依靠学校解决住房。综合各种因素，人们的思想观念仍停留在依靠学校解决住房的水平，远不能适应住房社会化、市场化的发展趋势。

（三）周转住房不周转，利用率低

高校周转住房，主要是高校为了吸引人才和解决新进教师的后顾之忧，给未享受福利分房（一般指未享受房改房、集资房、解困房）的教师配租的短期周转房。在规定的周转期限内，住房者可以享受福利租金。因周转住房低租金标准与市场严重脱节，租房教职工享受学校福利思想根深蒂固，少部分教职工利用周转房出租谋取私利，租房教职工无力购买商品房且对校园有很强的依赖性等原因，使得周转住房出现“租而不转”的现象，周转率极低，不能很好地发挥周转房的作用。

（四）住房供需矛盾十分突出

各高校为满足学校快速发展的需要，每年引进大量年轻的硕士和博士生壮大师资队伍，导致青年教师的数量快速增加。青年教师一般都是经过5-12年的读书期后直接进校工作的, 年龄大约在23-30岁之间，他们适逢婚龄,急需解决住房问题。目前，国家已明文规定停止住房实物分配，而新进教师工作时间短, 收入偏低，缺乏资金积累，没有足够的货币购房能力。青年教师的住房问题如不能妥善解决，这将会影响青年教师队伍的稳定，不利于学校的稳定发展。

二、高校职工住房问题的应对策略

（一）加强住房政策宣传，转变教职工“住房靠学校”的观念

高校住房由福利型的实物分配向市场商品化转变势在必行，而教职工的思想观念不能与时俱进，还停留在“住房靠学校”的阶段。高校应结合本校实际情况采用网络、多媒体等媒介建立住房管理改革的相关平台，用于国家政策精神及通知文件，加强住房政策宣传力度，引导教职工转变观念，在住房问题上克服“等、靠、要”的依赖思想。

（二）创造条件，培育和发展校内住房二级市场

大多数高校由于历史的原因，许多已售住房未能与教学区实现完全分离，从而影响上市交易，严重制约了高校住房二级市场的拓展。目前，已购公房上市是大势所趋，学校应积极应对，妥善规划，尽可能创造条件，使售房区实现与教学区的完全分离，为住房二级市场的形成创造条件，使大多数职工都能从中受益，同时又达到优化教学环境的目标。虽然许多高校的房产二级市场尚未建立，但实质上住房转让已经存在。许多教职工在校外有房(遗产继承、购置商品房、与父母同住等)，校内的住房就出租、转借甚至私自卖给他人。根据高校住房的特殊情况，学校可以成立一个房地产中介公司，由房管部门牵头，资产、财务等部门联合参与，既遵循市场的经济规律，又兼顾学校特殊的人文环境，专门负责校内职工住房的交换、出售、出租、购买等事宜。这样不但规范了校内住房二级市场，而且使学校能及时掌握住房的住户变动情况，便于为广大教职工创造一个安全、舒适的生活环境。学校成立房产中介公司的优势在于：一方面，可以盘活学校自身住房存量(目前各高校普遍拥有一批存量住房(即没有分配给教职工的住房)，通过房产中介公司的短期租赁,回笼一部分资金，做到学校资产的保值、增值；另一方面，可以服务于本校教职工。随着住房货币化补贴的逐步到位，教职工要求改善自身居住条件的愿望日益强烈，他们希望对其已购公房进行置换、以小换大。成立学校房产中介公司，对本校教职工进行无偿或低于市场价的服务，满足教职工这方面的需求。再者，依托学校服务学校。学校房地产中介公司可依托学校雄厚的经济实力，根据市场房地产价格的走势及时捕捉市场机会、进行房产交易。目前，高校都在大力引进高层次人才，而高校的住房已趋于饱和，这就出现了引进人才工作与后勤保障之间的矛盾，而学校房地产中介公司可以及时提供房源信息、为引进人才安排合适的过渡用房，使其安居乐业，真正做到“双赢”。

（三）积极筹措维修基金，使售后公房的维修得以保障

为了保障学校售后公房的大修得以顺利实施，在学校增大维修基金提留比例的同时，职工个人也应当适当交纳公用部位的大修费用。考虑到职工一次性支付大修费用困难较多，为了不影响职工的正常生活，面向职工收费可以采用“低额少量收费，长期积累，专户储存，专项使用”的办法。根据住宅区的实际，按一定的标准收取费用，建立公共维修基金，存入银行专户管理，住宅小区业主委员会监督使用。

（四）健全住宅区管理体系，推行物业管理

学校应将现有的住宅小区和教学、科研办公区彻底隔离出来，协调地方政府成立小区居民委员会，负责对小区内的日常事务进行管理。同时成立业主委员会，公开招聘物业管理公司，由物业管理中心负责对小区内的环境卫生、绿化、保安等服务按社会化、专业化、市场化的机制进行管理。在运行初期，可进行适当收费，学校可给予差额补贴，以后逐年加强宣传和收费力度，减少学校补贴，最终实现住房管理、维修社会化。

（五）健全周转住房管理制度，规范周转住房管理

周转住房能有效缓解教职工住房供需矛盾。高校应健全周转住房管理制度，明确周转住房的租配对象和租配期限，强化合同管理。建立周转房租金上浮机制，改革后勤服务补贴方式，消除周转房的“隐性”福利。通过规范周转住房管理，使教职工真正做到“知可为与不可为”、“能可为与不可为”，提高周转住房的周转率，切实发挥周转房的作用。

（六）实施货币化补贴，提高教职工购房能力

高校要想从根本上解决住房的供需矛盾，必须改革住房制度，实施货币化住房制度。住房分配货币化是当前高校住房制度改革的核心，高校领导需高度重视，积极推进住房货币化补贴工作。住房货币化补贴可视具体情况分步实施，对无房和住房不达标的教职工发放住房月补贴；对无能力购买或不愿意购买商品房的老职工，在其退休时发放一次性货币化补贴，使每个教职工都能享受住房制度改革带来的实惠。

参考文献：

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