浅论城市高房价对构建和谐社会的影响

摘要：从2001年起，中国房价进入一个快速增长期，其增长幅度大大超出居民收入增长，房价已经超出正常范围。高房价已经破坏了社会和谐，人们的居住成本越来越高，在城市中形成了新的贫富分化，同时高房价还加大金融风险，影响小康社会建设。为此，必须发挥政府的主导作用，利用政策杠杆和经济杠杆调控房价，建立经济适用房、廉租房，加强对土地和信贷规模的控制，减少炒房行为，防范金融风险和通货膨胀，解决城市高房价问题，为构建和谐社会打下良好基础。

关键词：高房价；和谐社会；影响

城市高房价已成为人们议论的焦点，其影响已经超出房价本身。房价的抬升有多方面的原因，但其迅速的攀升，已经超出一般城市居民的经济承受能力。如何使房价维持在合理价位，实现地产业的平稳发展，实现居者有其屋的目标，保持国民经济持续稳定发展，构建和谐社会，很有必要对此进行深入研究。

一、快速增长的城市房价超出了居民收入的增长

住房问题是重要的民生问题，人们只有安居才能乐业。近几年来，中国的房价一直呈现着持续上涨、居高不下的态势，已成为政府亟待解决的重要问题和人民十分关注的问题。因此房地产问题已不单纯是经济问题，而是成为社会问题，如果处理不好，可能会引发社会矛盾，造成社会不安定。

（一）近几年快速增长的城市房价

自2001年以来，房地产投资高速增长，城市的房价指数不断攀升，2000-2001年，中国房价涨幅徘徊在1-2%之间；2002-2003年，房价从2.8%稳步上涨至5%以上；2004年，房价疯涨，从7.7%直冲到10.8%以上；2005年，国家宏观调控措施逐一出台，房价应声稳步回落，从一季度的9.8%，徐徐回落到四季度的6.5%；2006年涨幅继续回落至5.5%，接近2003年的水平。从2007年上半年的情况来看，面对不断加强的宏观调控，房价增势未改。2007年1-6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%和7.1%。7月全国70个城市房价同比涨7.5%，国家发改委公布的统计数字显示，2007年8月份全国房价继续蹿升，70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比上月高0.7个百分点。

（二）高房价的利与弊

高房价已经成为中国经济社会运行中的突出问题，也成为影响整个社会持续、快速、健康、和谐发展的不稳定因素。高房价使中国城镇居民背负了最沉重的生活负担，购房户有还贷款压力，为购房户因房价暴涨带来的心理消费预期压力，严重影响到居民的其他消费需求；房价上涨过快加剧了有房户与无房户之间的贫富差距；房价持续过快上涨最终将导致房价泡沫化，从而直接威胁金融秩序的安全，进而可能出现金融风险；房价的过快增长会进一步加大城乡差距，影响城乡统筹发展；房价的过快上涨将带动城市商务成本的提高，房屋出租成本提高，人力资本提高，降低了城市的综合竞争力。高房价也有一定的积极作用：高房价对扩大内需和启动消费做出了贡献，一定程度上促进了经济发展。高房价促使一部分产值较低、劳动力密集型的企业迁往中西部。高房价有助于环境保护，房价上涨减少了对土地的占用和资源的消耗，保证了中国粮食安全；城市面积相应地得到控制，减少了对山林、草原、滩涂等自然环境的破坏。拍卖土地的收入可以增加市政建设的投资，因此高房价有利于城市环境的改善。

二、高房价对构建和谐社会的主要影响

（一）加重了城镇居民的生活负担

作为普通人一生最大的消费和投入，公民在买房和居住上的支出和负担，和他们收入之间，有一定的比例关系。按照国际惯例，一般是用一个国家居民的平均家庭年收入和他们住房价格之间的比差，来表示这样的比例关系。通常这种房价收入比为3：6，即用一个家庭3-6年的全部收入，即可买到一套房。如果房价收入比超过7，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。而在中国的众多的大中城市，居民们要想买上一套初步小康标准（人均30、户均90平方米）的住房，通常要花上十几年以上的家庭全部收入，有的需要花上20多年甚至更多的家庭全部收入。可以说，在开发商操控的房地产市场的高房价暴利的压榨下，中国市民不是成了给开发商“终身打工”的“房奴”，就是成为买不起房“无房户”或“半无房户”。在中国的大中城市里，生活水平及家庭收入在平均线以下的普通百姓，占到了城市总人口的6成以上。“高房价现象”已成为“不公正、不公平、非科学”的社会收入分配体系中最突出的一环。

（二）加大了社会财富的两极分化

在当今中国，有一个谁也否认不了的事实，即房地产已成为中国富豪们最大的“暴富制造器”，这点从“中国首富”排行榜中就可见一斑。近年来，在每年各种“首富排行榜”排出的中国10大首富中，一半以上的都是和房地产有关。在“2006胡润百富榜”上，登上前10名“中国首富”中有6人全是靠房地产而一举暴富。这6人的“身价”财富，都在100亿以上，最高的达到了160亿。虽然开发商在中国成百上千万的“资本家”中只占了极少的一部分，但他们在2006年“百富榜”中所占的比例，却远远高居第1，占到了“百富榜”富豪的1/4以上。与开发商利益集团的快速暴富成鲜明对比的是，数以千万刚刚达到小康的家庭为了一套体面的住房，成了房地产商的“长工”和“房奴”。平均每户就为开发商的暴利多掏出的十几万、甚至几十万元的血汗钱，使他们很多人一生中的最大付出，不是奉献给自己的父母孩子，也不是贡献给国家人民，而是被开发商利益集团盘剥了。政府经济社会学有一条帕累托原则，即政策的变化在导致一部分人处境变好的同时，不能使另外一部分人的处境变坏。

（三）影响构建和谐社会的良好氛围

2006年10月，全国的各大媒体都公布的《中国城市生活质量报告No.1》显示，在中国城市居民中，最头疼的问题就是房价和就业。其中不同规模城市的具体排列为：“大中城市居民最不满意的是房价、治安、就业问题，而中小城市居民则不满意房价、就业和文化休闲”。即不管是大中城市还是中小城市，房价都已成为居民“最头疼”的第一大难题。这项关于中国城市生活质量的公众调查，是由新华网和中国政务信息网联合通过网络进行的，全国各地有287个城市773325人次积极参与。北京的国际城市发展研究院组织联合了数十家研究机构和上百位专家，历时两年调查和研究才完成了这份《中国城市生活质量报告NO.1》，该报告具有相当的权威性和严谨性。

（四）已成为中国全面建设小康社会的最大障碍

在中国几十年小康社会建设中，人们也许还记得有一条重要的“至理名言”――“小康不小康，关键看住房”。9年前，中国城镇的人均住房面积还是18.7平方米，到了2006年底，反而降到了17.44平方米。中国的房地产市场如果还是按照现在的开发商模式继续发展下去，不仅到2010年城镇居民初步的住房小康目标（人均30平方米）“踏空”毫无悬念，而且就是到2020年能否实现人均35平方米的全面小康的住房目标，也被打上一个大大的问号。而如果城镇居民在住房上实现不了小康，那么至少在中国的一半人口中，能否按照既定的目标坚定不移地实现全面小康，就会成为一个大问题。

（五）加剧金融风险

房地产业的发展离不开金融企业的支持。但在中国房价一路高涨的过程中，已经出现了以骗贷为目的的假按揭。从目前有关方面统计的资料来看，以骗贷为目的的假按揭的数量已经不少。这种假按揭，在首付比例比较低的情况下，必然会把风险转给银行，从而出现金融风险问题，因而央行强调防范金融风险是对的。住房的闲置和积压数量在不断上升，不同的机构，对于住房的闲置率和积压率的统计虽然在具体数量上有出入，但有一个倾向是可以肯定，即房屋闲置率和积压的数量近几年在不断地上升。这种闲置率和积压数量的上升，在中国目前的状况下，必然会把房地产企业的经营风险，转化给银行，成为金融风险。所以，央行把防范金融风险，作为房地产产业的货币政策取向是有道理的。

三、治理高房价是构建和谐社会的主要对策

治理高房价应该从政府管理、房屋供应、土地政策，购买人购买等多方面着手。首先是政府发挥作用，制定相应的土地政策、信贷政策，抑制高房价；其次是要加大房屋的供给，扩大房屋供应，满足人们改善居住环境的要求；最后是打击炒卖房屋的行为，抑制市场投机。房屋是特殊商品，应该出台严格的限制措施。

（一）健全住房保障体系

加大廉租房、经济适用房、限价房建设，充分考虑居民和开发商二者的利益。保障住房是政府不可推卸的责任，住房是特殊商品，永远短缺，不会过剩，这是房子作为特殊商品的特点。由于稀缺，其在市场上总是处于特殊位置，购买者处于弱势。由于稀缺，完全按市场规范分配，用价格杠杆来调节，必然出现房价的大起大落，影响国民经济健康持续快速发展，也不利于改善国民的居住条件。所以，在调节高房价、改善民生方面，政府的责任责无旁贷。基本设想是发挥政府的作用，利用旧有房源，作为廉租房。现在，每个城市都在城区有闲置的旧房源，要充分利用起来。可由城市房管部门进行统一管理，然后对低收入者进行出租。利用土地供应政策，建设经济适用房。为确保经济适用房的价格保持地低价位状态，首先政府应减免在建设过程的相关行政性收费。对征用的土地采用实物交换价，即以建成后经济适用房一层建筑面积的比例的1-1.5倍支付土地价款，土地的所有者可领取补偿金，也可取得补偿金的比例购买经济适用房，并允许其以市场价格出售。政府和房地产开发商可根据经济适用房的申请人先期提供的资料，确定新建房总量、房屋类型等问题，可以避免市场化的不确定性因素，也可以保证开发商的合理利润。另外，在城市成熟区域，加大限价房的建设，满足人们生活需要。限价分两个层次：单价和总价。没有这两个的结合，限价是虚的。地价和房价都要透明，房型以中小为主；开发少量高档商品房，满足富裕阶层的需要。

（二）调整土地政策，封堵开发漏洞

现在的房价，初始是有地价引起的。因此，规范高房价，必须调整土地政策。国土资源部第39号令，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，对国有建设用地使用权招拍挂出让范围、挂牌出让截止期限、缴纳出让价款和发放国有建设用地使用权证书等做出明确规定，自2006年11月1日起施行。39号令的出台，其重要意义在于把土地市场推向一个新的发展阶段，有助于促进土地市场更加规范、更加健康地发展。业界人士认为，39号令的真正意义在于从源头封堵了当下房地产市场普遍存在的漏洞：付小钱、多占地、慢开发，将会给房地产市场带来正面影响。

（三）稳定人民币汇率，防止国际热钱流入，防范通货膨胀

伴随人民币汇率浮动，人民币进入增值期。人民币的增值是中国经济社会生活面临的新课题，它对中国经济的影响是深远的。人民增值触及每个中国人的利益。就近期情况看，人民币增值造成大批国际热钱流入中国，并且急于投资以地产为代表的不动产获得高额回报，并有引发通货膨胀的可能。国内的出口型企业应以此为契机，争取合理利润，力争商品的定价权。政府也应减持美国国债，增加有色金属、矿产品的储备；建立以农产品、石油、煤炭、矿产品等主要原材料的综合价格作为商品的基准价；对一些国家的贸易可采用以货易货形式。扩大对发展中国家的农、林、环保的技术支持，增加农业、医疗、卫生、教育方面的援助，开拓、巩固能源和产品销售市场来维护国家和人民的正当利益。在地产领域，国家要更加严厉地限制外资炒房。

参考文献：

1、“房价与收入比”创世界最高,我们该怎么办[EB/OL].中国房地产网, 2008-05-19.

2、北京国际城市发展研究院.中国城市生活质量报告NO.1[Z].2006.

3、高房价成和谐社会拦路虎: 住房问题应问责[EB/OL].新华网,2007-03-07.

（作者单位：山东省委党校。作者为副教授、政治学博士）