杭州市轨道交通对沿线住宅价格的影响研究

摘要： 本文在对城市轨道交通对沿线住宅价格的影响机理分析的基础上，对杭州地铁一号线从规划立项后规划设计阶段至工程建设基本完成其沿线住宅成交价格进行了实证分析，分析发现地铁规划立项前后，地铁对住宅价格并没有起明显地时间效应；但是在地铁的建设阶段和地铁站点完全确定阶段对沿线房地产存在明显的增值作用。

关键词：轨道交通 住宅价格 影响 杭州地铁 1 号线

1 前言

对城市而言，轨道交通快速、准时、大容量和经济性的优势，使其通达区域的相对可达性得到很大地提高。轨道交通由于其安全、舒适、运量大、无污染、运输效率高等特点，能够明显地改善居民出行的便捷性和周边物业的可达性、改变土地利用类型、提高土地开发强度、促进社会经济繁荣与发展，从而促进周边房地产价格的上涨。杭州地铁的修建对楼市的带动作用是显而易见的，当前九堡房价过万，滨江房价过万，这些地铁板块价格标杆的重置，更是说明了人们对地铁的预期是非常大的。对于杭州这个正在建设地铁的城市，地铁究竟能对其周边的房地产价格产生怎样的效应，已经成为当前的一个热点问题。

为此，本文以杭州轨道交通建设为研究背景，拟结合杭州地铁 1号线与住宅房地产相关数据，对轨道交通与周边房地产价格的关系进行研究，以分析地铁对周边房地产价格的影响。

2 城市轨道交通对沿线住宅价格的影响机理

2.1 改善周边物业的可达性

轨道交通建设可以极大地改善沿线区域的可达性，节约轨道交通使用者的出行时间和经济成本。此外，轨道交通能够通过分散人流减少道路交通的拥挤程度，节省道路交通使用者的时间和经济成本。这种可达性的改善，能够吸引各种生活、商务、商业、文化、娱乐等设施向轨道交通站点周围集中，刺激站点周围土地的高密度开发，繁荣轨道交通沿线的经济，这种由于可达性改善所诱发的沿线土地开发与经济繁荣，必然促进沿线房地产的增值。

2.2 改变土地的利用性质

随着轨道交通的建设，轨道交通将成为人们快速进入市中心的交通工具，这在一定程度上使居住区、商业区、工业区在地域上得以分开，居住地随之疏散出市中心。这样，住宅和商业等设施则更容易聚集于轨道交通沿线影响区域范围内，从而使轨道交通周边住宅和商业等设施的用地需求量逐步增加。因此，轨道交通区域土地的使用类型，也将按照市场规律发生变化，不仅可以强化市中心的金融、贸易、服务业等功能，而且也将为城市新城的形成提供有力的交通支持，土地使用性质的变化无不提高了其开发利用的价值。

2.3 提高土地的开发强度

城市土地利用形态与城市交通方式有着非常密切的关系。城市主要交通方式的运量越大，所形成的城市内聚力就越强，城市常常呈紧凑发展的形态。轨道交通可以促进周边土地的高密度开发与再开发。

2.4 促进社会经济的繁荣与发展

随着轨道交通的兴建，沿线区域的可达性大大提高，对居民产生巨大的吸引力，促进轨道交通沿线居住密度的提高。同时，在线路两侧形成住宅、职业场所以及社会资本的带状分布区域。这种带状区域具有开发机能，它将中心地带和其它地域连接起来，也将人口聚集地区和边缘地区连接起来。与此同时，开发商会对沿线的土地进行开发，大量的设施和居民在线路两侧聚集，而密集的设施又会吸引居民到该地区的出行，包括物业、购物和娱乐等。可见轨道交通的建设能够促进周边社会经济的繁荣与发展，从而促进房地产价值的提升。当然，轨道交通站点附近由于噪音、人流密集以及社会治安等问题可能对周边房地价值造成一定的负面影响，使最接近车站的居住房地产价值有所下降。

3 杭州地铁一号线概况

杭州地铁1号线是杭州市乃至浙江省首条地铁线路，工程于2007年3月28日开工建设，2012年11月24日正式运营。根据杭州市轨道交通线网规划，地铁1号线为连接中心城核心区与江南、临平、下沙城中心区的骨干线。杭州地铁1号线全长53Km，其中一期工程48Km，目前共设车站31座，两次穿越钱塘江、四次越过京杭大运河。杭州地铁1号线位于城市最主要的客流走廊之上，线路途经大型客流集散点有：武林广场、湖滨构成的旅游商业文化服务中心和主要的商贸区，规划的沪杭高速铁路/磁悬浮站，火车东站、城站火车站，九堡高速公路客运站、汽车南站，同时将主城与下沙、临平、江南城连通。

图1 杭州地铁1号线示意图

4 数据采集

根据国外研究，一般认为地铁的影响范围为1-1.2英里。但考虑到杭州市的交通实际，且这几年郊区地铁走廊沿线开发的楼盘较多集中在站台附近2km范围内，为保证寻找到足够多的数据，论文在确定研究范围时，采集了距离地铁站2km内的数据样本。

地铁线路及站点的规划一旦确定，便立即对周边的房地产价格产生比较明显的增值影响，也就是说，地铁对周边房地产价格产生影响的起始时间是从地铁规划正式确定的时候。因此论文研究的样本交易时间范围定为地铁1号线规划立项后规划设计阶段至工程建设基本完成，即 2005 年-2010 年。本文分析的数据为住宅成交价格，成交价格资料来自某知名房地产研究中心所提供的实际交易数据，其内容包括日期、城区、坐落、建筑面积、成交总价。

5 数据分析

本文采用 OLS 回归分析，分析研究区域整体的价格随时间的变化趋势。以2005年的价格作为数据分析的基年，回归的每个系数值反映了该年相对于基年的价格变动。回归的结果如表 1所示，变量 Y2006 不显著，Y2007-Y2010都高度显著。图2显示了研究区域的住房价格指数，以 exp（δj）计算而得。

图2 距地铁站 1km 研究区域的住房价格指数

根据杭州地铁申报和建设进程，可大体知道 2005 年 6 月是杭州地铁 1 号线立项时间，之后到 2007 年 3 月则是地铁立项后的规划设计阶段，再之后就是设计后的建设施工阶段。由表1显著性一栏可知 Y2006 并不显著，可见 2005-2006 年之间，也就地铁规划立项前后，地铁对住宅价格并没有起明显地时间效应。

从图 2和表1中可得2005-2010 六年间研究区域住房价格不断攀升，以比例关系来说，到2010年住房总价将近提升 113.1%，可见杭州地铁 1 号线对住宅价格存在着明显的时间上效应，且是正面效应。其中，有两个时间段的价格上升比较显著。第一个阶段是2007 年间，第二个是 2010 年间，其中以 2007 年间最显著。分别对应着地铁规划设计阶段结束转为建设阶段和地铁站点完全确定下的阶段。这结果在某种程度上反映了房地产对 1号线的“建设”事件，以及站点最终确定事件存在良好地效应。

6 总结

城市轨道交通的建设改善了周边物业的可达性，也改变了土地的利用性质，提高了土地的开发强度，有利于促进社会经济的繁荣与发展，从而促进了沿线房地产的增值。本文对杭州地铁一号线从规划立项后规划设计阶段至工程建设基本完成其沿线住宅成交价格进行了实证分析。分析发现地铁规划立项前后，地铁对住宅价格并没有起明显地时间效应；但是在地铁的建设阶段和地铁站点完全确定阶段对沿线房地产存在明显的增值作用。

参考文献

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[2] 邓志远.城市轨道交通对土地价格的影响研究――以重庆市轻轨为例[D].重庆：西南大学，2008.

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