“以房养老”,离我们还有多远

对于解决中国当前“未富先老”问题,“以房养老”模式的确是一个很有价值的探索方案。作为一种在国外业已成熟的养老模式,能否在国内扎根发芽,惠及百姓,我们拭目以待。

日前,广州市政府《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》表明,广州将推动建立延税型养老保险制度,探索发展住房反向抵押养老保险。

广州拟推行的住房反向抵押养老保险,就是时下在国外流行的“以房养老”方式。这种养老方式早在北京、南京及上海等地区引起了极大关注。

数据显示,中国目前60岁及以上老年人口达到1.45亿,占全国总人口的11%。预计到2050年,中国老年人口将达到4.2亿,占总人口近25%。

同时,中国养老保险金的缺口越来越大。近5年来,中央财政对基本养老保险的补贴金额达到了2093亿元,这一数字是2004年中国GDP的2%多。

在“未富先老”的国情下,如何确保老龄人的生活质量,成了摆在政府面前的一道难题。而“以房养老”无疑是众多解决方案中最受专家推崇的方式。

有关专家指出,“以房养老”模式仍旧需要积极探索,在短时间内不会成为中国老年人养老的主要方式,但这提供了一个很好的选择和方式。需要政府部门努力尝试,并积极完善各项制度并提供更多的法律保障,为“以房养老”在中国的成功实施做好有力的铺垫。

“以房养老”探索前行

年轻时“以钱买房”,年老时“以房换钱”。这种“以房养老”方式最早起源于荷兰,发展最成熟的是美国,在国外兴起只有一二十年时间。

对于拥有房产但缺乏其他收入来源的老年人来说,它提供了一种“以房养老”的方式。人们在年轻时为买房按揭多年,到老了再把房产抵押,按月领钱用于养老,辞世后住房由金融或保险机构收回还贷。

2月22日,广州市政府出台了《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》(下称《意见》)。《意见》称,广州将推动建立延税型养老保险制度,探索发展住房反向抵押养老保险。

所谓住房反向抵押贷款,又称“倒按揭”,是指拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给金融机构,金融机构进行综合评估后,按月或年支付现金给借款人,一直延续到借款人去世。借款人在获得现金的同时,将继续获得房屋的居住权。因其操作形式类似于把“住房抵押贷款”反过来做,因此被称作“反向抵押贷款”。

事实上,“以房养老”的方式早在2006年全国两会时,就曾有全国政协委员提出在全国推广。而北京、南京及上海曾出现一种“以房养老”的方式。老年人一般将自有房屋用作出租或出售,以所获取的收入差额用作养老金的补充。

2007年10月18日,一个被称为“养老房屋银行”的业务在北京推出。这一项目是北京寿山福海国际养老服务中心和中大恒基房地产经纪有限公司合作的“成果”。根据其“养老房屋银行”协议,60岁以上的老人只要向养老机构提出养老需求,便可入住北京寿山福海国际养老服务中心,原有房屋则委托中大恒基房地产经纪有限公司对外出租,租金用于抵扣老人在养老中心产生的相关费用。

不久后,北京一家专门经营“以房养老”的幸福人寿保险公司通过了有关部门审批。重庆、北京、上海等国内大城市有望成为全国首批试点城市。专业保险公司经营“以房养老”给我国广受讨论的“以房养老”推广添了一把火。

2008年4月,上海市公积金管理中心也推出了“以房养老”试点,称为“以房自助养老”。“以房自助养老”是针对65岁以上的老人,将老人的自有产权房与公积金管理中心进行买卖交易。老人可以一次性收取房款,再由公积金管理中心将房屋返租给老人,租期由双方约定,租金总额与房屋的评估市价等同并一次性付清。如果租期届满老人还健在,则续租的租金全免;如果老人在租期内去世,则剩余的租金归老人的遗产继承人。

“以房养老”前景可期

据一项网络调查显示,人们对仅靠养老金维持退休后的生活普遍缺乏信心,57%的人觉得养老还得“靠自己另外攒钱”,对持“养儿防老”观念的人已经不到4%。

通过“以房养老”,一方面有效解决养老资金来源,减轻家庭养老负担,有利于调节家庭经济生活,为家庭拥有资源的优化配置、效用提升提供一种新的思路;同时可以将养老保险、社会保障与购房养老相结合,为巨额保险资金寻找到安全、收益稳定可靠的投资出路,实现保险金“从养老中来,到养老中去”的新型循环机制。

由此看来,“以房养老”不失为一种可行的养老模式。正如一些专家指出的那样,“以房养老”是真正把钱花在最关键的地方。相对于年轻的子女而言,老人更加需要钱。在这种情况,如果老人将自己的房产作为遗产留给了子女,最需要用钱的老人没钱用,而正值壮年的子女却得到了一笔额外的收入。

显然,财富分配的不合理,会降低社会总体的福利水平,更会损害老年人的福利。从这个角度说,“以房养老”作为一种新型养老模式值得期待。

有关专家表示,“以房养老”业务将带来新经济增长点,可使不敢消费的老年人做到居住、消费两不误。此外,“以房养老”还有个好处,就是它将使两代人的代际关系,从目前的这种过度依赖向各自的自立自强趋进。父母用自己的住房为自己养老时,不仅给子女减轻了经济负担,还避免子女躺在父母的遗产上过舒心日子,今后由老人房产引发的家庭成员纠纷也将大大减少。

“以房养老”难成主流

有关专家表示,“以房养老”仍处于探索阶段,至今中国尚未有城市正式推行,“以房养老”模式受到中国国情及政策环境等多重考验。

表面上,“以房养老”对于孤寡老人和与子女关系不好乃至决裂的老人很适应,对提高老人生活质量也提供了优厚的物质保证;但是,最终大部分家庭都选择了放弃。

这固然是因为老年人自身仍存在一些思想顾虑,在当前中国,“养儿防老、共享天伦”的家庭观念,以及“但存方寸地,留于子孙耕”的财产继承观念依然根深蒂固。如果老人办理了“以房养老”手续,可能会给人造成“子女不孝”的感觉,但更多的还是来自子女、亲属等方面的反对压力。

“以房养老”在欧美的流行,除了西方人的家庭观念和中国不同之外,与其高额的遗产税也有很大关系。在美国,子女要继承包括房产在内的遗产,必须缴纳高达60%―80%的遗产税。因此,外国老人愿意将房产抵押,子女也少有异议。

但在中国,并没有这些税收政策,如果老年人想将处置房产的所得用于养老,也完全可以自己通过市场化手段,出售或出租自己的房产,“以房养老”的制度优势并不明显。

除了中国人根深蒂固的传统观念对“以房养老”的排斥,此外,“以房养老”在技术上及市场上,还受到了中国国情的多重考验。

首先,“以房养老”实施的技术难度大。“倒按揭”确定每月支付给老人抵押房产的数额,要通过预测老人的寿命来实现。而预测寿命本身就有太多的不确定因素。如果老人实际寿命比协议期短,那么老人实际得到的钱就比较少,老人就有损失;反之,保险公司有损失。这无疑增大了“以房养老”的技术难度。

其次,“以房养老”市场风险、金融风险大。在一些国家推行的“以房养老”,其实是一种金融业务,通常由银行或保险公司承担。而国内银行方面对此项业务却是顾虑重重。

据透露,“倒按揭”业务中,银行必须先向老人发放贷款,老人身故后,才有权获得房屋产权并将其处置。期间,房地产市场价格的中长期走势、老人的人均预期寿命以及利率变动等,都是很难预测的因素。

房产价格若干年后涨了自然皆大欢喜,但如果跌了怎么办?如何确定放贷年限及每月的放贷额?放贷风险有多大?这些关键问题目前都无定论。与此同时,国内金融混业经营试点和探索也还需要时间,保险公司推出“以房养老”新险种同样面临诸多困难。

对于保险公司来说,不仅技术难度大,金融风险也比较大。房产业主百年之后,保险公司收回房产,会导致大量房屋积压在保险公司手中,保险公司成为最大的业主;而《中国保险法》明文规定,保险公司不得投资房地产,不得拥有非自住性物业。

有关专家表示,因为相应的政策和法律法规尚不完善,“以房养老”在实际推行过程中,还遭遇许多政策瓶颈。比如,中国农村宅基地不允许抵押,那么“以房养老”在农村怎么推行?在“以房换养”方案中,如果老人把房子交给福利机构,然后享受福利机构的服务,那么老人的户口落在哪里?因为按照目前的政策,养老院等福利机构是无法落户口的。至于“倒按揭”险种如何设计、房价如何评估等一系列技术问题,就更需要从制度层面加以明确了。

分析人士指出,对于解决中国当前“未富先老”问题,“以房养老”模式的确是一个很有价值的探索方案。作为一种在国外业已成熟的养老模式,能否在国内扎根发芽,惠及百姓,我们拭目以待。