预售商品房抵押登记行为的研究

在我国蓬勃发展的房地产市场中,随着房地产市场的日益规范,现房销售和期房销售已经成为当今最重要的商品房销售形式。

期房也就是我们通常所说的预售商品房,即开发商将正在建设或者即将建设的商品房销售给购房人。预售商品房无论对于开发商而言具有重要意义。一个开发项目往往涉及到大量的资金投入,如果开发商在商品房竣工之前按照规定提前向社会出售,无疑可以把一部分社会闲散资金吸引到房地产开发中来,从而减轻开发商的资金压力。但对于购房人来说,他要承担一定的交易风险。同时,购房人在购房过程中也会因为购房资金短缺问题,需要对已经购买的预售商品房进行抵押从而获得购房贷款。预售商品房抵押既关系到抵押人与抵押权人之间的关系,也关系到预售人与抵押人以及抵押权人之间关系问题,同时还涉及到预售商品房抵押登记问题。由于预售商品房抵押涉及到物权、债权等民事法律问题,抵押登记等行政法律问题,对于这些无论理论界,还是司法实务界,均存在一定争议。本文拟结合具体案例从预售商品房抵押登记行政行为,来剖析与之相关的民事法律和行政法律问题。

一、据以研究的案例

1998年7月8日,赢嘉公司与原北京市房屋土地管理局签订《北京市国有土地使用权出让合同》,依法取得了本市朝阳区东三环南路2号的国有土地使用权。1999年4月26日,赢嘉公司取得了市朝港澳台国用(1999)字第10020号临时《中华人民共和国国有土地使用证》,后于2001年2月5日正式取得了《中华人民共和国国有土地使用证》。赢嘉公司在该土地上建设“富裕隆大厦”,现更名为“赢嘉中心”。期间,市国土房管局向赢嘉公司分批核发了《北京市外销商品房预售许可证》。1999年11月8日,赢嘉公司与中融公司签订了《北京市外销商品房预售契约》,中融公司预购赢嘉中心B座16-24层房屋。2000年7月25日中融公司与亚运村支行签订《流动资金借款合同》,约定借款2.1亿元,用途为采购钢材。同日又签订了《最高额抵押合同》,抵押人为中融公司,抵押权人为亚运村支行,《抵押物清单》中注明抵押物为富裕隆大厦B座16-24层。

2000年8月23日,中融公司、亚运村支行向市国土房管局申请办理房地产抵押登记,提交的申请材料有:《北京市城镇房地产抵押登记申请书》;中融公司持有的《北京市外销商品房预售契约》;抵押当事人的企业营业执照副本、法定代表人身份证明、授权委托书、董事会决议及董事会成员名单;亚运村支行持有的《流动资金借款合同》、《最高额抵押合同》、《抵押物清单》;付购房款的《证明》。此后,市国土房管局又从该局档案中调取了土地使用人为赢嘉公司的京房地出让[合]字[98]第178号《北京市国有土地使用权出让合同》。申请当日,市国土房管局依据《北京市房地产抵押管理办法》第五条第(二)项、第十八条的规定,向亚运村支行出具了《预售商品房抵押登记证明》,并在中融公司所持的《北京市外销商品房预售契约》上加盖了“北京市房屋土地管理局他项权利登记专用章”,注明权利种类为“抵押”。

2001年2月2日,赢嘉中心为嘉华银行贷款,向市国土房管局了解赢嘉中心房产抵押情况。市国土房管局向赢嘉中心出具了《城镇房地产抵押意见书》,认定赢嘉中心A座已有2582.24平方米商品房办理了预售登记手续,可抵押范围为A座9-17层及B座全部“。2001年3月,赢嘉中心申请国有土地使用权抵押登记。市国土房管局出具了《土地他项权利证明书》,载明抵押范围为赢嘉中心B座地上24层、地下3层、A座9-17层及相应分摊地下部分”;抵押权人为嘉华银行。

2002年6月,因中融公司未如期履行还款协议,被亚运村支行申请法院对赢嘉中心B座16—24层房屋进行了查封。赢嘉公司要求北京市国土房管局撤销为中融公司与亚运村支行办理的预售商品房合同抵押登记行为,向法院提起

行政诉讼。一审法院经过审查认为,被告未依法审核中融公司、亚运村支行的抵押申请,即作出准予登记的行政行为是无效的。依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第(三)项的规定,判决被告市国土房管局于2000年8月23日对第三人中融公司、工行亚运村支行作出的抵押权登记行政行为无效。被告市国土房管局、第三人中融公司、第三人工行亚运村支行对一审判决不服,依法提起上诉。二审法院经过审查,判决驳回上诉,维持一审判决。 二、问题的提出

预售商品房抵押是一个非常复杂的问题,其中涉及到很多法律问题。结合本案而言,包含这样几种不同的法律关系:中融公司与亚运村支行之间的预售商品房抵押关系,市国土房管局对该抵押行为进行登记行为;赢嘉中心与嘉华银行之间的商品房抵押贷款关系,市国土房管局对该抵押行为进行登记行为。在这些法律关系中,中融公司与亚运村支行之间的预售商品房抵押效力问题,市国土房管局的登记行为的效力问题是这起行政案件审理的关键所在。因为行政审判审查的重点是具体行政行为的合法性,所以本文的分析主要建立对市国土房管局的登记行为的效力问题分析基础上。