二三线城市房地产业发展策略研究

[摘要] 本文立足目前房地产业发展状况对二三线城市发展房地产业提出了几点建议。

[关键词] 二三线城市房地产业

进入21世纪以来，随着我国工业化水平的不断提高，我国城市化进程也进入到一个飞速发展期。大量的农村剩余劳动力向中心城市集中，国家发展和改革委员会国土开发与地区经济研究所副所长肖金成预测说，在未来20年中，将有三分之一的村庄要消失，也就是说将有3亿人将移居在城市或城镇中，而大中城市仍是农村人口转移的主要方向。再加上各地区户籍制度的改革等等，必然带动二三线城市的快速扩张，这些也必然给城市房地产业的快速发展带来契机。

一、二三线城市房地产业发展现状

本文中的二三线城市主要是指除去北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等直辖市、发达的省会城市和地级市，以及沿海开放城市后其余的省会城市，如石家庄、济南、哈尔滨、银川；地级市，如邯郸、烟台、开封和发达地区的县级市。

随着一线城市房地产业日渐趋向饱和，二三线城市渐渐成为房地产行业发展的主流市场。根据国家发改委的月度监控数据显示，二三线城市的房价不断上涨，2005年10月份全国70个城市的房价同比上涨6.6%，11月份同样是这70个城市，其房价同比上涨了6.8%，其中新建商品房涨幅价格最大，10月达到了7.2%，11月份的涨幅达到了8.3%，如果排除北京、上海、天津、深圳这几个一线城市，几乎出现涨幅的地区都是中国的二三线城市。这些数据无疑说明，我国二三线城市的房地产业加快了发展的速度，温度开始不断上升。

但是，二三线城市毕竟不是大都市，它的经济及发展相对落后，观念也比较滞后，计划的成份明显偏重，且其房地产业的起步较北京等一线城市晚，缺少房地产行业中的龙头企业，自主创新能力很差，即使是发展也不过是对“大城市”的翻版而已。因此，目前对于二三线城市来说，发展房地产业面临以下几方面的问题:

1.面对实力强劲的“外来户”，本地房地产企业不堪一击

据统计，约有40%左右的中国百强房地产企业已经进入二三线城市并开始了项目投资，这说明有实力的房地产企业已经发现了二三线城市这块大奶酪。它们无论在资金、技术、营销策略以及物业管理上都拥有显著的优势，无形中压缩了本地房地产企业的发展空间。

2.国家宏观调控措施，使二三线城市房地产业雪上加霜

在国家减少土地供给的情况下，高地价和大块出让是目前土地出让的特征之一，再加上房地产开发项目自由资本金的提高，这些宏观的“管住土地，管住信贷”的政策，给许多二三线城市房地产企业带来不小的打击，使得行业相对产出加快，资金流动性减弱，本来土地储备能力差的本地房地产业发展步伐变缓;6月1日实施的“国六条”，业内人士争论的沸沸扬扬，许多专家预测房价单高总低，使多数开发商和消费者采取了观望的态势，行业发展停滞不前。

3.地方政府求功心切，房地产开发呈现非理性发展

房地产市场不是一个简单的由供求关系决定的纯粹市场。中国社科院金融所中国经济评价中心主任刘煜辉分析说，在房价畸形暴涨的背后，人们发现有一个挥之不去的影子，那就是地方政府，正是在地方短期利益的驱动下，一些地方政府才不惜推波助澜，一些房产商才有恃无恐，使房地产业偏离了健康发展的轨道。

事实的确如此，地方政府之所以热衷于介入房地产业主要有两个方面的原因：一是钱袋子;二是要面子。随着国家财政资金分配的变化和地方政府责任的加重，财政短缺是每个地方政府都要面临的问题，但是，一些地方政府只把眼光放在招拍挂土地上，而不去下大力气发展有自主知识产权的产业等等，这似乎是坐错了位置，走错了道路。形象工程每个城市都在搞，把形象搞上去招商引资固然是好，但也要考虑城市的吸收和消化能力，像石家庄市，写字楼遍地开花，城市根本吸纳不了，这种浮华的背后肯定是土地、资金和建筑材料等资源的极大浪费。

4.观念陈旧，规划和物业缺乏前瞻性，几乎没有创新

目前我国的二三线城市的房地产开发基本不理想，住宅小区无论在规划、设计上都存在模仿的痕迹。如到过山东日照的人都感到城市越发展越蹩脚，这是为什么？日照市在新开辟的市区中无序的建了许多“火柴盒”一样的楼房，新老城区基本上没有什么区别。二三线城市这种缺乏创新的建设直接导致了严重的资源浪费和城市的无个性发展，城市魅力在一点一点的减少，吸引力大大降低。

5.房地产金融体制不健全，资本市场运作乏力

目前，我国普遍存在缺乏发达的多层次房地产融资市场，主要表现在：一是融资工具简单，许多重要的业务品种还没有建立起来；二是配套机构不完善，造成融资过程运作不畅；三是政府对金融机构监管不严，金融风险过大等等。对于二三线城市来说，房地产金融问题尤现突出，而国家为了预防金融风险又抬高了融资的门槛，再加上这些城市的房地产企业的运行资本80%以上要依靠融资来筹措，房地产业更显捉襟见肘。

6.高素质人才匮乏，房地产业缺少领军人物

对于建筑、房地产相关行业来说，其人才的流动性与稀缺性已经成为目前最为显著的特征。有资料显示，首都的房地产业人才空缺职位达6万余人，成为最具吸引力的城市之一，大量的高素质人才向中心大都市汇集流动，造成了二三线城市或者中小房地产企业“落花有意，流水无情”的尴尬局面，这是在城市发展阶段不可逆转的现象。

二、二三线城市房地产业发展策略分析

1.房地产企业横向联姻，打造地区知名品牌

1971年美国经济学家韦斯特等提出中小企业资产重组是“防御性经营策略”，它的目的在于：避免销售和利润的不稳定、避免不利发展、避免不利竞争性转移、避免技术过时和规避风险。如今，我国的二三线城市房地产企业同样走到了抉择的关头。

联姻是从优化产业结构、高效配置资源的角度出发的，合理的资产重组，可以将一个企业中的核心优势资源向短缺企业转移，也可以将两个或两个以上企业的一般资源（土地、资金）实行集中管理，从而形成有竞争力的集团项目公司，求同存异，共同发展。联姻不是必然的选择，但在“外敌入侵”，外资又蠢蠢欲动的今天，这种选择能使中小房地产企业活下来，并树立起自己的信誉或品牌。

2.加强城市理性经营，巩固地区中心城市地位

现在很多二三线城市开始注重城市建设，其本质就是发挥自己独特的优势，大力提升作为中心城市在政治、文化、教育、居住生活、公共配套等方面的竞争力，吸引周边城市的优质人群到本市来定居，以此来推动城市化的进度。

但是，城市经营不能盲目扩张，在进行大规模的城建之前，首先要明确这个城市的功能定位或者说要找出城市的个性来发展，比如，这个城市的发展方向是商业化聚集型城市、自然资源型旅游城市还是重工业型城市，然后再进行城市建设。像威海，就属于典型的海滨资源型城市，它的海滨资源吸引着内陆各个地区的人群前来观光或者定居，它的房地产消费人群除了本地居民外，就是养老、投资和旅游的人群，因此城市发展的一个核心就是“渡假”；石家庄是一个典型的内陆省会城市，它的特点就是各地人群聚集的商业物流中心，有两个国家级的小商品批发市场规模很大，因此这个城市的发展与外来人口密切相关。

3.注重环境保护，进行科学规划设计，保障房地产业可持续发展

房地产作为人类社会经济活动的载体，与周边环境之间存在内在的统一性，越来越多的人开始关注环境带来的无形价值，城市房地产开发应从传统意义上的建造房屋转变为人工环境创造与自然环境完美的融合，在最大限度保存原有生态环境的条件下进行人工开发，增大城市的环境价值。

4.完善信用体系，创新金融服务

地方政府应加大力度监督和管理金融市场预防金融风险，在开发金融新品种和新业务的条件还没有具备之前，先清理和完善本地区的信用体系。政府和金融机构都要有一本账，记录开发商以及有金融业务的团体或个人的信用档案系统，例如还贷情况，催缴次数，收入证明，工程进度等等，一切资本流动靠信用的良好记录说话，免去各部门合作的后顾之忧。必要时可以以政府担保的形式融通资金，保障金融业务的顺利开展，最大限度的盘活资本市场。

5.实施以“借”为主的人才战略

二三线城市的开发企业无论从创新的硬件能力、薪金、个人发展前景以及外部环境上都无法与北京、上海、深圳等一线城市相比，吸引和留住高级人才几乎不太可能，因此，可以退而求其次，选择与知名房地产企业合作来借调人才，或者选择请一线城市权威的咨询和机构指导开发以达到“使用”高级人才的目的。

顺便指出，二三线城市房地产业也有其自身的优势，比如，政府自治空间大；地方企业亲和力强、反应灵敏、熟知环境等，其发展态势还是比较乐观的。