论商品房预售合同的特征

摘要：商品房预售合同有着自身的特殊性，合同成立时，标的物尚不存在，标的物是在买卖合同约定的将来某个期日交付使用，并在约定或法定的期日内转移所有权。

关键词：商品房；预售合同

中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1005-5312（2011）03-0255-01

一、商品房预售合同的涵义

商品房屋，是指由房地产开发企业进行综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其它建筑物。也就是说，商品房屋必须是进入流通和交换领域，体现价值规律和“商品―货币”法则的房屋。近年来，我国推行了房屋商品化政策，既承认了房屋是一种劳动产品，又明确了房屋是为进行交换而生产出来的劳动产品，即赋予房屋商品的属性。商品房屋的买卖按其买卖方式、性质，大体上可以分为现房买卖和期房买卖两种形式。现房买卖是指卖方将商品房及其所有权转移给买受人，买受人取得房屋及其所有权并支付购房款的行为。期房买卖，又称商品房预售，我国《商品房预售管理办法》和《商品房销售管理办法》对商品房预售的定义是：商品房预售是指房地产开发企业将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给承购方，承购方交付定金或购房款，房地产开发经营企业在未来确定的日期将预售房屋交付给承购方的一种法律行为。

我国《城市房地产管理法》对商品房预售合同的概念并没有作出明确的规定。有的学者认为，商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。

商品房预售作为一种特殊的买卖形式，由香港立信置业公司于 1954 年首创。当时立信置业公司推出楼宇“分层售卖、分期付款”的销售方式，而投资者在签订合同时，一般先支付房屋总价款的 10%―20%作为首期；待建筑物建成一半时，投资者再支付价款的 30%―50%；到房屋建成时投资者交付剩余的房款，便可以取得房屋的所有权。

二、商品房预售合同的性质及特征

从商品房预售合同的概念中可以看出，商品房预售合同有着自身的特殊性，合同成立时，标的物尚不存在，标的物是在买卖合同约定的将来某个期日交付使用，并在约定或法定的期日内转移所有权。而现房买卖在合同成立时标的物就己经存在，买受人与出卖人钱房交接结清并办理产权转移登记过户手续后，交易即宣告结束。房屋的销售方式不同，表现出的特点也就不相同，和商品房现售相比较，商品房预售（合同）的性质与特征具体表现为：

（一）商品房预售的标的是尚未建成的房屋，具有不确定性。在一般的不动产买卖（商品房现售）合同中，合同订立时，标的物是现实的存在的。与现房交易不同，对于商品房预售，开发商和预购人签约时，标的要么不存在，要么正在建设中。预售合同双方就房屋的楼层、户型、价款、面积等条款进行约定，预购人取得的仅仅是一份与房地产开发企业形成的预售合同，真正的交易标的―房屋尚在建设当中。

（二）从合同成立到标的物交付需要较长的周期，具有较大的市场风险。由于商品房预售合同是以尚未存在或者正在建设而未竣工的房屋为标的物的，从房地产开发企业获得土地使用权开始，经过土地开发、设计、建造、到商品房屋最后竣工，一般需要一、二年，甚至更长的时间，而一项大型的建筑工程更是需要分期分批来完成的，远远超过了一般买卖合同的履行期。这就决定了预售商品房屋的行为，从成立到全部履行完毕呈现出周期长的特点。在如此长的周期里，开发商不仅需要投入巨额的前期资金，而且还要承担履行期内经济政策、土地价格、建材市场价格、规划调整、自然环境等多种因素变化带来的种种市场风险；而预购方处于劣势地位，要承担的风险更大，这些都是商品房预售合同履行周期长所带来的后果。

（三）商品房预售合同是一种附期限的买卖合同。一般房屋买卖合同中房屋的交付及其所有权的转移都是即时的，买卖合同成立时房屋的所有权即由出卖人转移给买受人。在商品房预售合同中，预售双方当事人约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去这个法律效力的根据。

（四）商品房预售具有较强的国家干预性。由于预售商品房的开发周期较长，从合同成立到最后标的物的交付，这之间尚有一段较长的时间，房地产业的行情时刻处于变动状态。预售人购买到的仅仅是房地产开发企业的一纸承诺，预售商品房所涉及的关系错综复杂，对于预购人来说，将冒着商品房能否如期按约交付的风险。在预售行为的具体运行中，从预售方预售资格的申请、房屋的设计、建材的供应，到楼宇的建造、竣工交付，产权的审查与登记及转移等一系列环节中，任何一个环节出现问题，都可能导致预售合同不能履行或不能完全履行，甚至合同无效。因此，应该对商品房预售进行适当的行政干预，对房地产开发企业的预售行为严格规范，否则预购人的利益极有可能会受到侵犯。

参考文献：

[1]符启林.房地产法[M].法律出版，1997.