北京房地产市场泡沫分析与对策

摘要：房地产业是关乎国计民生的重要产业，但是近年来，我国的房价持续上升，房地产价格虚高容易造成房地产市场泡沫，甚至可能成为阻碍社会稳定和谐的重要因素。文章分析了北京房地产行业发展的现状，并提出了一些意见和对策。

关键词：房地产泡沫；原因；对策

近年来，我国的房地产业正经历着飞速发展的时期，目前房地产业不仅是国民经济的重要支柱，更是关系到人民群众切身利益的主要行业之一。因此，房地产业的良性发展，对于促进国民经济的发展，提高人民的生活水平，保持社会稳定，构建和谐社会，都具有十分重要的现实意义。而如今我国大中城市的房地产价格增长过快，远远超过了普通群众可承受的程度，房地产甚至也成为一些商人投机的主要工具。这类社会问题已经引发了国家和社会各界的广泛重视，从2005年开始，国家不断推出相关政策如“国八条”、“国六条”、“新国八条”等等。但是这些政策在短期内并没有对房地产业起到太大的作用，各大中城市的房价仍然居高不下，甚至造成房地产泡沫。

一、房地产与房地产泡沫的概念

（一）房地产的概念

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自身特点，即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。主要有三种存在形态，即土地、建筑物、房地合一。我们通常所说的房地产主要是指房地产建筑物。

（二）房地产泡沫的概念

所谓房地产泡沫是指由房地产投机等原因所引起的房地产价格脱离其市场基础价值、持续上涨的价格运动现象。它表现为：在经济繁荣期，房地产价格飞涨形成泡沫，但达到顶峰状态后，市场需求急剧下降，房价大跌，泡沫破灭。准确来说，房地产泡沫应该是房地产资产的价格脱离市场基础价值的运动。

二、北京房地产状况分析

（一）市场基本情况分析

房地产市场具有很强的区域性，北京作为首都以及我国的经济文化中心，有其得天独厚的优势。加之北京申奥成功的一系列利好消息，外资及外地房地产企业纷纷进入，使原本看好的房地产市场价格更加坚挺。但是在景气的市场背景下也应存在开发规模的高速扩张带来的销售压力、供需失衡导致的大量空置面积和高危险空置率、房价与居民可支配收入的不协调上升引致的不合理房价收入比等诸多问题。

（二）行业投资供应分析

据北京市的统计报告指出，北京市全社会固定资产投资仍保持较快增长，房地产投资额占固定资产投资额的比例自1998年以来一直保持着强劲的增长，从1998年的32.66%一直增长到2010年58.27%，已经逼近60%，房地产在固定资产中所占比重越来越大。在投资增长的同时，北京市房屋供给也在相应的增长。其中：2004年北京商品房开复工面积9931.3万平方米，较上年增长95%；竣工面积3067万平方米，较上年增长18.2%；销售面积2472万平方米，是竣工面积的80%，是当年施工面积的2.49%；施工面积远大于销售面积和竣工面积。

（三）房价收入比分析（见图1）

根据北京市统计局和北京市房地产交易管理网的相关数据计算得出，目前北京市的房价收入比已达27∶1，超出国际平均水平5倍，而同时北京市的工资水平位列全球第64位；还有一个国际通用的指标是“租售比”，所谓“租售比”，是指月租金与房价之间的比值。最新零点调查机构统计的一项北京租售比调查，结果显示：92%的参加者称所住房屋的月租售比超过300倍；45%参加者称月租售比超过500倍；21%的参加者称所住房屋的月租售比在500倍到600倍之间，高于600倍的有24%之多，而超过500倍的租售比意味着，房主出租40年也不能收回投资。

（四）商品房空置情况分析

2002年北京市房屋空置率达到26.8%，到2010年其空置率仍高达17%。如果以国际上10%-13%的警戒线作为标准，毫无疑问北京这么高的空置率可以看作是房地产市场存在泡沫的一个征兆。一路上升的房价，使得越来越多的房子压在了开发商手里。北京市统计局的最新报告显示：2011年末，全市空置商品房面积达到637.42万平方米，比年初上升21.6%。其中：商品房空置299.7万平方米，住宅房空置330.6万平方米，比年初分别上升31.6%和10.5%。

（五）房价增长趋势分析

根据日本的经验，如果房地产市场存在泡沫，那么房屋销售价格的增长率会远大于居民消费价格指数。本文选取统计年鉴上的北京居民消费价格指数和北京房屋销售价格指数，重新计算后得到两个指数的增长率。结果显示：自2005年来，房屋销售价格的增长率均在居民平均消费价格指数之上，且有逐年增大的趋势，说明北京市房地产价格的增长速度大于其他商品价格增长的速度，且两者的差别幅度越来越大。

三、房地产泡沫的危害性

房地产业是一个与诸多产业高度相关的产业，这意味着房地产不仅自身投资规模大，其乘数效应也相应较大。在房地产高速发展时，它会带动诸多产业的共同发展。但当房地产业发展违背了价值规律产生泡沫，其泡沫破灭产生的负效应也会波及其他行业，使国民经济受到前所未有的打击。房地产泡沫的危害性主要表现在以下几个方面：

（一）房地产泡沫的存在和发展抑制了其他产业的发展

房地产泡沫的存在使得投资于房地产有更高的投资回报预期。因此，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期，由于房地产投机带来的高额营业外收益，使企业在行业的虚高增长引诱下，通过银行大量间接融资来扩大其房地产投资。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。

（二）房地产泡沫破灭将直接导致金融危机

房地产泡沫破灭意味着房地产价格的急剧下降，房子销售不出去，房地产企业的大量投资无法收回，经营极其困难，而且大批破产。由于银行等金融机构是房地产企业的主要资金来源，因此，房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆账和坏账，金融机构不但收不上利息，甚至即使实行抵押权也无法全部收回贷款。此外，大量不良债权还影响到了银行的国际信誉，使得银行等金融机构在海外的筹资成本大大提高。

（三）房地产泡沫破灭导致生产和消费危机

房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境等。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。经济不景气和个人收入水平的下降，会减少居民当期的消费，个人消费的萎缩又使众多生产消费品的产业部门陷入困境。

（四）房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机

房地产泡沫破裂和经济危机的发生，将会造成大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%。由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧，社会动荡不安。

四、针对地产泡沫的对策与建议

无论是从房价的急剧上涨还是从投机需求的不断增长来看，北京房地产市场都存在潜在的泡沫危机，如果不加以防范和控制，在不久的将来就有可能形成泡沫经济，对整个社会造成重大的负面影响。因此，本文对预防与改进房地产泡沫提出以下对策：

（一）进一步完善监管体系

完善的监管体系是预防和克服房地产泡沫的必要措施。很多地区房地产泡沫的破灭都是由于银行、金融机构等监管体系的不健全而导致的。首先，我们应该加强对于银行的资本充足率、资产流动性、风险管理以及控制能力等方面的监管力度，因为推动地产泡沫产生的资金都是从银行流出的。其次，就是加强政府宏观调控政策和对于经济形势的监控。同时，需要建立风险机制，正确地评估房地产抵押价值，避免呆帐、坏账损失和信用膨胀，减少金融机构的风险。最后，加强对于外资的监管。

（二）严格控制土地出让市场

本次房地产周期中，北京市的某些地区存在着土地炒卖现象严重、地价上涨幅度大的现象。因此，需要对土地市场严格控制，规范土地供应，加强存量土地的管理，严格控制土地供应总量，从源头上控制土地供应量。这方面可以借鉴香港地区的经验，滚动编制各地区的土地供应计划，对每年土地供应量进行严控，所有土地进入市场都必须进入招投标，对土地供应计划严格执行。加速推进土地的招标和拍卖制度，对于土地招投标市场中的问题，政府应严格执行法规，加大监管力度，控制土地开发数量；严格限制土地炒卖和土地闲置，通过税收手段提高土地炒作和土地闲置的成本，对闲置土地长期不开发的要执行收回制度。

（三）大力发展公共租赁和廉租房制度

借鉴香港和新加坡的公屋发展模式，大力发展建设租赁房和公租房，公共租赁房和廉租房不仅适应低收入者的承受能力，而且解决了中等收入人群即“夹心层”对住房的现实需求，从而降低人们对房地产市场的刚需。根据国际大都市的经验，大都市居民约有一半是租赁住房，也就是说，住房租赁市场是最大的住房供给来源，但北京住房租赁市场却发展缓慢，存在市场不规范、规模小、税收负担重、交易成本高等缺陷，严重制约住房租赁市场的发展，因此，积极发展租赁市场应成为北京市政府的一项长期重要政策。

（四）积极稳妥推进房地产税费改革，完善相关土地政策

现行土地政策以及房地产税费制度的弊端已经越来越明显，房地产税制改革势在必行。物业税也被称为财产税或地产税，主要针对不动产。根据政府的要求，不动产所有者或承租者须按期缴纳一定的税费。据国家财税部门的介绍，物业税改革的基本框架是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。由于物业税是把商品住房70年的地租改为按年支付，同时物业税是按照当年地产的评估价格征收，因此物业税具有较强的打击房地产投机的效应，起到了抑制房地产泡沫的作用。

（五）建立完善房地产泡沫预警体系

建立完善的地产泡沫预警体系可以对房地产泡沫的产生进行预告，还可以对泡沫的严重程度做出判断，对泡沫的破裂发出警报。该体系可以通过公布房地产信息，增强楼市透明度，引导开发商理性投资、购房者理性消费等方式，使政府部门逐渐从行政干预转为市场引导。

（六）规范市场秩序，加强市场信息的公开透明

规范的市场秩序和信息的公开透明有利于人们建立合理的预期，从而引导房地产理性投资和消费，抑制炒房和哄抬房价等行为。规范市场秩序应从法制建设上着手，完善房地产相关法律法规，规范企业在房地产交易、合同签订、质量保证、广告、中介等方面的行为，同时充分利用网络信息手段，将房地产各相关法律行政制度以及房地产市场信息公之于众，并将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况、经营业绩、经营中违规违法劣迹及受到的处罚等进行记录。

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（作者单位：北京林业大学经济管理学院）