我们如何调控房地产市场

房地产价格究竟多高合适?我们可能谁也搞不清楚。一个谁也搞不清楚的价格,拿起板斧就砍,多少有点儿唐突。

我们的房地产市场已调控了近两年,调下来了吗?不但没有调下来,反而越调越高,只是到了最近,房地产价格才进入了一个胶着状态。

对于用行政手段调控房地产市场,我可以做一个简单的评价:首先如房价调整不下来,要追究有关政府领导的责任。房地产市场有其规律性,房地产价格政府官员也不一定完全明白,让一个不甚明白的政府官员去管理价格,管理不好就要问责,对他们来说多少是否有点冤枉?

另外房地产价格成本要公开。好几个省、市出台了这样的规定,信息公开,价格透明,但不要忘记市场价格构成因素是非常复杂的,商人有自己的经营策略,有其隐私性,如果全部公开透明,就没有竞争的必要了。

再者房价不能循价值规律忽高忽低。如全国最近推出好多政策,商品房预售价格必须定价,定价后不准提价,每套房价总额必须透明公开等。我们是否在搞市场经济?如搞市场经济,开发商为何没有定价权?

而之于最近全国十几个城市陆续了“限购令”则显得荒唐。限制外地人买房,更为过的是,广州市人民政府禁止外地人在本市买房。这些“限购令”,我认为有违宪法、物权法之嫌,依据法律规定,公民有购置财产的自由,为何政府一纸“限购令”就不允许老百姓购置能够自由流通和转让的商品房?

此外不准开发商收预售楼款,改为由银行代收。这一政策的好心面是:担心开发商挪用资金,造成楼盘烂尾,但我们应该知道,开发商已羽翼丰满,烂尾楼的情况已很少见。不好的一面是:开发商自己开发的商品卖了以后却收不了钱,而要有银行代收。这种情况可能全球无此先例。

还有诸如用行政手段打击“捂盘惜售”、“哄抬房价”等行为。其一,我的财产不卖行不行,这违反哪一条法律规定?其二,哄抬房价可能不好认定,目前的房地产市场价格有垄断之嫌,但不好认定和处理。如果政府的规定与法律不一致,这将是对法治的破坏。

政府对房地产市场的宏观调控,应有两个基本点。一是要尊重价值规律。马克思在《资本论》里曾深刻地论述了价值规律。如我们搞市场经济,是离不开价值规律的。在亚当斯密的年代,价值规律自由地起作用,政府只当守夜人的角色。即使进入了资本主义高级阶段,政府对市场的调控仍然十分重视和利用价值规律。

二是必须重视法律,运用法律手段。行政手段我们十分娴熟,但经济手段和法律手段运用不够。比如税收,既是经济手段,也是法律手段,税本身就是法。最近大家吵吵嚷嚷要开征房地产税,《房产税条例》在83年时即已出台,但一直未能实施。

暂且不论该条例立法层次不高、诸多不规范等因素,现在即向中国的老百姓征房地产税是否合理?因为:中国公民在购房时,已付了70年的土地使用权出让金,房地产价格高,其实就是土地成本高,而不是建筑成本高。在交巨额的土地出让金后,购房者还要交印花税、交易税,最后每年还要交百分之三的房地产税,将来有可能还要征遗产税。如这样算过来,中国老百姓养房的成本是否已位列世界第一?对如此重大的问题,必须详细论证,必须上升到立法的高度,否则不能说服老百姓。

如要把房地产市场价格压下来,我们必须寻求替代品。没有替代品,我们如何来平抑房地产价格?这个替代品就是保障性住房。这十几年经济是快速发展了,但对保障性住房欠账过多。中国大陆基于此的建设刚刚起步,我们所建的保障性住房还不到市场房屋总量的百分之十,且建设资金有限。我们已加入了联合国人权公约,住房是基本人权,如这个基本的人权没有解决好,社会主义的优越性将无从发挥。

“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”,愿这样的社会目标早日实现!