我们为什么痛恨房地产商?

根据某网站的报道,95%的网友对房地产的交易现状是不满的。总而言之,大家对地产商都很痛恨。

潘石屹曾经讲过一句话,他说房地产业之所以有这样的负面形象,主要有几点理由:第一,财富排行榜上大概有一半的人都是地产商;第二,大家普遍认为地产是暴利行业;第三,腐败的官员通常与地产开发项目有关。

到底是民众仇富,

还是地产商为富不仁

那么为什么中国的富豪一半都是地产商呢?这就表示我们的产业结构产生了重大的偏差。我曾经几次谈到,今天中国的经济并不是像大家所想的那样过热,而是同时存在过热和过冷。

哪些部门过冷?中国大部分的制造业是过冷的、萧条的。哪些部门过热?与地方政府推动GDP工程有关的部门是过热的,比如地产行业就是过热的。为什么会造成这种现象?那是因为资本的短视行为。我们不断地进行宏观调控,提高利率,提高银行存款准备金率,这样会使得处在过冷部门的制造业的企业家更不想干了,因为日子艰难。那怎么办呢?他们就把制造业的资金拿出来,去过热的部门炒楼了,于是造成房地产需求的上升。

目前整个国家的资本从制造业大量转移到了一个畸形的房地产行业,而这是与国际完全不接轨的。在这种二元经济环境之下,我们的地产业过度发展。大家可能要问了,过度发展好像也没有什么不好嘛!也是个行业嘛!为什么骂它呢?这就是因为地产行业的特殊性了。不骂制造业,是因为制造业需要靠资本、靠人力、靠技术才能赚钱,而地产业不是,地产业几乎什么都不需要做,就可以赚钱。

我举个例子,某一个开发商拿到一块地,每亩价值60万元,他放在手上,什么事都不需要做,三年之后价格就有可能涨到200万元。从60万元一亩到200万元一亩,这个差距是哪里来的?是谁创造出来的?是全社会的老百姓。由于经济发展,使得土地增值,但是这个增值的成果被谁享受了呢?房地产开发商。可是土地价值的上升与开发商完全无关,因为他们什么事都没有做,三年前买的地,放在那里两三年之后就赚两三倍,凭什么?暴利。老百姓做牛做马创造出一个繁荣的社会,你手里的土地值钱了,你就发达了。

我们在批评开发商之余,买房的人是不是一样呢?比如说你在北京买了一个楼盘,五年前买的,当时是6千元一平方米,现在价格涨到3万元一平方米了,你把它卖出去。我请问你,你做了什么事?什么都没有做。地产商做了什么事?什么事都没有做。为什么你的房子可以从6千元涨到3万元呢?是社会进步的结果让你赚到这笔钱。所以对开发商而言,对购房者而言,你的财富之所以增加,除了少部分是因为你个人的努力之外,大部分是因为社会的进步,而让你享受到了独占的好处,这才是社会仇恨的根源。

地产业的暴利来自哪里

地产行业繁荣的背后既隐藏着资本流入的秘密,也包含着土地这种特殊社会资源的价值秘密。因此,当资本的短视与特殊的土地资源结合在一起,房价的高涨与地产业的暴利也就不可避免。

其实暴利本身并不是罪恶,高科技有没有暴利?当然有,微软是全世界独一无二的垄断企业,它的系统是你无法复制的,即使你能复制也不是它的对手,这种垄断性企业所创造的暴利绝对在地产行业之上,为什么你不恨它呢?因为它没有骑在你的头上,它的财富都是用技术、资金、人才创造出来的,它做了事,赚了钱,因此你没话讲。这就是制造业和地产业的本质差别。那么我们中国有没有伟大的人看清楚这一点?有,这位同志是你们也都很熟悉的,就是孙中山。

孙中山先生有一个理论非常重要,他在一百多年前提出了这个理论,叫平均地权,涨价归公。就是说,你如果卖一块地,原本是100块钱买的,300块钱卖的,中间200块钱的差价一律充公,叫涨价归公。你的房子是500块钱买的,700块钱卖的,200块钱的差价也一律要涨价归公。为什么?因为房地产的价值之所以上升与个人无关,而是来源于整个国家、社会的进步,因此涨价的这部分要还给社会,就是取之于社会,还之于社会,这就是孙中山平均地权的意思。今天我们中国的房地产行业就是这个问题,我们是涨价归个人,而不是归公。

正是由于这个原因,造成了极大的社会矛盾。而且,也是由于这个原因,整个社会的财富、整个社会的进步所表现在地产上的,是价值不断地攀升,而这些攀升的价值,基本上都由地产开发商以及拥有房屋者获得了,而这才是造成老百姓对地产开发商不满的原因。

俄罗斯的教训

在我们当前的中国,资本在二元经济环境之下,大量地从制造业转移到了房地产业,这种转移对于我们整个国家而言是极其不利的。为什么不利?我们可以通过俄罗斯的休克疗法来看一下资本短视性后果的可怕。

1991年底,苏联解体,俄罗斯联邦独立。面对原苏联大量半死不活的企业,外加1万亿卢布内债和1200亿美元外债,俄罗斯总统叶利钦在西方经济学家的指点下,于1992年1月2日起正式实施“休克疗法”。结果,俄罗斯在两年内消费物价上涨了244倍,“休克疗法”以失败告终。

这个办法是谁帮叶利钦想的呢?一个叫斯莱佛的哈佛大学教授,是个俄罗斯人,在莫斯科长大的,后来去哈佛大学教书。他和他的一位同事帮俄罗斯政府搞了一个改制。斯莱佛说,俄国的企业都是国营企业,怎么变成像美国那样的大众持股公司呢?他的办法很有意思,每个人发几张兑换券来换股权。全国老百姓每人发100张兑换券,怎么换股权呢?举一个A企业为例,假设A价值10000张兑换券。你拿100张去兑换A的股票,就可以兑换1%的股权,如果每个人都去兑换,一夜之间,全俄罗斯的国营企业不就都变成大众持股公司了吗?

突然之间,全俄罗斯的企业就都变成了像美国一样的大众持股公司。可悲的是,俄罗斯政府竟然听了他们的话,他们做梦也没有想到,老百姓对于当这种1%的小股东没有兴趣,他们情愿拿这个兑换券去换一点酒喝或者吃麦当劳。于是就在这个时候产生了大量的兑换券黑市,老百姓拿了兑换券,就到黑市里面去换钱,换了钱就去麦当劳吃饭或者喝酒去。当时有七个很聪明的俄罗斯人勾结了俄罗斯的国有银行和地方财政部门,用国家的钱去收购全国黑市上的兑换券,之后拿兑换券去换了所有国营企业的股权。于是,俄罗斯的国营企业一夜之间从国营企业变成了这七个人的私营企业。

资本最可怕的地方是追逐利润,而且利润追逐的过程越简单越好,利润越高越好,而这也正是中国的资本从制造业转移到地产业的原因所在,因为制造业利润产生的过程比较复杂,而地产业比较简单。

俄罗斯是一样的,当这些人拥有整个俄罗斯之后,资本短视性的危机就出现了。他们发现,制造业是非常麻烦的,他们甚至连地产都觉得麻烦,还要盖房子。他们走到了一个极端,既不制造也不像中国人那样盖房子,他们把俄罗斯卖了。战斗机全部卖掉;矿产挖出来,不加工,全部卖掉;石油一开采出来,不加工,全部卖掉。甚至到最后,他们自己都不挖矿了,你们来挖矿,挖完以后自己搬走;你们自己来开采石油,完了自己运走……为什么?因为这样最简单。

打破资本短视的困境

一个国家是否强大,基本上取决于它的制造业。亚洲比较强大的经济体是哪几个?日本,以制造业为主;还有韩国,以制造业为主;中国台湾这个小地区,也以IT制造业为主。

日本的制造业、韩国的制造业以及中国台湾地区的IT制造业造成了这些国家和地区的繁荣,但基础是国家资本主义,是由政府来鼓励的,否则资本的短视性会让资本从复杂的制造业逐渐流向简单的房地产业,甚至会像俄罗斯一样,变成一个全部都卖掉的局面,那更糟糕。我们过去对资本的理解是不够的,我们把资本看得太简单,总认为民营企业家的资本应该受保护,具有流动性。其实,资本是需要被控制的,资本是需要依靠国家的力量、政府的力量来让它归于正途,否则资本的短视性将会给这个国家的未来带来严重的后果。俄罗斯就是一个很好的例子。

(摘自《领导文萃》2009年第11期,有删节)