郑州市产业地产发展的背景与现状研究

摘要：随着国内外产业向中西部的转移加快，郑州进入了产业发展的快车道。随着经济社会的发展，产业园区作为郑州实现产业升级和发展的重要平台，目前正向一个全新的方向――产业地产发展。由于各地不同的条件，产业地产有着不同的运营模式，也有着不同的运营效果。怎样做好产业地产，成为了摆在郑州市政府和企业面前的问题。本文通过对郑州市产业地产发展的背景与现状进行分析研究，找出郑州产业地产目前存在的问题，并探讨最适合郑州市产业地产发展的对策，

关键词：产业地产；郑州；背景；现状；

中图分类号：F127 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）024-000-02

一、发展背景

1.国内外产业向中西部转移加快

随着经济危机导致的国外需求的减少，和劳动力及土地承包成本的提高，沿海地区传统制造业面临前所未有的挑战。与之形成对比的是，广大的中西部地区拥有大量潜在的市场内需求，并且土地、劳动力以及各种相关资源等要素供给相对充足，有着较好的产业发展所需要的条件 [1]。

河南与中西部其他地区相比，市场、区位、交通、人力资源等要素成本等方面的优势凸显，配套设施和服务完善，已经成为制造业转移的重要承接地和投资热土。特别是中原经济区建设于2011年正式上升到国家战略层面后[2]，河南承接沿海发达地区的产业转移可谓是乘势而上，中原经济区建设为河南承接产业转移提供了更大的载体和平台。

在这样一个产业转移浪潮中，郑州市作为河南省的省会以及中原经济区的核心城市面临着难得的战略发展机遇。国内外产业向中西部的转移速度加快，这将为郑州的快速发展带来重大的机遇，为产业地产的发展提供充足的动力。

2.传统产业园区投资陷入困境

（1）政府投入园区建设资金有限

一个产业园区的发展需要大量的前期投资，而郑州市传统产业园区基本上由政府主导。由于地方政府作为开发单位，其融资能力十分有限，且地方财政资金近年来又比较吃紧，后期经营更是需要大量的资金维持，因此，建设资金短缺是政府开发园区的最大问题[3]。

（2）政府在园区运营管理中效率低下

传统的产业园区由于由政府出资打造，大多会由政府成立园区管委会，而园区管委会作为政府部门，其管理运行体制与目前自由化的产业市场往往会存在不协调的情况，往往存在过度干预，急于求进，管理死板的情况[4]。

3.传统地产行业投资风险加大

在传统的住宅市场，开发商之间的竞争愈发激烈，在土地的竞拍中“地王”频出。仅仅在2014年就连出四个“地王”，土地成交价格连连攀升。房地产企业的利润被大大压缩。

4.郑州产业投资环境前景良好

（1）交通优势

郑州地处中原腹地，作为一个火车拉来的城市，一直具有得天独厚的交通优势。随着高铁时代的到来，郑州将成“米”字形铁路枢纽，见图1。在地图上以郑州为圆心画圆，500公里为半径的土地上住有3.5亿的常住人口；700公里为半径的土地上有7.2亿的常住人口。这两个圆，都在两小时高铁交通圈内。而郑州航空港综合实验区是中国首个航空经济先行发展区，未来中部交通优势将带动郑州的投资价值。

（2）人口优势

随着中国经济的转型和居民生活水平的提高，经济的发展越来越依靠“内需”来拉动。河南省人口过亿，内需较大，拥有庞大的本土市场，未来将会有巨大的产品需求和服务需求，产业缺口很大。并且，作为农业大省，城镇化比例偏低，这是河南发展的弱势，也是其未来潜力所在。

从工业角度来讲，人口对未来的产业发展具有很大的助推作用。随着一路一带产业的出现，郑州的产业地产可能出现井喷式的发展，郑州产业地产未来的发展前景很明朗。

二、郑州市产业地产的发展现状

1.郑州市产业总体布局

郑州市产业地产大多是以产业园区为载体，表现为“园中园”，因此，产业地产的发展与产业园区的发展有着密切的联系。

从产业布局来看，郑州市产业主要集中在14个省级产业聚集区以及17个市级专业园区内。郑州在工业方面产业定位以汽车及装备制造业、电子信息产业、新材料产业 生物及医药产业、铝及铝精深加工产业、现代食品加工产业和家居及品牌服装为主导产业，服务业方面以现代物流业、现代商贸业、现代金融业、高技术服务业 文化创意旅游业、房地产业和公共服务业为主导产业。

2.产业地产发展概况

郑州市产业地产项目多分布在高新技术开发区内，此外产业地产在北龙湖区和航空港区以及新密产业聚集区也开始布局。

已入市项目的功能定位划分：郑州目前产业地产的主要类型有总部经济产业地产，工业产业地产，企业孵化产业地产，分别所占比例为图2：从图中可见总部经济产业地产所占比例较高，工业产业地产项目紧随其后。

3.郑州市产业地产主要类型

（1）工业产业地产

工业地产是产业地产诞生最早的一种形式，它主要依托的是工业这一产业，主要通过兴建工业制造厂房、物流仓储以及工业研发楼宇等来吸引相关工业行业群集聚[5]。

（2）总部经济产业地产

总部经济地产，使企业高端部门聚集在这里，包括产品研发、销售策划、营销、资本运作、战略管理等，都属于高密度的知识性劳动，也聚集了大量高级智力人才，更重要的是，不管是对企业总部来说，还是对企业总部的高级白领来说，都可以为当地政府创造丰厚的企业税收及个人税收。

（3）企业孵化产业地产

郑州的企业孵化产业地产，主要对企业创办初期提供必要的设施，管理，人力资源等必要的帮助，促使企业健康发展。郑州的企业孵化产业地产主要对高新技术成果、科技型企业和创业企业进行孵化，用以推动其快速健康发展。

三、郑州市产业地产发展中存在的问题及其对策分析

1.郑州市产业地产发展中存在的问题

（1）定位方面

首先是对产业地产的精髓理解不够，对产业地产开发的类型缺乏清晰的目标，产品最终沦为一般的商业写字楼；其次是缺乏高水平的规划，技术含量低，产业还未上市就已沦为落后产业；再次是对自身产业地产的原则把握不准，为眼前利益破坏园区自身产业生态；此外由于产业地产近年来比较火热，重复开发的问题比较严重，容易形成恶性竞争。

（2）配套设施方面

一是适合企业生存的生活配套略显不足，由于产业地产大多在近郊，周边的生活配套设施本就匮乏，更需要产业地产企业配建相应的食堂、超市、诊所等相应的生活设施；二是配套中小企业的生产场所较少，一些中小企业的管理办公地点虽在园区，但是实际的经营地点却在别的地方，这与产办一体的产业地产初衷相违背。

（3）政府干预方面

政府作为职能部门，其过多干预破坏市场经济的健康生态，其相关的优惠政策会导致一时间产业同质化严重，造成产能过剩，并且弱化了企业的市场竞争力，并有可能导致腐败和国有资产流失。

2.产业地产开发模式下的对策分析

依据以上论述的郑州产业地产开发模式，根据郑州产业地产存在的问题，作为郑州产业地产企业来说，需要采取以下对策[6]：

（1）深入解读政策、把握正确方向、合理产业布局

地产行业由于其特殊性，加上我国特殊的国情，其受国家政策的影响比较大。作为房地产企业不仅应深入了解目前的国家政策，更应该深入摸索体会国家未来的政策方向，抓紧优势政策，避免不利政策，为企业发展确定好发展的方向。

此外在对产业发展和国家政策的现状以及未来趋势分析的基础上，应对产业的发展定位，投资及盈利模式，运营管理模式进行调整，并评估项目的投资规模、经济效益和社会效益[7]。为开发商投资、开发和运营项目提供依据，为推动项目产业集群的发展提供建议。

（2）提高运营管理水平加快投资回收

搭建专业管理团队。产业地产的投资回报期往往会比较长，尽快获得其投资回报就成了项目成败与否的关键。提高产业地产的管理运营水平就能更好了促进企业发展，从而简短开发企业的投资回报周期，减少开发公司的资金周转压力和项目的运营风险。而要提高运营水平就必须提高管理团队的专业化水平。

3.完善园区服务内容

提高园区的管理水平，不但是要考虑自身的眼前的资金压力，同时也应该考虑到园区好口碑的培育，从而保证园区健康成长。要想做到这点，开发方就应该想企业之所想，努力提高园区的服务水平，改善园区的配套设施。

四、结论

产业地产具有良好的资源整合能力，在加速工业化进程、提高劳动生产率、提高资源利用率方面有着特殊优势，可以带动当地劳动力就业水平，促进经济进步，提升区域发展的潜力和步伐。郑州作为全国第一人口大省的省会，研究郑州市产业地产的发展模式，提出郑州市产业地产发展的新思路，对今后吸引沿海资本、企业、人才在郑州集聚，引导大型企业入驻，发展产业集群，提升规划区内的品质凝聚力，具有重大的社会意义和现实意义。

参考文献：

[1]王新红，产业地产开发模式发展对策研究[D].北京：北京交通大学，2011

[2]夏书娟.产业地产的发展趋势及投资风险研究[D].山东：中国海洋大学，2013.

[3]汤晓莉.郑州市经济转型研究[D].河南：河南大学，2011.

[4]沈捷，黄砺.我国产业地产发展概述及对策建议[J].建筑经济，2010.12.

[5]秦小丽，薛霞.工业地产发展及研究综述[J].中国证券期货， 2012.9.

[6]楼屹.论我国产业地产的发展现状及对策建议[J].上海商业， 2011.12

[7]高波.现代房地产经济学[M].南京：南京大学出版社，2010.8.