郑州市居民住房消费研究

【摘要】建国至今，中国城市居民住房的获得，经历了由计划经济下福利住房到市场经济下商品住房的转变。特别是1998年开始住房市场化改革以来，中国城市化进程加快，市场导向型的房地产政策使中国各规模城市的房地产业迅猛发展，人民居住条件迅速改善。郑州作为中部典型省会城市，随着其城市经济不断发展和市民生活水平逐渐提高，市民住房需求也在不断发生变化，不仅追求住房功能的完善、舒适，而且还重视地段、小区环境、配套设施、交通便捷程度等因素。本文分析郑州住房房地产市场发展现状及问题，对郑州市政府提出政策建议。

【关键词】住房房地产；房价；建议

一、引言

人的一生，大约有三分之一至二分之一的时间是在居室内度过的，人的生存离不开住房，住房建造成本高，价值量大，其购置需要花费家庭收入相当部分。住房从取得途径来说，可大致分为经济适用住宅与商品住宅，本文研究的住房为商品住宅。

二、郑州住房房地产市场发展现状与问题

（一）住房价格上涨过快

郑州市2010年1月，住宅商品房均价为4862元每平方米。到2010年5月，郑州市区商品住宅均价基本突破6000元每平方米。其中上半年，郑州市区商品住宅平均价位5085元每平方米，郑东新区的住宅商品房均价为6248元每平方米。到2010年12月，郑州市住宅商品房均价达到6332元每平方米。郑州市居民低收入人群，在这种情况无法保证自己的居住权利。

（二）投资气氛浓厚

住房具有双重属性，既是生活资料，又是一种资产（不动产）。购房不仅可以供居住使用，又可以作为良好的投资品，在交易过程中获取收益。近年来，高收入者中投资性购房者日增，不少人已拥有两套以上住房，推动着住房二级市场和租赁市场蓬勃发展，作为河南省省会城市的郑州更是如此。

（三）房价收入比主要影响首套住房消费者

郑州市居民的房价收入比超过了公认的合理区间。“第一套自住”的需求是人们的必要需求，一方面这些人购房的愿望和需要最为迫切，而令一方面较高的房价收入比将使这些人被摒弃在市场之外，遭受极大的福利损失。“改善住房”需求的人们将对来说不是那么的迫切，在房价收入比较高的时间，这些人会采取观望态度，持币待购。“投资需求”的人们在房价收入比较高的时候也会采取等待，虽然他们可能丧失了一些高价卖出赚取差价的机会。但这不会影响到他们的基本生存，只是增加他们投资房地产的门槛。

三、对郑州市政府的政策建议

（一）明确政府责任

由中国1998年住房市场化改革前后的变化可知，政府对于房地产领域应该有所为有所不为，对于郑州市政府同样如此。有所为是指，在房地产领域，政府该管好的是公共住房（即保障性住房）的建设与分配，主要职责是保证好低收入阶层的住房供应。有所不为是指，在房地产领域，商品房主要是由市场调节的，政府只能间接引导商品房价格。

（二）加强住房保障

要发挥好政府对民众住房的保障作用。住房权是一项基本人权，郑州市政府有责任保障每位郑州市居民获得基本的，与郑州市社会发展水平相适应的居住条件。特别是对于那些没有能力购买商品住房的低收入群体的保障。就目前郑州市状况而言，郑州市政府应制定并实施以廉租房为主体的住房保障政策，并建立健全廉租房的退出机制，使低收入人群一旦有了较高的经济条件，就会主动退出廉租房体系，自觉转向市场化、半市场化住房。

（三）限制房地产投机

由上文分析，虽然郑州市目前投机炒作氛围不明显，但不能放松对房地产炒作的关注与控制。合法、适度的投机行为能够活跃市场、增加税收，是市场正常运行的剂。而过度投机会打破应有的平衡，引发价格不合理上涨，甚至引发泡沫。郑州市目前住房投资比例不大，但房价已处于上升通道。为此郑州市政府决不可掉以轻心。

（四）引导居民改变住房观念

联合国提出的“人人享有适当的住房”，是保证每个家庭都有可居之所，而并非一定要拥有产权。根据调查数据，一方面郑州市有不少没有自己产权房的居民，另一方面郑州市存在大量支付能力不足的人群。针对这样的郑州市居民，应该引导其通过租房满足其住房使用权，而不是片面的追求短时间拥有具有自己产权的住房。

（五）控制物价

根据经济学的一般原理，在中间投入品价格普遍上涨的情况下，最终产品的价格必然会上涨。在潜在通货膨胀背景下，建材、建筑安装成本与土地成本普遍上扬，房价很难下跌。为控制郑州市住房价格的上升，郑州市政府必须控制物价，否则再严厉的打压措施恐怕也难以产生预期效果。

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