谁将领舞福州新中心?

编者按：所谓“住宅造城，商业造市”，住宅和商业开发共同推动着城市的蜕变。然而，在过去的很长时间里，住宅市场一直为投资者们所追捧，而商业地产则相对被冷落。由于热钱炒作，商品房价不理性地飙升，随着一系列调控政策出台，住宅市场逐渐“退烧”，商业市场却由此升温，特别对于福州这样商业地产发展已经滞后十年的城市来说，无疑是迎来了下一个黄金十年。从国内外成功的案例可以看出，只有CBD(中央商务区)才能更好地代表一座城市，那么，谁将领舞福州新中心的答案已经显而易见……

CBD(中央商务区)是城市中高端商业地产的聚集地，作为城市经济的核心部分，代表了城市发展的最高品位，同时又是展示城市形象的舞台，宣传了城市品牌，标志着城市发展的水平。

CBD打造城市名片

高耸的摩天大楼，数不清的金融机构、大型公司总部，五星级酒店以及高档购物中心都成了现代CBD不可或缺的构成要素。作为城市最有代表性的地区，CBD往往成为一个城市的象征，被称之为“城市名片”。

许多国际性大都市之所以为人瞩目，很大部分是来自它们CBD的闪耀光芒，不少知名CBD的名字普通百姓也耳熟能详，如纽约的曼哈顿、巴黎的拉德芳斯、日本的新宿、香港的中环等。

纽约曼哈顿中央商务区中不足1公里长的华尔街集中了数十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司的总部和几十万就业人口，是世界上就业密度最高的地区。

东京新宿区的商业、办公及写字楼形成了东京最壮观的超高建筑群，其中不到1平方公里的区域集中的近90％都是金融机构，而且有98％都是国际金融机构在。这里还是东京的交通枢纽，日客流量超过300万人。

巴黎的拉德方斯区则吸引了半数法国最大的企业在此设立办公机构，该区有写字楼247万平方米，分散的商业设施10万平方米，多条地铁线、高速公路、铁路在此交汇。

有业内人士分析，国际化的中央商务区应具备鲜明特征，首先，客户主要来自五大行业，即银行、金融、保险、咨询、律师和会计师行；其次，中央商务区要形成立体的交通系统，有便捷的交通；另外，中央商务区的土地成本高，物业租金高于非中央商务区物业相金的30～50％……纵观国际上赫赫有名的中央商务区，它们无一例外地拥有这些特征。

市场的新要求

对于城市来说，CBD就相当于“汽车引擎”，带动城市运转。在不断加快海峡西岸经济区建设的背景下，作为核心城市的福州对现代商业地产提出了更高的要求。

长期以来，五四路一带是福州形成最早、写字楼最密集的中央商务区，尽管随着城市的拓展，多个商务集群区域陆续出现，但在规模和体量上都不成气候，而原有的CBD已经满足不了大福州的商业需求。

福建宇洋地产营销策划部经理王小英表示，与住宅市场相比，福州的商业地产已经沉寂十年之久，而如今由于海西经济的迅猛发展，闽台交流合作的日益密切，越来越多的国企、央企、台企的分公司进驻福州，这些企业大鳄自然对公司形象、商务办公环境有更高端的需求，但传统的五四路CBD却呈现业态老化、交通堵塞、停车不便等诸多难以解决的问题，因此，北江滨中央商务区和海峡金融中央商务区便应运而生。

“福州现代CBD的开发的确偏滞后，虽然五四路、五一广场一带多年来承担着CBD的功能，但更新速度很慢，一年立不起一幢新的写字楼。更有甚者，一些住宅烂尾楼被改头换面，也充当写字楼使用，成为介于住宅和写字楼之间的尴尬产品。”九歌万派(中国)地产机构董事长刘波认为，福州正式提出国际化CBD概念的也就是在近两年。伴随海西经济区大开发的步伐，闽江两岸的区域价值得到大大提升，全新的CBD规划已经确立并开始实施，很有希望看到未来真正意义上的CBD在福州新中心崛起。

发展国际化CBD需要时间

根据国家住建部的调查结果显示，目前国内能发展国际性CBD的城市只有上海、北京和广州，而具备发展地区级CBD条件的城市也只有10个，分别是深圳、重庆、武汉、成都、杭州、南京、大连、福州、厦门、和宁波。

调查认为，上海、南京、杭州、宁波的CBD和广州、深圳以及香港的CBD由于能够分工协作，合理配级，因此，其布局有一定的合理性和可行性。而东北和中西部地区的一些城市，人口密度偏低、经济发展相对滞后、商务密度不够，目前尚不具备发展CBD基本条件。

中国社会科学院城市经济与房地产研究室助理研究员况伟大认为，目前中国提出CBD发展计划的城市数量甚至超过了美国，从经济发展与商务活动的内在联系分析，显然已超过合理限度。如果CBD内没有足够的大型公司、金融机构、商贸机构，很难形成一个相对集中的商务地区。

刘波告诉记者，相对五四路CBD，北江滨和海峡金融街这两个新兴中央商务区有很大的提升，可以说是第二代甚至第三代的差异，代表着全新的城市形象，但值得一提的是，由于闽江两岸住宅开发过度，能用于商业开发的大面积地块有限，目前正在开发的多数只能称为“浓缩的CBD”，想要发展成国际化的中央商务区尚需时日。