有关于房地产项目设计管理的分析

【摘要】随着城市的进步发展，房地产行业也在迅猛发展，竞争日益激烈。房地产的市场竞争不只来源于占有优势的区位、地段，更来源于人性化的户型设计，更舒适的居住环境等。本文主要针对于设计管理在房地产住宅项目中的重要作用，对项目工程设计管理模式，管理内容，管理要点及其方法进行了研究分析。

【关键词】工程设计；管理模式；工程建设；设计阶段

工程设计是工程建设的重要环节，先进合理的设计，对于建设项目缩短工期，节约投资，提高经济效益，起着关键作用，房地产的市场竞争不仅是项目地段、区位的竞争，而将延伸到户型设计的细节、住宅产品的附加值和整体居住空间的舒适度的竞争中，如何在竞争激烈的房地产市场中占得先机，加强设计管理有着举足轻重的作用。

一、建设项目工程设计管理模式

建设工程设计管理模式主要有三种：

（1）建设项目业主直接管理或聘请专家协助管理；

（2）建设项目业主委托咨询公司代表业主进行设计管；

（3）建设项目业主委托项目管理公司管理模式。

不管采用哪种模式，最终决策人和最终风险承担人都是建设单位。因此，建设单位必须根据项目特点和需要，聘请社会上各种知名专家进行咨询，为决策提供依据。

二、建设项目工程设计管理的主要内容

建设单位工程设计管理工作是组织设计，配合和提供设计条件，控制设计规模、工程质量、工期与投资，组织审查和批准文件，协调设计外部协作关系和提供外部条件。主要内容有：

（1）组织工程设计方案竞赛招标、优选工程设计单位；

（2）提供勘察、设计的基础资料和建设协议文件、项目审批文件；

（3）组织、协调勘察与设计单位之间、设计单位与设备供应单位、设计单位与施工单位、施工单位与设备供应单位之间的配合与互提资料；

（4）组织优化设计；

（5）组织环境影响评价，劳动安全与卫生、消防、人防等专题设计审查与报批，办理城市规划主管部门的审批等；

（6）协调、落实外部补充的规划设计（水、电、气、有线电视、通信等）；

（7）按规定报送、办理建设项目核准或备案所需的手续；

（8）组织审查初步设计文件并按有关规定上报，主持审查施工图设计文件与图纸；

（9）控制和审查施工过程中的设计变更；

（10）组织质检、竣工验收、项目后评价等工作；

（11）做好勘察、设计文件和图纸的接收、分发、使用、保管与归档工作；

（12）为勘察、设计人员现场服务，提供工作与生活用品；

（13）按合同与实际进度计划，办理勘察、设计等费用的支付与结算。

三、房地产住宅项目工程勘察、设计各阶段的工作内容及控制要点

（1）工程勘察阶段

① 工程测量。工程测量的内容包括平面控制测量、高程测量、地形测量等。其中应注意平面控制测量的宗地面积数据是否与土地部门提供红线图宗地面积数据一致，因此建设单位应在领取土地证之前，会同国土及规划部门核实宗地面积。

② 工程地质勘察。工程地质勘察是为了查明建设地区的工程地质条件，为建设场地稳定性和地基承载能力的正确评价而进行的工作。勘察阶段一般分为初步勘察和详细勘察，初步勘察是为了满足初步设计的要求，而详细勘察应符合施工图设计的要求。工程地质勘测报告是建设单位、施工单位控制基础工程进度、质量、投资或成本的重要依据，稍有不当，将影响到整个项目的建设期。该改报告也是施工单位编制施工组织设计，进行投标报价，指导施工的重要依据。施工单位在进行基础工程施工时，更应研读该报告，进而合理组织施工，提出是否需要进行地基处理，是否需要进行基坑支护等等。

（2）方案设计阶段

建设项目的方案设计是解决建设项目总体布置和开发问题的手段，是建设项目成败的关键所在，是城市规划的体现，是开发商实现利润最大化的重中之重。其主要任务是对建设项目和建设场区进行总体规划、建筑设计和街景布置、环境关系规划、交通组织，提出建设规模和经济技术指标等。

① 注意多方案选优。立足于市场需求，进行项目的市场调研工作，采用招标方式优选设计方案，邀请市场营销专业人士及建筑设计专家进行方案的评审并提出优化建议。

② 力求方案科学性、合理性和前瞻性。处理好市场需求与产品方案、建设规模的关系，合理确定项目开发进程和经济规模、近期目标与远期目标的关系、总体规划与分步实施的关系（总体规划一次完成，建设可分步实施）、投资与效益的关系，力争用最小的投资取得最大的效益。

③ 总体平面图布置应根据场区自然地形、地貌和地质条件，因地制宜、依山就势。总平图的各项经济技术指标应符合国家规范规定，主要有建筑系数、容积率、绿地率、建筑间距等，科学规划场区内人流、车流、消防通道等交通路线，确保安全、顺畅、短捷。注意结合项目实际情况，与城市规划部门确定合理的商业面积，满足市场需求，实现开发商预期目标。

④ 结合地形、地貌，做好竖向布置，合理确定场区竖向布置标高，尽量减少挖填土石方工程量，力争挖填方趋于基本平衡，控制投资。

⑤ 采取场区雨水排泄和必要的防洪措施，防止市政排水管网倒灌。

⑥ 要与城市规划、环境保护、人防、消防、交通等当地主管部门协商，并取得各单位的相关意向协议、审查意见和批准文件。

⑦ 在申请人防行政许可批复之前，应与人防部门确定需建人防工程的面积及及用途。由于在项目后期销售时，人防产权是属于国家的，无法实现销售收入，所以设计方案应根据项目的区域及性质，经济、合理地布置人防工程的位置及用途。

⑧ 小区景观作为项目的卖点之一，是项目的价值所在，在进行方案设计时，要与景观设计单位沟通交流，注意竖向标高的结合。

（3）初步设计阶段

初步设计是依据已批准的可行性研究报告、设计合同，进行必要的工程勘察，以取得可靠的设计资料，从技术和经济上对建设项目进行系统、全面地规划和设计，并论证技术上的先进性和经济上的合理性，同时对概算投资、产出效益进行分析和财务评价，并编制初步设计文件。初步设计文件应能满足编制投资和筹融资计划、建设项目管理实施规划、进行施工准备、主要设备和材料采购等要求。

（4）施工图设计阶段

施工图设计是提供项目工程施工时所必需的详细图样，并以此指导施工。通过详细的设计计算，施工图设计应确定具体的定位、结构尺寸、构造分布与材料、质量与误差标准、技术细节等要求，设计文件还应满足设备、材料的安排，土建与安装工程的要求，合同计量和完工检验等要求。

四、设计管理的方法

（1）推行限额（限量）设计以节约成本在顾目招投标或合同签署阶段，设计尚处于初步设计阶段，很多报价和工程量是根据估算或经验估算而得的，因此，推行限额设计或限量设计，对于建设单位的投资控制尤为重要，甚至直接决定了项目的赢利指标。

（2）推行方案优化以节约成本

在满足使用功能和设计规范等条件下，推行方案优化是节约成本的重要途径之一。如笔者以往曾参与过的项目，年轻的设计工程师由于缺乏现场经验或对设计规范缺乏深层次的了解，造成很多笨、大、粗、重的现象发生，一方面增加了工程的直接成本，另一方面也增加了采购费用和施工费用。

（3）做好技术基础工作，保证设计范围和设计质量

不能陷入“设计管理工作就是设计人员的事情”的误区，而应该是项目各责任主体单位、部门工作协作的关系。建设单位应该结合大量的工程实践，做好包括勘察、设计、建设、施工、监理等各单位的意见汇总工作，为设计管理工作创造条件。

五、结语

设计管理工作决定了项目执行的成败，是项目管理中最为核心的部分。特别需要强调的是，要做好设计管理工作，必须引起公司领导的足够重视，从满足设计管理的规章制度、考核制度等方面给予充分完善，为项目管理打下坚实的基础，创造最为有利的条件。要做好设计管理工作，还需要一线的设计管理尤其施工单位的技术负责人、总工程师们提供大量的工作实践资料和他们的切身体会、经验，对设计管理工作进行质的改变，使设计管理工作更上一个台阶，提高企业的管理水平和社会声誉，使企业在市场竞争中立于不败之地。

作者简介：

王冬梅，（1979.02-），女，河南洛阳人，大专，职称：二级结构工程师，毕业后从事于设计及设计管理。

何志恒（1979.02-），男，河南洛阳人，本科，专业：建筑工程，二级建造师，毕业后一直从事于房地产设计与技术管理工作。