关于对住宅采光妨碍补偿标准的探讨

【摘要】随着城市现代化快速发展，代表城市现代化水平和标志的高层建筑物如雨后春笋般的拔地而起，在体现城市现代化程度的同时，也出现了不少的负面影响，最典型的就是迅速增加的高层建筑物危害相邻住宅的采光等侵权纠纷。处理好此类纠纷的最关键、最核心问题，就是确定采光妨碍的判断标准以及补偿标准。

【关键词】采光妨碍判断；补偿标准

随着城市建设密度的逐渐提高，人们对社会法律和维权意识的增强，对生活品质和健康的愈加注重，对房屋的采光权问题也愈发重视。越来越多因房屋采光权引起的纠纷逐渐涌现。采光不仅有利于室内杀菌，进而创造良好的居住环境，也有利于人体的生理和心理健康，同时会使冬季房间的室内温度有所保障，进而节约能源[1]。因此，房屋采光条件一直是人们衡量房屋价值的关键因素之一。

一、住宅采光妨碍的判断依据

我国《物权法》第89条规定：“建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照”。这里的“国家有关工程建设标准”主要包括日照时间标准和建筑物间距标准。原建设部《城市居住区规划设计规范》中规定了相应的日照时间标准和建筑物间距标准。

1、第5.0.2.1条：住宅日照标准应符合表5.0.2-1规定，对于特定情况还应符合下列规定：

（1）老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；

（2）在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；

（3）旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。

2、第5.0.2.2条：住宅正面间距，可按日照标准确定的不同方位的日照间距系数控制，也可采用表5.0.2-2不同方位间距折减系数换算。

可以看出，上述规定中数值化的标准，可以作为判断是否构成采光妨碍的重要依据。

二、住宅采光妨碍的评估方法

住宅采光妨碍的处理具有普遍性、复杂性和多因性等特点，所以处理前要做好调查研究，掌握第一手资料，处理过程中要结合周边已处理的案例，本着以人为本、实事求是、公平合理的原则妥善解决。

（一）市场比较法

市场比较法就是将采光不受影响的房屋价值扣减采光受损的房屋价值后的余额认定为采光妨碍损失。

一般而言，采光不受影响的房屋市场价值可以按照正常的评估方法进行估算，而采光受损的房屋价值相对难以估算，需要借鉴近期相邻成功案例和双方协商成果等进行评估。

这种评估方法需借鉴区域内房屋采光妨碍的案例，当此案例较少时，无法全面真实的反映受损房屋市场价值，需双方协商解决[2]。

（二）支付意愿调查法

所谓支付意愿，是房屋产权人对于获取单位采光权所愿意支付的最高金额。支付意愿调查法一般由选择拟建房屋周边地区、相关要素与估价对象基本一致的区域进行调查，调查对象一般为房屋产权人，调查样本数量越多，精度越高。

支付意愿法调查采光妨碍损失关键是调查表格的设计。采光妨碍损失调查表从“应得补偿”和“自愿支付”两个角度调查。

“应得补偿表”一般可表述为：“如果您的房屋被采光妨碍1小时，您认为应获得的合理补偿额为多少？”。

“自愿支付表”一般可表述为：“如果您的房屋可增加采光1小时，您认为应愿意为此支付多少？”。

之所以从两个角度去调查，是因为人们往往从自身经济利益的角度考虑，有“夸大应得补偿”和“减少自愿支付”的倾向。同时进行两种调查，再用加权平均法对两种调查结果进行处理，更能保证调查结果的真实性、可靠性。

由于采光妨碍对房屋价值的影响随着地域、时间和认知的变化而不断调整，支付意愿法是一种比较可行的评估方法。

（三）公式计算法

采光妨碍对于房屋最直接的影响就是室内取暖成本的增加，其次对居住人的健康影响，从而造成对房屋自身价值的影响。

公式计算法可表示为：S = c×i×r×f

其中：S-采光权损失；

c-额外取暖成本；

i-健康影响调整系数；

r-住宅用地级别系数；

f-住宅建筑面积系数。

额外取暖成本（c）：可以通过调查采光妨碍前后室内的温度变化，估算采光受损后室内温度达到以前采光正常时室内温度所需额外支付的成本。一般而言，参照当地取暖期的长短设定影响时间，将需额外支付的影响成本进行量化并在房地产经济寿命年限内进行还原。

健康影响调整系数（i）：一般为大于“1”的常数。健康影响调整系数一般依房地产类型的不同而有较大差别。一般而言居住类房地产的健康影响调整系数较高，特别是对于别墅等高档住宅而言，健康影响调整系数一般为“2-3”之间。一般的办公、酒店类房地产健康影响调整系数可适当降低，一般为“1.5-2”之间。其他商业经营类物业的健康影响调整系数一般可低于“1.5”。实际评估过程中，应针对房地产经营类别和状态的不同，进行针对性的分析。

住宅用地级别价值系数（r）：一般为大于“1”的常数。

房屋建筑面积系数（f）：房屋采光权受损最终影响的是该房屋自身的市场价值，对此价值受损应该以房屋建筑面积作为单位来进行评估，为此以建筑面积100平方米作为基础设定价值受损系数为“1”作为基数，每增减建筑面积1平方米，就等同在基数“1”系数上增减“0.01”，以此类推计算房屋建筑面积系数。

三、住宅采光妨碍补偿标准的探讨

相比市场比较法、支付意愿调查法，笔者认为公式计算法算出的补偿标准更为合理、透明、易为接受。

现以江苏省南京市鼓楼区上海路以东某套房屋为例探讨。

该幢房屋南侧拟新建超高层建筑，导致该套房屋大寒日照只有1小时，房屋产权70年，已使用年限10年，属于中档住宅，建筑面积120平方米。

依据《城市居住区规划设计规范》，南京为第Ⅲ建筑气候区，大城市规模，住宅日照标准以大寒日为日照标准日，在8-16时的有效日照时间带里，日照时数不低于2小时。

南京市在江南八区住宅用地级别中最低级别地块价值系数设定为“1”，每增加一个级别价值系数增加“0.1”，共分为8级，最高系数为“1.8”。 本套房屋用地级别系数为“1.8”。

全年南京白天最低15摄氏度以下天数（估算）150天，每天增加取暖时间为1小时，电费及其他费用为2元/小时。

采用取暖、价值和健康影响系数公式计算法估算，计算公式为：

S=c×i×r×f

额外取暖成本c=（2小时/天-1小时/天）×2元/小时×150天/年×（70年-10年）=18000元；

健康影响调整系数i=2；

用地级别系数r=1.8；

住宅建筑面积系数f=1+（120平方米-100平方米）×0.01/平方米=1.2；

日照损失S=c×i×r×f =18000元×2×1.8×1.2=77760元。

因此该套房屋日照损失的补偿标准为77760元。

结论：

科学合理的对房屋采光妨碍导致的价值损失进行评估认定，对有效处理争议双方的矛盾，维护正常的社会秩序有着重要意义。在从事房屋采光妨碍导致价值损失认定评估工作中，我们应秉持公平、合理、合法的原则，准确对房屋采光妨碍进行判断和评估，用科学的方法得出公正的结论。

参考文献

[1] 赵晓舒《保护相邻住宅采光权与日照权》、《中国社会科学报》总第397期

[2] 韩旭廷，王学哲《浅析房地产采光权损失价值鉴定评估的方法》、《中国房地产估价与经纪》杂志2010年第4期