浅析对一方婚前贷款购买房产的归属问题

近几年，随着中国经济的快速增长，房地产市场的迅猛发展，房地产价格的不断攀升，住房成为国民家庭财产中的主要部分，房产产权归属问题在婚姻中就显得极为重要，这就涉及到房款的出资方式，随着老百姓消费观念的不断转变，越来越多的人选择按揭贷款的方式购买房产。目前，我国部分城市房地产登记部门出于保护产权人和规避自身风险等方面原因的考虑，强制要求隐性共有人办理《房屋产权共有权证》。然而，在碰到一方婚前贷款购房婚后办理产权登记的，如何确定房屋所有权，属婚前财产还是婚后夫妻共同财产存在一定争议。笔者根据近些年的工作经验及对相关法律法规的理解，提出以下意见，与广大读者共同探讨。

关于财产所有权的取得，根据我国《民法通则》第72条第2款规定：“按照合同或者其合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时转移，法律另有约定的除外。”但因我国法律对房屋所有权转移的时间另有规定，如《中华人民共和国城市房地产管理法》第59条、第60条分别规定：“国家实行房屋所有权登记发证制度；房地产转让或变更时，应向房地产管理部门申请房产变更登记。”只有发生房屋所有权转移的效力，即登记为房屋所有权转移的特别生效条件。《物权法》第9条明确规定；“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，在购房过程中，有时卖方已交付房屋，买方实际已占有该房屋，但并不意味购房人取得房屋所有权，只有在房地产登记部门办理了产权登记，所有权记载于房地产登记簿时，才真正取得了房屋所有权。但是一般的购房过程中，从签订买卖合同，到付款交房，到办产权登记时间跨度大，影响因素多；按揭贷款合同履行期限较长，牵涉法律关系复杂，产权人有时不能按照主观愿望及时办理产权登记，这也就要求后期办理登记时，我们必须理顺其中的法律关系，正确登记。

我们知道，签订房屋买卖合同的双方，依据《中华人民共和国合同法》第32条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”买卖双方签订买卖合同后（实行商品房买卖合同登记备案制度的城市，自合同登记备案后）此合同即已生效，对买卖双方产生约束力。同时《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理登记的，不影响合同效力。”因此笔者认为，在房屋买卖合同中，合同双方主要的权利义务就是一方支付房款，一方交付合格的房屋，购房人在按揭贷款支付全部房款后，也就是已经履行了合同义务，合同义务是由购房人个人在婚前履行的，根据权利义务对等的法律原则，合同权利应当由该方享有，系该方的婚前个人财产权利。我们在登记时，除夫妻双方另有约定的，应当认定房屋所有权为其个人婚前所有。

我们有一些同行提出，虽然购房合同系婚前签订，但用于支付房款贷款，在婚后是由双方共同支付的，是否可以理解为房款系双方共同支付呢？笔者个人的理解是：物权具有无因性，物权发生变动同其发生变动的原因行为是相分离的。购房人签订购房合同、支付首付款、以银行按揭方式支付剩余房款（无论是结婚前一方以个人财产支付按揭款还是结婚后以夫妻共同财产支付按揭款），都是房屋所有权变动的原因行为，还不是物权，即使房屋交付或入住，购房人都只是取得使用权而非物权。房屋产权在结婚后登记，产生了物权变动的结果，但并不等于购房方在结婚前什么权利都没有，签订了购房合同，办理了按揭手续，支付了房款，购房方已实际取得债权或物权期待权。若理解为结婚后取得房屋所有权，产权登记在一方名下的，均应当认定为夫妻共同财产，对于一方婚前支付的首付款，由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还，房屋产权证只要在婚姻关系存续期间取得都应归夫妻共同所有，这就漠视了购房一方的物权期待权，不利于维护交易稳定。因此，结婚后取得的房屋产权，房屋应归购房方个人所有，至于结婚后夫妻共同偿还按揭贷款的行为，属于用夫妻共同财产偿还个人债务的情况，形成了一种新的债权债务关系，不影响对房屋权属的认定。

还有，一方婚前全额付清房款，并在婚前完成房屋权属登记的，此房屋应属一方婚前的个人财产，此无争议。但是，一方婚前全额付清房款，在婚后完成权属登记的，如果严采登记要件主义，将该房屋认定为夫妻共同财产，离婚时未付房款的一方可分得一半，则对付清全款的一方必然不公，毕竞房屋的全部房款已全额付清，登记仅仅是补办而已，而且，登记行为何时发生，还有赖于开发商的配合，并非一方当事人所能为之，在此种情形下，将房屋认定为付清全款一方的个人财产，我认为比较为公允。

再有，关于婚前一方按揭房屋的归属，《婚姻法司法解释三》作出了较大的改动，第十条规定，“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协商处理，不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”关于此条，还有以下几个问题需要明白：

第一，一方婚前付清首付款，剩余款项向银行按揭，但在婚前完成房屋权属登记，而后双方结婚，并共付按揭款的，应当认定为一方婚前的个人财产，一方面房屋物权登记时间完成于婚前，另一方面，此房屋的全部房款实际上在双方结婚前已由贷款银行一次付清，所谓的按揭分期付款，仅仅是购房者对银行而言的。实际上，在购房人付清首付款后，办完按揭时，贷款银行已经替购房者一次性付清了该房屋所有剩余款项，按揭分期付款仅针对贷款银行而言，对开发商而言，是一次性收到该房的全部款项的，因此，无论从房屋物权变动时间，还是从房屋全价取得时间来看，此种情形下，都应将房屋认定为一方婚前的个人财产，至于另一方所付的按揭款及其对应财产的增值部分，可作为债务处理，由产权登记一方对另一方进行货币补偿。

第二，一方婚姻前付清首付款，剩余款项向银行按揭，婚后双方共付按揭款并完成房屋权属登记，如果权属登记于付清首付款一方名下的，也应当认定该房屋为产权登记一方名下的个人财产，法里同上。虽然房屋物权登记于婚后，由于是按揭付款，房屋的全款其实已在婚前付清，将其认定为一方个人财产，比较公平。同样，另一方所付的按揭款及其对应财产的增值部分，由产权登记一方对另一方进行货币补偿，在以往的司法实践中，此种情况，法院通常将房屋认定为夫妻双方的共同财产，《婚姻法司法解释三》对此进一步明确，有利于司法实践评判标准的统一。

最后，无论是婚前一方付清房屋全款，还是一方婚前付清首付款，而后用夫妻共同财产还贷的，如果房屋物权登记于夫妻双方名下的，应当将其认定夫妻双方的共同财产。此种情形，通常是婚前一方签订房屋买卖合同，而权属登记时却出现了另一方配偶的名字，显然，在申请房屋权属登记时，夫妻双方是共同申请登记的，表明此房屋的归属是经夫妻双方同意而为之，遵从约定优先、意思自治原则，此种情形，将房屋认定为夫妻双方的共同财产更具正义。《婚姻法》第十九条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。