楼市景气度创7年新低

多重楼市调控政策，以及今年2月起在乌鲁木齐实施的限购房政策效果已经显现，是导致目前商品房交易量下降的重要因素之一。

楼市僵局，买卖均观望

“最近来看盘的人挺多，不过大部分人只是过来看看，真正有购买意向的人其实并不多。”最近，虽然天气凉爽，首府迎宾路附近一新开楼盘的销售大厅里，促销员小李介绍时的语气名显带有焦躁的味道。

一直在等待买房时机的陈然表示：“不管你有没有购房需求，反正这几天隔三差五的都能收到楼盘推销短信。”

陈然称，自己打电话咨询楼盘的时候，对方通常是告诉自己看盘的消费者很多，所剩房源不多了，并以各种方式劝说自己去“看一看”。但是陈然到现场后发现，看盘的人大多和自己一样持观望心态。“大家都希望今年房价能再降一点。”采访中，不少消费者表示，近期不少楼盘销售中心采取“遍地撒网”的策略，花样百出的楼盘短信挤满了消费者的手机。

小李坦言，调控政策影响太大，他所销售的楼盘目前销量率还不到四成，其中还包括了相当一部分之前积累的客源。

在八家户附近一处冷清的楼盘销售大厅内，营销负责人介绍说，从5月起，项目就感受到来自政策调整的影响，“买房的市民比去年同期少了近四成。”在该楼盘买房的本地市民也大幅减少，来买房的近六成都是南北疆及内地省市购房者，且办理的都是首套购房手续。

市场的“僵持”已经导致楼市出现了滞销。根据统计，7月份，首府商品房共售出41万平方米，而去年7月，首府商品房则售出62万平方米，成交房屋面积同比减少33.87%。

很明显，楼市买卖双方的“博弈”仍在继续。不少业内人士表示，接下来的半年内将会有大量新盘入市，这将进一步打乱目前房地产交易格局。“因为新盘首次上市，往往会以低价格吸引购房者。”

“多重楼市调控政策，以及今年2月起在乌鲁木齐实施的限购房政策效果已经显现，是导致目前商品房交易量下降的重要因素之一。”乌市房产管理局相关工作人员表示。

楼市信心指数创7年新低

在楼市反映清淡的同时，来自统计局的数据也显示，二季度，首府房地产业企业家缺乏信心融资及流动资金景气指数、商品房销售景气指数均为7年来最低。

8月9日，国家统计局乌鲁木齐调查队消息称，二季度，乌鲁木齐房地产企业家信心指数比上季度和去年同期都双降，列行业之末。

那么是什么原因让企业家们的信心看起来不佳呢？据国家统计局乌鲁木齐调查队解释说，企业反映，促使企业家看淡房产市场发展的因素主要是因为商品房销售减缓以及企业资金趋紧所致。自去年陆续推出打击炒房、稳定房价等房产调控政策，对个人购贷款审批条件收紧后，首府2011年以来商品房成交面积持续下滑。

数据显示，二季度有30.8%的房产企业销售量下滑，其中5月的商品住宅成交量环比下降26.77%，连续4个月呈下降趋势，商品房销售景气指数为79.1，已回落至较为不景气区间，为7年来同期最低。销售速度放缓，销售量下降使企业的回款减少，对企业的资金运转形成不利影响。

数据还显示，二季度乌鲁木齐房地产投资和房屋施工面积仍保持增长，与企业销售放缓形成鲜明对比的是，商品住宅的销售价格持续上升，初步显现有价无市的端倪。二季度有7.7%的企业家认为市场发展较差，有20.9%的企业家预计三季度市场发展会较差，比例增长13.2%。国家统计局乌鲁木齐调查队分析认为，企业家对资金链、政策的不确定性的担忧，促使他们对市场的信心一再回落。企业家们对市场乐观程度的降低，一定程度上会影响企业采取相对保守稳健的经营策略，从而在一定时间内进一步影响到本地房地产市场发展活跃程度。

与此同时，二季度乌鲁木齐企业融资及流动资金景气指数分别为61.5和79.1，均为近7年来同期最低，表明资金趋紧的房地产企业较往年同期增加。

首府一家股份制银行信贷部负责人认为，目前很多房地产信托都提高了收益率，投入房地产的资金利用成本明显上涨，这势必会让开发商资金利用成本上涨，从而面临资金难题。为控制通胀，回收流动性资金，央行年内多次上调存款准备金率，以抑制各商业银行的放贷能力，房地产企业银行贷款因此面临更为严苛的审批，融资难问题加重，在预售款监管趋严以及加息导致资金成本增加等的情况下，房地产企业资金压力与日俱增，

楼市步入调整期

根据国家统计局公布的数据，今年上半年国内住宅销售面积39805万平方米，同比增长12.1%；销售金额20657亿元，同比上涨22.3。增幅较1~5月分别上涨3.6个百分点和6.3个百分点。

但根据链家地产市场研究部提供的统计显示，6月国内商品住宅平均价格为4864元/平方米，环比5月下降8.1%，是今年2月以来的首次下降。同时6月商品住宅成交面积达到10263万平方米，环比5月上涨42.6%，涨幅扩大30个百分点。

“上半年全国商品住宅销售面积和销售金额都呈现U形走势，开发商以价换量后的效果逐渐显现。”链家分析师张月这样分析。

国家统计局网站公布8月份国内70个大中城市住宅销售价格变动情况报告显示，在房地产调控政策累积作用下，8月份中国70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降和持平的城市比上月增加了15个。

“上半年全国商品住宅销售面积和销售金额都呈现U形走势，开发商以价换量后的效果逐渐显现。”链家分析师张月这样分析。

对于首府而言，8月份首府新建住宅价格和新建商品住宅价格指数相比7月份均上涨0.2%，同比均上涨分别为8.8%和8.9%；新建住宅和新建商品住宅同比涨幅均居国内70个大中城市排名第二。二手住宅价格同比涨幅为8.1%，同比涨幅居全国首位。这已是首府连续第5个月位居国内房价涨幅榜前三甲。

来自新浪乐居及中房信的统计数据显示，上半年，首府新建商品房成交均价5444元/平方米，同比上涨27%。首府一家售楼部负责人对此认为，目前该售楼处所在喀什东路附近多处楼盘成交价都在6200元/平方米左右，相比去年同期上涨了1000元/平方米，涨幅近20%。如果按照市场实际的房价涨幅，政府年内控制房价涨幅不超12%的压力显而易见。

新疆合富辉煌房地产顾问公司市场分析师段伟认为，接下来楼市受供应量大幅冲击，房价波动或将更加明显。近期多家半年报的上市房企均表示下半年会有较多项目入市，以保证完成全年销售额。就本土房企而言，年尾将面临巨额结算款的支付，很大程度上还要看下半年的楼市销售情况。

广发证券分析师沈爱卿认为，当前市场上存货肯定增加了，直接导致房企的去化能力大幅下降。预计后期中小企业销售能力下降，在存货增加的情况下，会调整开工计划，销售价格等。

此外，张月指出，目前大型房地产企业获利能力主要体现在受影响最小的中高端项目，上半年房企在首府新开项目销售业绩排名中，主力项目仍是中低端住宅产品，这部分企业在业绩增长的同时也面临着内地品牌房企竞争的压力。因此调整价格以及项目营销策略以促进销售或将是下半年的主旋律之一。