房价下跌是大概率事件

现在看来，尽管市场各方对新国八条的出台反响不一，但对房地产市场的政策调控已在加紧落实当中，随着上海、重庆本周正式征收房产税，预计政策调控的效果将逐步显现。

房地产调整是必然趋势

导致当前房地产市场调整的逻辑主要有以下三种：

1、货币政策回归常态带来的需求下滑。首先是信贷政策收紧带来的流动性下降，房地产投机需求大幅下跌，导致房价高位缩量整理；其次是货币政策提高借贷成本，从而抑制投机需求；最后从开发商角度而言，房贷收缩意味着资金链可能收紧，导致新增房地产投资出现边际下降，房地产行业出现分化，具备较强资金优势和政策扶持的强势企业将能够具备外生性的资源整合能力。

2、各项政策累积效益逐步显现。新国八条的出台，事实上表明了调控力度越来越严厉。政策的执行与落实尽管仍有时滞的效果，一旦包括房产税、交易税、信贷监管与土地交易等政策在各地加速落实，那么，房地产市场出现调整就是必然结果。

3、供给与需求失衡的重归均衡是时间问题。如果房产税政策能够有效抑制投机需求，或将导致众多投机者将手中的库存房在较短时间内于市场抛售，从而大幅增加市场供给，而刚性需求在面对房价可能下跌的预期时则有萎缩的可能，因此，供不应求的失衡状态将会变成供大于求的另外一种失衡。

而事实上，当前房价不跌反涨的趋势亦在众多投机者心中形成定势思维，将房子作为黄金储存的中产阶级不是少数，这一部分存量房的有效释放将为看似供给不足的市场提供更多的变数。然而，这种财富效应的改变将会随着房价调整而不断缩小，所谓的通胀问题将随着房价下跌带来的流动性收缩而自动消失。

房地产行业洗牌开始

市场规律表明，没有只涨不跌的股市，也没有只涨不跌的楼市。2008年金融危机的出现和1997年金融危机如出一辙。2001年股市的见顶与2011年楼市的见顶亦是同样不可避免。当前盲目的看多楼市只会受到市场客观规律的惩罚，忽视政策调控严厉与有效性的投机者亦将要吞下未来市场下跌的苦果。

在政策与信贷紧缩的高压之下，作为政策敏感度高且资金密集型的房地产行业出现大洗牌是大势所趋，众多中小型企业都将面临被清洗的局面。尤其是对没有资金和政策优势的企业而言，均可能出现被整合被兼并的结果。

对于具备资源整合能力的房地产龙头企业应该获得市场的重视，这如同2002年的中信证券一样，在未来房地产市场出现见底之前，具备资源整合能力的企业将获得更多的外生性增长机会，这一点将在龙头型公司的股价上涨带来催化剂。投资者可以从战略布局角度开始选股，等待出现更佳的买入机会。

地产金融板块具有不确定性

由于对房地产的相关贷款已占到银行信贷余额的20%以上，房市调整仍将从信贷增速、资产质量、拨备提升等角度影响绝大多数银行的业绩增长。随着银行再融资的不断加强，各大银行资本充足率的提升也将为房价下跌提供资产安全缓冲垫，因此，短期来看，银行业绩出现增速下滑是大概率事件。

但从地产股与银行股的走势来看，中期仍存在不确定性。首先是行业的发展存在收缩的可能性。无论是地产业与银行业，或是证券业都在努力转型过程当中。地产业的发展要从暴利行业转变为支持国计民生的公共服务行业，银行业要从过度依赖贷款利差模式的粗放型模式发展为差异化的服务模式和品牌化战略；证券业要由靠天吃饭的过度依赖经纪业务和投资银行模式向综合理财供应商模式发展。因此，整个以包括房地产行业在内的整个泛金融行业都处于经济结构调整的背景下，而产业结构的升级必将在较长时间内逐步实现，投资者需要有较大的耐心期待。

（本文作者为华林证券研究中心副主任，SAC执业资格证书编号：S1280208010036）