关于房地产经纪业务模式之辨析

【摘要】这段话的前面一半基本上没错——房地产经纪公司得到卖房者委托之后，搜寻合适的买房者。只不过“出价最高者”不能一概而论，因为房地产交易和一般商品交易的不同在于其付款方式的多...

2013年5月24日的《21世纪经济报道》发表了一篇文章，题为《房地产交易模式推高房价》。笔者历来很关注媒体上关于房地产经纪行业的报道，也非常高兴看到媒体上有文章讨论房地产经纪行业。而且这篇文章提出了一些有趣的新观点，所以更加吸引了笔者的注意。不过，这篇文章反映了作者对房地产经纪行业的一些认识偏差。作为在国内著名财经媒体发表文章的专业作者尚且不能完整准确地认识房地产经纪行业，一般老百姓对这个行业有模糊认识也就更不奇怪了。因此笔者觉得，不妨借着讨论这篇文章，澄清一些对房地产经纪行业的模糊认识。

这篇文章的题目和开篇文字都是在质疑房产交易模式，这首先就是不准确的。实际上文章是对房地产经纪的经营模式提出了质疑，这也是本文要对这篇文章加以讨论的原因，如果文章是对房地产交易模式提出质疑，就不是重点研究房地产经纪行业的笔者想要讨论的主题了。

文章说：“中国二手房交易本质是英国式拍卖，英国式拍卖是最古老的拍卖方式，其核心是‘价高者得’。这种拍卖制度旨在发现愿意为标的商品出价最高的人。”这首先就给出了一个错误的定义。首先，任何卖家都希望达到价高者得的目的，但价高者得的结果并不都是采用拍卖的方式来实现的，拍卖的特征是“以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者”（引自《中华人民共和国拍卖法》），其本质是公开竞价，但我们知道：二手房交易基本上都不会采用公开竞价的方式，而是一对一谈判的方式。

当然，仅仅是这一点对二手房交易方式的误读，还不会从逻辑上推证出房地产经纪推高房价的结论，最多只能说二手房交易方式本身推高了房价，即使没有房地产经纪人参与，这样的交易方式当然也会推高房价。

问题在于文章接下来的论述：“北京的二手房通过房地产经纪公司（即房产中介）进行交易，经纪公司手中掌握买（原文如此，应为‘卖’之误——笔者注）房者信息（所谓房源）。据此，通过网络、短信、电话等方式寻找意愿购房者，出价最高者得房。经纪业务本源（原文如此，应为‘本来’之误——笔者注）应以交易量为目标，如股票交易经纪业务。但在当前的二手房交易模式中，房产经纪公司已成为拍卖者，其性质发生了根本性改变。”

这段话的前面一半基本上没错——房地产经纪公司得到卖房者委托之后，搜寻合适的买房者。只不过“出价最高者”不能一概而论，因为房地产交易和一般商品交易的不同在于其付款方式的多样性，比如有的买家虽然出价较高，但不能一次性付款，需要分期付款，或是需要办理银行按揭业务，这时有些急于拿到现款的卖家可能就会放弃这样的出价较高者。

而这段话的后半部分就出问题了——首先，“经纪业务本来应以交易量为目标，如股票交易经纪业务”是文章作者下的一个判断，但这个判断的依据何在，作者并未告知；接下来作者说“但在当前的二手房交易模式中，房产经纪公司已成为拍卖者，其性质发生了根本性改变”则更是与现实情况不符了，实际上房地产经纪公司从来都是居中撮合者，而不是在采用拍卖方式简单寻求出价最高者。

顺着这个逻辑，文章接着指出：“当房产中介公司的佣金是基于成交价提成时，每个经纪人都有动力充分发挥其拍卖者的优势，尽最大可能追逐最高成交价。出于自身利益最大化，中介公司会尽可能捂盘，以争取更多时间，向更多潜在购房者询价，最终实现卖价最高的目的。在此信息搜寻过程中，有可能耽误了卖房者的时间而成交价反而更低，卖房者利益受到损害，而中介公司却毫发无损。”

但实际上，笔者曾经在2010年第8期也就是本专栏开设之后的首篇文章中就指出：“不论是从理论上分析还是实际情况显示，房地产经纪人要做的都是力促成交”，也就是说房地产经纪人的确是在追求成交量而不会去追逐最高成交价。有兴趣的读者可以去看看那篇文章，笔者在那篇文章中给出了浅显易懂的理论分析，也给出了房地产经纪行业中可以验证的现实描述。

而认为“出于自身利益最大化，中介公司会尽可能捂盘，以争取更多时间，向更多潜在购房者询价，最终实现卖价最高的目的”，就更是罔顾现实了。做房地产经纪的人都知道：询价是房地产经纪的主要工作内容，也耗费了他们大量的精力，没有哪个经纪人愿意放着可能的成交机会不要，而去耗费时间继续询价。在现实当中，当一宗房地产交易的佣金较高的时候（例如美国房地产经纪人收取的佣金可能达到6%甚至更高），房地产经纪人还可能在买卖双方谈不拢价格的时候拿出自己的部分佣金收入来弥补买卖双方的差价，以达到尽快成交从而获取佣金的目的，而不会是放弃撮合的努力再去另找买家。

至于上面那段话的最后一句，就更是前后矛盾了——如果因为信息搜寻时间太长耽误了卖房者的时间而导致成交价反而更低，那么房地产经纪公司岂不是弄巧成拙，怎么会毫发无损呢？文章作者设定的前提就是成交价高则经纪公司获利也多，成交价低了经纪公司当然不会毫发无损。

接下来，文章又转换了一个论证的角度，提出：“北京的房产中介公司大多以专业购房顾问的身份出现，却有意识地将近期最高成交价作为新的定价基础，营造房价上涨氛围，并在此基础上继续以英国式拍卖的方式寻找潜在购房者。”

这里的关键仍然在于：房地产中介公司并非接受卖家的委托在拍卖房屋，而是在搜寻合适的成交机会。所以即使是“将近期最高成交价作为新的定价基础”，那也是业主（卖家）的正常行为，而不是房地产经纪所为。

文章由此得出的结论是：“从这个意义上看，中介公司在某种程度上已成为做市商，不仅促成交易，还参与定价，并从定价中获利”。作者在这里又给了房地产经纪公司一个新的身份：做市商。所谓做市商，是指在证券市场上，由具备一定实力和信誉的证券经营法人作为特许交易商，不断地向公众投资者报出某些特定证券的买卖价格（即双向报价），并在该价位上接受公众投资者的买卖要求，以其自有资金和证券与投资者进行证券交易。房地产经纪公司是否有类似做市商的行为？有，但这一直是监管部门严厉打击的行为，也是正规的房地产经纪公司不做的。这是由于把房地产经纪公司变成了投资公司，用自己的资金炒买炒卖，这种行为的获益当然可能比较大，但其风险也远远高于房地产经纪行为，过去十几年间，因为涉足这类行为而关门倒闭的房地产中介公司不在少数。

这篇文章行文至此，已经提出了两个不同的观点：其一，房地产经纪公司以拍卖者的身份出现，推高了房价；其二，房地产经纪公司以做市商的身份出现，推高了房价。但这两个身份都是和现实的情况不符的。

文章的最后提出了一些建议，这些建议是有借鉴意义的，只是这些建议和前面的两个观点并不是密切相连的，或者说这些建议并不是针对房地产经纪人的上述“两个身份”的。