西安市保障房融资渠道拓展探析

【摘 要】 文章分析了西安市保障房建设融资现状及问题，介绍了保障房建设融资的国际经验，提出了保障房融资渠道的拓展途径。要健全政府为主导的融资机制；组建政策性住房金融机构；加强私营企业参与度；引入金融工具REITs；提高公积金使用率。

【关键词】 西安市；保障房；融资渠道；多元化；途径

2009年国务院批准《关中-天水经济区规划》，西安市建设国际化大都市，承担辐射带动西北发展的定位已经明确。2013年9月提出了建设“丝绸之路经济带”的战略构想，西安作为历史上丝绸之路的起点城市，地位愈显重要。目前，西安市人口约851万，城镇化率达到70%，预计2020年人口将突破千万。如何在城镇化进程加速且房价不断上涨的大环境下解决好市民的住房问题是西安市发展的紧迫课题。

截至2013年8月底，西安市新开工安居工程85576套，基本建成63431套， 预计“十二五”期间建设和分配的保障房覆盖率将达到23.1%。保障房建设作为事关民生和城市未来定位发展的公共政策，政府从一开始便发挥着主导作用，但项目建设的核心环节——融资却一直存在着渠道单一的问题。

一、西安市保障房建设融资现状及问题

1、目前的主要融资途径

（1）银行贷款。2012 年，国开行陕西分行以开发贷款为载体，向西安市棚户区改造项目贷款60亿元，与邮政储蓄银行联合发放银团贷款，先后两期为陕西省保障房建设引入邮政储蓄资金24.9亿元。截止2012年底，西安市保障房工程开工11.156万套，竣工7.6万套，缓解了部分低收入家庭的住房需求。

（2）债券融资。如下表所示，2013年西安市地方债超过陕西省债券总额的1/6， 其中用于保障房工程预算占全市预算的50%左右，通过地方债发展保障房安居工程已成为城市建设的重点。2011年西安曲江建设集团有限公司等十几家公司联合发行集合债，募集资金21.5亿元，用于高新区、经开区等12个县区的保障房工程。

（3）创新型融资。一是组建融资平台。2011 年，陕西保障房建设工程有限公司成立，至2012年末，公司累计实现保障房融资107.52亿元，拨付建设资金61.1亿元，支持范围涵盖了西咸新区等11个市（区），其中， 公租和廉租住房项目占全省保障房建设总量的25%。二是公积金贷款。2010年6月，西安市作为全国首批公积金贷款试点城市，获得7个保障房项目贷款35.3 亿元。2011年，全市发放住房公积金贷款54.4亿元，其中19.5亿元用于保障房项目。

2、存在的问题

一是银团放贷不稳定。虽然通过银团贷款可以获得规模大、期限长的融资，但资金成本高，银行的实际信贷条件、放款条件也会影响银团贷款。如2013年6月出现钱荒以来，银行间同业拆借利率和国债收益率均有较大增幅，年底银行放贷额度都已用完，制约了放贷的持续性。

二是地方债券风险上升。《2012年中国都市圈评价报告》指出，地方债对经济发展的推力将显著小于前期，中西部地区高投资高增长模式难以持续。2013年，陕西省政府60亿的地方债券中，有超过25%的资金用于偿还地方政府债务。同时，不确定的中央地方债权数额能否持续支持保障房建设还存在疑问。

三是金融工具缺失。同欧美国家相比，我国金融市场利用信托、证券等创新性金融工具不足，极大地限制了保障房的融资。而银行中的数十万亿元土地和房产抵押物，伴随着高度的财政和金融风险。

四是补充性资金力度有限。由于住房公积金尚未全面覆盖、非公有经济组织的公积金制度执行欠佳，使得实际运作中的资金十分有限。而政府与开发商、大型企业合作通过委托代建方式建设保障房也会出现未来回购资金的问题。

二、保障房建设融资的国际经验

美国政府从20世纪30年代以来出台了《住房与社区发展法》《税收改革法》《住房抵押贷款法》等几十部有关住房的法律法规，为保障房的建设提供了完备的制度保障。此外，允许公共住房开发商按照比市场利率低的利率从私人金融机构进行贷款，私人机构将这部分抵押权按照市场利率出售给联邦抵押协会，差额部分由政府补贴，从而为公共住房项目吸引了大量的房地产开发商。

新加坡于上世纪中期开始推行住房公积金制度，所有在职公民将部分个人收入上缴中央公积金局进行统一管理。其中，近80%的公积金通过购买政府证券的方式转移给政府，政府再用拨款、贷款等形式转移建屋发展局进行公共性住房建设。此外，对符合条件的购买组屋的住户发放低息贷款，由公积金支付首付和贷款利息。

德国政府引导各级地方政府参与设立政策性金融机构，如储蓄银行、部分抵押银行，为中低收入家庭建购房和私人投资建造低租金住房发放优惠利率贷款资助。并在全国建立由储蓄银行构成的住房储蓄融资服务体系，通过契约储蓄发放住房贷款，奖励住房储蓄者，鼓励居民成为会员。

三、保障房融资渠道的拓展途径

1、健全以政府为主导的融资机制

保障房作为一种准公共产品，具有排他性、非竞争性和一定的外部溢出效益（王丽艳，覃晓艳，2013）。因此在保障房融资中，必须要明确保障房的资金来源首先是靠政府固定的财政拨款，其次要通过各种在市场的融资，吸收民间资本，形成一个以政府为主，市场为辅的融资机制。

2、组建政策性住房金融机构

建立政策性住房金融机构，负责融资、开发、建设、管理等，利用政府信用保障运营能力，降低成本。通过发挥政府和企业各自优势，既可避免政府直接承担责任，缓解财政压力，又可通过企业规范化操作，提高融资效率。另外，也可效仿省级融资平台，筹措资金。

3、加强私营企业参与度

可尝试“建设—运营-转让”（BOT），”建设-转让”（BT）以及“公私合营”（PPP）等模式，吸引民间资本参与保障房建设。同时政府出台优惠税费等政策，提高企业积极性。

4、引入金融工具REITs

2005年香港领汇REITs在港交所上市，为香港政府回笼资金200亿港元，缓解了公共建设资金的不足。保障房可通过REITs使其证券化，吸收社会资本从而节约政府成本。

5、提高公积金使用率

住房公积金作为一种义务性储蓄，是住房安全体系最基本的保障。为发挥公积金的作用，可以采取差别缴纳，提高利率，增加公积金的吸引力。也可尝试将公积金、养老金、医疗保险金相结合，建立统一的管理中心，增加资金的归集量与使用率，形成规模效益。

【参考文献】

[1] 杨军.国外保障性房融资的做法与经验启示[J].财会月刊，2012-05-25.

[2] 杨明秋.国际住房金融制度分析[M].上海财经大学出版社，2011.8.

[3] 李玉刚，叶斌，魏晓丽.我国现阶段保障房建设几种融资模式及存在问题浅析[J].中国房地产金融， 2012-01-18.

[4] 中国人民银行西安分行货币政策分析小组. 2012 年陕西省金融运行报告[Z].2013.

[5] 王丽艳，覃晓艳.保障房融资渠道拓展研究—以天津市为例[J].房地产业，2013-04-25.

[6] 刘颖，马泽方.破解保障房融资瓶颈之策：REITs模式[J].宏观经济，2011.9.

【作者简介】

赵雨心（1993-）女，西北大学经济管理学院.