建议以高额交易税强化房地产调控

近年来，房地产调控的声音在中国一直未曾中断过。但是，高调的调控举措却始终没有在房产市场上显现出令人满意的效果。即使是号称史上最严的“限购令”，实施一段时间来，也仍不理想，并未能扭转目前整体房地产市场过热的形势。而据一项调查显示，甚至消费者也对近期的房地产调控措施并不看好，大多预期未来房价还会继续上涨。

但在4月26日，国家发改委价格监督检查司司长许昆林称，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。而且，在规定实施之后，官方还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。这当中，实施反暴利规定是最重要的措施之一。许昆林说，“我们正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。”

这样做的依据，源自国家在1995年时颁布的《制止牟取暴利的暂行规定》。其中规定，对于与国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切联系的商品和服务，国务院价格主管部门可将其列入制止牟取暴利的项目，并实施利润率控制。

在我们看来，发改委这个表态几乎可以看成是要对房地产行业进行全方位干预的信号。它意味着，房地产业终将会由高利润走向“常规”利润，但问题是，执行起来肯定会出问题，毕竟这是一个商业化程度很高的市场，强行管制价格的难度是很高的，说起来容易，做起来难。就目前情况来看，只能说中国政府已是下定了决心，在大力推进保障房的同时，要钳制商品化的房地产业发展，把它打到一个对通胀、对银行、对宏观经济的影响都显著减小的状态。因此，中国的房地产业在整体上将进入一个战略转折期，房地产开发企业的投资价值会打折扣，很多资金会撤出房地产，银行对房地产业的态度也会渐渐有所转变。当然，这一转变的周期可能或长或短，但其具有转折的战略意义则是不变的，只是具体的调控政策有水平高低，效果好坏之分。

对于房地产调控而言，现在最大的问题就是政府各相关机构的态度过于暧昧。建设部为自己的定位是建房子，所以始终没有明确的态度；国土部虽然有些表面文章，但重点还是在继续为地方政府搞土地财政贡献力量；而发改委的重点项目更是消耗土地资源的大户，但它出台的政策怎么看却都像是商务部应该做的工作。实际上，现在的房地产调控，只有两个机构真正出政策了，一个是政策口的国务院，一个是金融口的央行。而其他的部门似乎都依然在等政策什么时候可以“过去了”。这种情况本身就表明，中央有关房地产的调控的确处于危险之中，要么随时会过头，要么随时就结束，总之不可持续。有鉴于此，笔者建议，调控政策还是应该回归基本面，该怎么干还是允许怎么干，如果说过去是通过行政轻点刹车（这是必要的，否则也不行），现在则应调整路径，回归到政策面的调整，启动税收杠杆来约束、调控各地政府的土地开发以及房地产开发。

根据国际的惯例和样本分析，笔者认为，对房地产的交易价格征收15%的中央税就可以有效控制情况的恶化。也就是说，你有钱尽管买，有本事尽管卖，但要按照交易价格缴税15%给中央，即使有地方分成也要采取中央返还的方式。从政策作用看，这种做法类似于银行的存款准备金率一样，银行虽然始终有贷款的冲动，但必须要去掉一部分可用作贷款的钱缴纳准备金。而如果15%的税率不够，就提高至20%，过头了就降低比率，作用总会是有的。这部分征收上来的钱，应该专款专用，用来大量建设公租房，租赁给真正有需要的人居住。这样，整个房地产的问题就会缓解，因为土地也是要有人开发的，卖不出或是不好卖，大家的开发热情肯定也就不大了。

笔者认为，这样做的好处在于鼓励自住，因为凡是购置房屋为自住的人，多少钱也得住。但如果是资产交易，就要考虑买卖中间的成本了，提高征税幅度，就加重了交易成本。买容易，卖难了，因为人们一般条件下都不会考虑买房。如果有人硬要买卖，那也好，可以看作是为国家做了贡献，而国家则等于集资到了公租房的开发资本。