福州商铺 谁主沉浮

市政府东迁，闽侯、长乐将撤市设区，南台岛即将大开发……今天的福州，城市的格局正在发生着日新月异的变化。在福州城市格局谋变的同时，福州的商业不动产也“闻风而动”，火车站商圈、工业路商圈、东街口商圈、台江商圈、东区商圈等各大传统商圈和新兴商圈都在酝酿自己的变革和前景，使出浑身解数来吸引投资者的眼光。市民的脑海中不再只有东街口商圈。星光大道、财富第一街、宝龙、万象城等商业场所影响着市民逛街、购物的路线。在福州城市格局没有定格之前，福州商业不动产必将迎来百花齐放的春天。而作为商业不动产殊的一个产品群――二手商铺又将扮演什么角色呢?

商铺成了大众的投资理财产品

在各大商圈激烈竞争的同时，二手商铺无疑是最大的受益者。随着各大商圈的成型，二手商铺必将成为市场的主力军。说起二手商铺，我们一点儿也不陌生。只要关心房产的人，看到今年年初二于房火爆的场面，就不难理解二手商铺也会出现热卖的现象。随着一手新铺交易量的减少，有意购买商铺的投资者只能选择二手商铺；二手商铺的经营状况、回报收益、商圈辐射面等更能让投资者“看见且摸得着”；而另一方面，“一铺养三代”的传统观念使得市民对投资商铺有着和购买住房一样的热情。水涨船高，在福州商业不动产百花齐放的今天，二手商铺必将一次又一次地调动投资者的热情。

“一铺养三代”这是在商铺市场上出现频率最高的字眼，在这种心理的作用下，流入二手市场的商铺显然不会太多，让人感觉商铺流通的可能性也很小。随着世界经济一体化的发展，资金的国际化、民间化，及资金流动频率的加快。 “一铺养三代”不再是影响出售者的惟一理由，而转变成了一个投资、理财产品。随着福州商铺开发量、流通量的加大，和人们心理的转变，二手商铺成为了商铺市场上非常活跃的产品群。

二手商铺的选址

大部分投资者购买商铺是通过出租给别人经营来获取收益的，而经营者经营的好坏直接影响投资者的租金收益，所以选择商铺的地址显得很重要。那我们应该如何选择商铺呢?

影响商铺价值的因素有人流、周边的消费力、交通、城市规划等。现在我们就从影响商铺价值的因素一一分析如何选址商铺。

人流是商铺存在的基础要素，可以说没有人流也就无所谓商铺的存在。选择商铺要关注人流的走向，人们是习惯走“左”边，还是习惯走“右”边。护拦、绿化带、阶梯等都会影响人们的购物欲望，从而影响商铺的价值。

消费力是投资者对自身定位的重要因素，商铺所在地的购买能力即消费力的高低，是投资者对自身定位的重要因素，因此，在选择商铺时，我们要分析周边的物业类型和丰上区分布。消费能力高的商铺往往会有一些专卖店等资金雄厚的经营者，而这些经营者由于自身的资金雄厚，会有相对稳定的租期，从而降低空置的风险。当然，作为投资者，我们要更加看重的是商铺未来的消费能力。

市政规划直接影响商铺未来的价值，因为它决定着商铺的升值潜力和发展前景。市政规划包括道路改造和扩建、政府对城市的未来规划等。如今年政府对荼亭的改造，必然对周边的商业产生重大的影响，它的定位直接影响商铺未来的价值。

当然，影响商铺价值的因素还有地段。城市在变化，人们的生活习惯也在变化，但地段对商铺价值的影响是始终不会变的。

商铺税费详解

商铺与住宅同为不动产，有着许多的共性，如不可移动性、保值增值、成交金额巨大等特性；它们也有种种的区别，它们的购买群体不同、功能属性不同、税费征收额度不同等。对于买卖双方而言，他们最为关心的就是在交易过程中产生的费用。

由于商铺的群体相对住宅较少，商铺的流通也没有住宅频繁，因此，商铺的税收也成为了许多人的“盲点”。有些商铺业主因为不了解商铺税费，担心转让成本过高，而产生放弃出售的念头；有些有意购买商铺的消费者也同样害怕商铺交易过程的复杂性，而不敢贸然做决定。实际上，商铺的税收也并非那么深不可测。商铺的税费究竟如何征收?我们看看下面的例子便可知一二：

例一：有一业主欲出售东街口一沿街店面，产权为个人所有，面积为28平方米，原值为人民币100万，现计税价为人民币150万。这个店面的税费如下：营业税：(150万―100万)×5.55％＝27750元，个人所得税： (150万×80％―100万)×20％＝40000元，土地增值税：150万×0.5％＝7500元，印花税为：150万×0.05％＝750元，交易手续费：28×10＝280元。因此，出售这一店面的税收为：76280元。

例二：有一单位欲出售一沿街店面，产权为单位所有，面积为50平方米，原值为人民币100万，计税价为人民币150万，那么这个店面的税费如下：营业税150万×5.55％＝83250元，个人所得税为：(150万×80％―100万)×20％＝40000元，土地增值税：(150万－100万)×30％＝150000元，印花税为：150万×0.05％＝750元，交易手续费：28×10＝280元，因此出售这一店面税收合计为：274280元。

从以上两个例子我们可以发现，个人产权与单位产权的计税方式有一定的区别，商铺与住宅在计税上最大的区别是营业税的计算方式。商铺的营业税没有受购买年限的限制。在实际的操作中，最好找一家专业的中介公司来办理，这样可以避免因为不了解税收计算方法而增加售房的成本。

商铺以其不可移动性，以出租的形式来获取长期收益，尤以其收益率较其他投资品种高而深受广大投资者的青睐。对二手商铺而言，选择和考察的时间成本会小些，你只要了解周边租金和可能的市政规划就可以判断它投资的可行性。“一铺养三代”的传统投资商铺的理念已经在弱化，随着资金的国际化和民间资金的活跃，投资商铺的概念已经不再是“一铺养三代”那么单一，有些追求商铺的保值升值、有些购买者实现“养老”、有些购买者追求在短期内获利……，商铺已经变成了大众的投资理财产品。