对我国房地产税改革的思考

【摘 要】房地产税又称不动产税或物业税，是财产税的一种，主要针对土地、房屋等不动产征税。主要特征是土地及地上建筑物的使用人或保有人每年按照房地产的评估价值的一定比例缴纳税款。实际上该税种是对不动产征收的一种财产税性质的税收。本文主要针对房地产税的经济归宿进行分析。希望能给同行参考借鉴。

【关键词】房地产；经济利益；税收体系

1.房地产税相关改革

房地产税在世界范围内普遍征收，而且是地方政府的主要收入来源。绝大多数发达国家的房地产税占地方政府税收收入的百分之四十以上。美国2002年房地产税收入占地方政府税收收入的72%（北京大学中国经济研究中心宏观组，2007）。我国的房地产税由于其设计复杂、税费混合等特点，难以估计其实际比例，据上海易居的报告认为我国2012年房地产相关税收收入占到地方税收收入的16.6%。

我国的房地产税收体系的现状是税种多、税制复杂、税费不清、税负分配不合理。从目前来看，房地产领域涉及的税种达到14种，主要涉及土地批租、房地产开发、流通、保有等多个环节。其中开发、流通环节达到12种，保有环节2种。目前存在的主要问题是，大多数房地产税的税种立法层次低，税种过多，征税覆盖面窄，并且减免随意，筹资功能比较弱（安体富、王海勇，2004）。新一轮的房地产税改革的基本原则是宽税基、简税制、低税率、严征管，广泛的共识是减少现行房地产税的税种，统一开征新的房地产税作为保有环节的唯一税种（谢伏瞻，2005）。本文以统一的房地产保有环节征收的以其评估价值作为计税依据的房地产税为研究对象。

2.房地产税的经济归宿

由于纳税人都有其独立的经济利益，他们会通过各种社会经济活动来满足其独立的物质利益需要，因此理性的纳税人为了弥补因国家课税而造成的利益“损失”，在“税收刚性”的冲击下，将会产生税负转嫁的动机，通过价格的浮动机制来实现税负的转嫁。税负转嫁方式分为三种，前转又称顺转，是指卖方纳税人通过提高所出售的产品或服务的价格，将一部分或全部税收负担转嫁给买方的行为。后转又称逆转，是指买方通过降低购买价格的方式将税收负担转嫁给卖方的行为。税收资本化是指在具有长期收益的资产（如土地、房屋）交易中，买主将购入的资产在以后年度所必须支付的税款按一定的折现率折成现值，在购入资产的价格中预先一次性扣除，从而降低资产的交易价格。资产交易后，名义上由买主按期纳税，而实际上税款已通过税收资本化由卖主负担了。税收资本化是一种特殊的后转嫁。房产有自住、出租和自我经营以及短期投资等不同用途，在不同的用途中税负转嫁机制是不同的，其取决于税基的不同特点和价格变动的机理。

自住用房的房地产税的经济归宿：在局部均衡分析中，自住房屋可以看作供给和需求是同一个人，房屋一旦购买，其供给完全无弹性，因而房产税负是无法转嫁，房产所有者承担全部税收，税收将会使房屋所有者的净财富减少。对于自住房中的高档房产征税，房地产税同样也无法转嫁，可以直接降低所有者的财富，调节高收入人群的收入水平，这是除所得税以外任何税收无法比拟的优点。但是在一般均衡分析中，由于考虑到了多个市场的互相影响，自住房屋所有者也可能会最终将房地产税负转嫁出去，使得各种生产要素承担同样的税收负担。因为仅对某一特定部门使用的某种要素征税，可能会影响到所有部门所有要素的收益，同时影响整个市场经济运行的价格。

经营用房的房地产税的经济归宿：经营用房一般指自有房产用于自身的经营目的，其房地产税负能否转嫁以及转嫁比例，取决于经营用房的供给弹性、时间长短、其产品的供给弹性和市场占有率等。其房产的供给弹性一般取决于是否容易将房产出租于其它人，一般来说认为供给弹性较小，因而从这一点看房主倾向于承担大部分的税负。从其产品市场来看，如果外部市场竞争不太激烈，厂家的产品具有一定的垄断优势，也即厂家拥有足够的市场控制权来定价，也就是其产品供给弹性较大，那么厂家就可以容易地将房产税负的一部分或大部分通过产品价格的传递机制转嫁到产品购买者。相反，如果产品面对的是完全竞争的市场，厂家面对的是需求弹性较大的消费者，而自身的供给弹性较小，厂家将会承担绝大部分税负。

出租用房的房地产税的经济归宿：出租用房指将房产用于向他人出租收取租金的方式。在出租用房中，承租人大都是收入较为低下的或者暂时没有能力买房的用户，他们对出租房的价格反应敏感，所以出租房产的需求弹性较大。出租房产在短时期内是相对固定的，出租人对租金的反应较为一般，供给弹性较小。因此，出租人倾向于承担了大部分的税收负担，承租方只是承担了较少的税负。当然，这是在完全竞争市场的假设条件下的情况，如果处在严重供不应求的非均衡状态下，情况就不一样了，这时承租人弹性很小，将承担几乎全部税负。

投资房地产的房地产税的经济归宿：投资性质的房地产一般指短期持有用于升值目的的房产。短期购买住房的用户有两个特点：一是房子价位高或者地段好，以利于将来升值；二是持有房子时间较短，一般不超过5年。购房者和房地产开发商的供求弹性主要取决于购房者对房价的预期以及开发商的资金实力等因素，如果购房者预期房价将大幅度上涨，那么其弹性较小，将可能承担大部分房地产税，如果开发商资金链紧张，那么其弹性较小，其将承担大部分税负。实际情况往往在这两者中的相互作用达到均衡是将房地产税在双方中分配。

3.房地产税对经济调节的影响

税收转嫁形成税负，使得经济税负人的福利受到影响，在追求自身利益最大化的过程中，承担税负的人将会由于税收的影响而改变自己的经济行为，从而产生综合的社会经济效应。

房地产税的价格效应：税负的经济归宿的最终实现有赖于价格机制的传导作用，通过价格的升降对房地产价值或者房产租金产生影响。所以，房地产税的税率、税基、征税对象和计税依据的变化都会产生价格变迁。从本质上看，税负转嫁是通过价格将给定的税收进行再分配的行为，其结果是税负由法定税负人转移至经济税负人。

房地产税的收入效应和替代效应：征收房地产税后，相当于房地产价格上升，因而从房地产作为资本品的角度来看，将会在房地产资本投入和其他资本投入之间产生替代效应和收入效应。对于普通住房征税，收入效应和替代效应与税率或者税收反方向变化，都会使得房地产资本的收益率降低，促使房产投资降低；由于高档房产属于奢侈品，因而其收入效应与替代效应相反，当对其征税时，替代效应将降低房产的资本投入，而收入效应将会增加对房产的资本投入，最终在两种相反的力量共同作用下导致房产投资发生的变化往往很小。这和现实生活相符，高档豪宅对税收的反应很小。

房地产税的征管效应：税负转嫁只是刚性税收在不同的名义负税人和经济负税人之间的分配过程，但同时由于税收对于纳税人总是不好的，纳税人就有逃税的动机，这就给征管带来不利，同时降低了纳税人对房产税的认可度。

房地产税的经济调节效应：征收房地产税，通过税收转嫁的机制，使得税负在不同的主体中分配，使得各个主体的福利或者收益水平发生变化，这些变化会改变资本、劳动等要素在不同的领域中的分配，从而调节了社会资源的配置。比如通过征收房地产税，会增加几乎所有行业的成本，能否转嫁出去取决于自身的市场地位，即供需弹性，这一方面促使企业尽量减少对土地给房屋的使用，从而有利于节约土地资源，另一方面促使企业加大创新力度，在市场竞争中加大自身的弹性，从而有利于提高整个社会的福利。

4.对我国房地产税改革的思考

财产税是许多国家地方税体系中的主体税种，房地产税更是地方收入的主要来源。由于我国特殊的文化背景和经济发展模式，房产实际上是财富的集中体现，征收房地产税能够较好地调节收入分配。因此，基于收入分配的房地产税在我国就极具现实意义，对房地产税改革中应当注重以下几个方面：

（1）征税范围：房地产税的收入调节功能要求其征税范围扩大到所有收入差距过大的房产领域。所以房地产税应该做到广覆盖。但是由于我国普遍的大多数群众的收入水平较低，应该设计一个基本住房需求基础的免征额。

（2）计税依据：房地产税中的计税依据必须依照房地产的现行市场价格为基础。因为现行市场价格是房地产的现实价值，包括了因土地的开发利用等增值因素，又考虑了房屋的实际损耗，比较合理。首先要建立完善的产权登记制度，依照登记制度的完善提高对房产估价的准确性；其次要建立评估制度，使得房地产税的计税依据更符合客观实际。这就需要建立房地产评估体系，同时还应当建立房地产评估的申诉程序。

（3）税率：累进的房地产税能在筹集资金的同时承担收入调节功能。世界上大多数国家在对不动产征税时都设计了累进税率，或者是中央政府对地方政府的税率做了最高限额或固定限额。对我国境内的高档房产课征较高的边际税率，一方面可抑制对高档房产的投机需求，另一方面可以降低财富集中程度。对于房地产税的合理税率区间以及累进梯度，应该在综合调研我国房地产业发展前景和居民生活实际水平的基础上，借鉴国际经验，设计出符合我国房产业发展趋势和新税制改革的整体思路的房地产税系。

（4）对低收入者的额外扶持和帮助：由于房地产税的征收范围较为广泛，尤其是对低收入者征税时，就会给这些家庭带来额外负担。因此，公平的税制应该对这些家庭给予保护和扶持。我国房地产税的改革，应当注意到普遍开征房产税会对一部分低收入家庭带来影响。因而，一方面要规范房地产税收抵免，另一方面要切实关注低收入者的福利水平，依靠税收支出或者政府的转移支付手段来调节他们的收入水平。

（5）其他相关政策的制定：房地产税的征收不仅关系到房产价值的评估问题和税率的高低，而且关系到其他不动产或者房产转让过程中的许多问题。在考虑房地产税的收入调节功能时，也必须承认光靠房产税对收入进行的调节是有一定的局限，还需要其他税种如个人所得税、不动产的转让所征收的契税、土地增值税、印花税等的配合。同时，政府要利用转移支付和其他社会保障手段来切实调节收入差距。