关于楼市温度的对话

五一假期,北京终于告别了持续7个月的低温,跑步进入夏天,然而北京楼市的温度却恰恰相反,一头向下。以二手房为例,5月1日、2日的日均签约量仅为211套,与4月份相比,降幅达82%。

对于很多的地产商和准备买房子作为投资的人来讲,4月份令他们印象深刻。4月14日新的国十条出台了,4月30日北京的地方性的限购措施也出台了,“验户口本,验结婚证”。业内说,这是有史以来最为严厉的调控措施。

北京的开发商陈先生说:在北京,最火热的时候是2007年,北京一谈能卖五百套房子,到了2010年的3月份,北京一天能卖两千套房子,而且在销售量增长的同时,价格在大幅攀升。比如比较典型的就是北京通州,在2009年12月底,还是一万块钱,而且这一万块钱用了十几年才涨到了一万,而进入了2010年,一到三月份就涨成了两万,4月份还不到20天就接近了三万。所以这种速度确实连我们开发商都接受不了。

并且,随着二手房新政出台,上海、广州、深圳及各地政府也纷纷推出房产新政,限购二套住房上调首付比例调整房贷利率。

Q:新一轮调控,从价格暴涨、摇号竞购到持币代购,市场遇冷,重症用猛药,病去如抽丝,此次房地产调控能帮助中国房地产市场走出怪圈,获得稳定的可持续发展,并在制度和体制改革上获得突破吗?

A:房地产调控被称为“史上最严调控”,决策层已经动用了金融政策和税收政策,准备将居民的资金从“二储蓄”不动产领域赶出去,让其回归银行。银行已经做好了“欢迎”资金回家的准备。去年巨量信贷被不动产的不动性套牢之后,并没有危及通胀和实体经济,但此次调控目的已经很明确了,就是将已经搬家的储蓄从楼市和股市中赶回银行。

Q:将已经搬家的储蓄从楼市和股市赶回银行,您怎样看待这个问题?

A:这算盘很如意,事实上却遭殃的是通胀问题。越是加息和上调准备金,通胀越是严重。

Q:造成这种现象的主要原因是什么?

A:这是我们不希望动用加息和上调准备的一个重要原因,更重要的是,加息和上调准备金并不能解决当前的房价上涨。

Q:为什么?

A:因为房价上涨的动能基本上是供需失衡,动货币工具的刻度和数量显然是无效的。而且,历史也告诉我们,从2006年到2007年那轮猛烈上涨的行情中,加息和上调准备金基本是无效的工具。反而差点将我们的经济搞垮,若不是紧急恢复正常的货币秩序,经济大势可能就逆转了,一旦大势逆转,想救都来不及,日美教训已经很深刻了。上一轮宏观调控其实我们就玩了一把险棋,虽然没有真正陷入泥潭,但我们已经赌不起了。

Q:那对这种通胀,有什么好的解决办法吗?

A:对付成本推动型的通胀和输入型的通胀,加息和上调准备金只能伤害实体经济,对于房价和通胀基本是无效的。当前的调控目的看上去非常的矛盾:又想将资金赶回笼子里,又害怕资金躲到笼子里不出来。不将资金赶回银行,我们面临的是高通胀,若要赶回笼子里,可能又会对实体经济的发动机造成致命的伤害。

Q:这种致命伤害会直接表现在哪里?

A:其实,就股市和楼市而言,历史上曾经出现过这样的困境,如果你不是个健忘的人就不会忘记:银行储蓄受到信贷增长的危险害怕贬值,迅速出笼,将股指恶炒到6124点,房价在2007年一路走高,量能就是储蓄大搬家;但等我们发现,这样搞很危险的时候,紧急刹车又导致股指一路下挫,大量资本回笼,导致2008年房地产成交量一蹶不振,股市暴跌近四分之三,经济失衡更加严重,实体经济处于高通胀火烧之后,随即又陷入冰冻考验,产能过剩以及通缩让实体经济发动机民企几乎濒临绝境。

Q:这个有印象,2008年末后,为了对抗通缩,巨量信贷出笼。

A:是,巨量信贷的出笼,又使经济内分泌失调。内分泌失调的经济接受不了资金,本来就过剩,没有人愿意搞实体经济了,因此,资本或明或暗的跑到股市楼市里炒作,地价房价齐飞,间或恶炒大蒜和油料,我们的管理层不停想办法为他们找出路,但垄断产业开放度不够,他们在房地产里暂避,自愿被土地和房屋套牢。为了能够恢复经济,也只有放出贷款,这没错,而将资本引入不动产圈住,很聪明的办法,但现在这种平衡就要破了,倒霉蛋就是通胀压力加大,通胀压力加大是一些自以为是的人作祟的结果。

Q:您说,倒霉蛋就是通胀压力加大,那是什么迫使出现这种通胀呢?

A:其实,逼出的通胀并不是真正的通胀,因为实体经济的产能过剩并没有真正的消耗,并非是需求过旺引起的物价上涨,而是逼出来的物价上涨。

Q:物价上涨是逼出来的?!

A:物价上涨只能加剧人们对于货币储蓄贬值的恐慌,进而逼迫人们购买资产保值,不知道哪个资产将成为新的倒霉蛋。一方面,通胀压力沉重,另一方面,实体经济过剩,这本来是两种相反的情况,一旦纠缠在一起,政策就会左也不是右也不是,自己将自己逼入死胡同,这是我们最担心的困局,也是我们在年初之际,直言2010年经济危险在于政策,而不是在于经济的原因。

管理层只好调控房地产政策,但恰恰捅了马蜂窝。因为如果房地产市场低迷之后,且不说对银行系统造成冲击,也不说对相关产业造成伤害,单单说将资本马蜂惊飞之后,巨量资本必然要重新寻找新的方向,那只有买其他资产,也就因为他们的出口在于炒资源和资产。

Q:为什么加息和上调准备金都难以从根本上遏制房价上涨,可能还会祸害经济?

A:其实,这与我们的病根有关。企业家在竞争行业中已经没有多少空间可以做了,很多竞争产业的产能都严重过剩,消费不足,没有一个傻蛋愿意生产大量滞销的产品;另一个因素是,税收太猛了,并没有起到调节经济失衡的目的。而且,大量招收公务员解决就业,陷入了公务员越多,税收越多,实体企业和其他个人纳税越重的怪圈,实体经济越不能吸纳更多的就业。特别是服务业,本该是我们大力发展拓展就业的领域,但税费却很重,重装起飞非常难。

Q:听说从去年6月份起,你就坚决和加息论以及收紧派做斗争?

A:是的,但和加息论以及收紧派做斗争,并非是为了维护高房价。没有人愿意维护高房价,即使是开发商,他们在乎的并不价格,而是利润,如果价格低了,利润变化不大,他们更愿意做。现在的情况是,成本高的让大部分的开发商无米可炊,更不用说“卖饭”了。

Q:楼市在去年出现了大反转,和今年的通胀有什么区别?

A:2009年,楼市出现的大反转,首先是商品房量价齐升,刚性需求、改善性需求以及投资性需求井喷,随着楼市成交量的放大以及价格飙升,投机行为点燃全国楼市一片火爆;而正在此时,手握大量信贷资金的央企纷纷圈地称王,随着IPO的重启,更多的上市企业纷纷加入了抢地行列,导致土地价节节攀高。在这种背景下,高层出台政策遏制部分城市楼市过热行为不足为怪。

Q:那么,2010年楼市最终会怎样?

A:加息大棒“合符情理”打出了。结果怎样呢,今年的增长率是一路下滑,前高后低,就业形势更加严重,“通胀”压不住,一路走高,房价不久之后就反弹。这是自找的。

链接

楼市新政地方版

北京、深圳:“超额完成任务”型

药力:

4月30日,北京市政府出台首个楼市新政地方细则,明确要求:同一购房家庭只能新购买一套商品住房。

4月27日,深圳市政府针对楼市新政召开内部研讨会议。知情人士透露,深圳的细则将比中央的更为严格。

天津: “见风使舵”型

药力:

4月16日,天津国土房管部门了监管地产市场的“津六条”。与住建部出台的《通知》中的内容非常相似,甚至有多条规定基本一样。

广州、海南: “疏而不堵”型

药力:

广州市国土房管局新闻发言人表示,“国十条”广州细则会着重通过加大保障住房供应和加强房地产销售行为监管等方面内容。

海南版“国十一条”有两条规定备受关注,一是实行商品住房买卖合同网上签约制;二是确保10%的土地出让金向保障性住房建设项目倾斜。