物业管理中房屋渗漏的原因分析与维修施工措施

摘要：房屋渗漏是建筑常见出现的问题之一，也是物业管理部门要经常解决的问题之一，因此，物业管理部门需要对各种可能出现渗漏的原因有清晰的认识，并能够充分运用维修的相关技术措施。

关键词：物业管理；房屋渗漏；修缮措施

Abstract: the house is building common leakage of the problem of, and also one of property management department to solve one of the problem often, therefore, property management department needs to all sorts of possible causes of the leakage of a clear knowledge, and can make full use of the relevant technology of the maintenance measures.

Keywords: property management; Leakage houses; Repair measures

中图分类号：TU113.5+41文献标识码：A 文章编号：

通常来说，在新建工程尤其是住宅建筑工程出现渗漏的情况并不罕见，在这种情况下，将会大大的影响到房屋的正常使用功能和装修效果，更严重的是将会威胁到居住者的生命安全。根据统计，我们可以发现发生渗漏最多的部位是屋面、窗框和厨卫间容易同水接触的特殊位置。笔者将在下文总结多年的施工实践经验，就常见的渗漏部位容易产生的原因进行探究，同时就解决的相关措施进行探讨。

一、房屋渗漏的主要原因

1．屋面渗漏的主要原因

1)防水层空裂、起边、细部粘结不牢、卷材搭接处松开、泛水贴高度不够等，由于屋面保温层内未设排气屋面，防水卷材在白天受高温辐射，保温层内潮湿的水变成气体体积膨胀，夜晚气温下降气体又恢复成水分，这样日夜不停地胀缩，防水层抵抗不住长期胀压力而损坏，造成渗漏。

2)屋面板在使用过程中因环境温度变化的影响，产生温差变形开裂。在建筑使用过程中因地基出现不均匀沉降、结构支座处的松动、多种建筑材料线膨胀系数相差较大所形成的体积的徐变、各种振动都会使结构裂缝。

3)混凝土施工造成的裂缝，因施工操作人员不规范、振捣顺序不到位、漏振或未振密实，混凝土内有蜂窝孔洞存在，压收光不及时、覆盖保养洒水未按时进行，混凝土早期脱水干燥收缩产生裂缝。

4)模板支撑刚度不够，施工加荷载后板面受力下沉、卸荷载板面又恢复无强度的混凝土开裂；有些部位采用吊模施工，固定模板的铁丝及铁钉穿透混凝土，拆除吊模的时间过早及后续措施欠妥导致混凝土产生裂缝。

2．外窗框周围渗漏的原因

1)窗框留洞过大，安装窗框时砂浆层太厚(缝宽为30nm时用细石混凝建筑工程质量控制实例土)而抹压不密实，砂浆层收缩量大造成周围与墙体的裂缝。

2)塑钢或铝合金外窗框基层有杂物未清理、抹灰留置打密封胶的槽口太浅、基层含水率高使密封胶与基层粘结不牢引起渗漏。

3)外窗台抹灰无排水坡度，外侧要低于内侧但实际抹成了倒坡，雨水倒流向窗框并产生渗漏。

3．厨卫间产生渗漏的原因

1)厨卫间是家庭用水的集中部位，其地面应浇筑微膨胀混凝土或防水混凝土，保证使用过程中有良好的自防水性。在未采用配制自防水性混凝土要求施工时，防水层的施工也未认真按程序施工操作，细部振捣不到位，节点质量差，设计铺设的防水卷材粘结不牢或高度不到位，防水涂料涂刷遍数不够、厚度差、漏刷、拐角处未涂后到等，养护蓄水检查未做等均可产生裂缝。

2)穿板管道未预留洞或留洞过大、位置不准，造成凿洞打孔；或管径不符、管道移位、留洞作废重新凿洞，不仅造成洞口恢复补强困难，而且更使楼板的整体强度受到极大损害。凿洞砸断板筋，减少了可靠的连接，使已做好的防水层遭到破坏，这些违规操作使板产生较多裂缝，留下渗漏的隐患。

3)竖向穿板的套管若采用n／C管时表面光滑，同板周围混凝土的粘结不够紧密，略有收缩则形成裂缝；如果洞口较大，在板下部应托模板补浇混凝土，未托板而用杂物堵塞当模板，混凝土不重新配合而用落地灰代替混凝土堵洞，造成洞周围混凝土松散无强度，成为渗漏的通道。

4)管道与套管之间没按规定塞填，检查未认真查验；套管长度不够，未高出地面20nm，有水无阻挡的在两管之间渗漏。

5)厨卫间地面按要求应在抹灰时找坡，未安排做泛水坡度冲筋刮平，面层局部不平整造成积水；整个地面向地漏处应有1％的排水坡度，由于地漏留设位置不当或不符合使用要求而重新凿洞；地面泛水坡度不符，造成地漏处地面高而形成周围积水。

6)竣工后期的装修也会造成管道周围的渗漏，安装卫生洁具时的振动对已安装管道有一定的扰动，安装时的振动能将防水涂层拉裂，造成渗漏。

二、维修治理的措施

1、屋面防漏措施

(1)结构层施工控制

结构层自身的防水性能是屋面施工质量的根本保证，也是工程质量的关键所在。确保混凝土板的密实是防止裂缝所必须的。

1)模板支设的刚度要满足施工期间的所有荷载需要；支撑稳定牢固，避免振捣时漏浆和胀模后期凿除胀外多出部分；板缝严密最大缝宽

2)钢筋绑扎应严格按施工图设计数量及直径规格制作加工，严格控制板支座处负筋的保护层厚度；钢筋的排列布置必须按图进行，上下两层钢筋网片的中间必须要有支撑来控制板上下部的保护层厚度；注意拆除脚手架后对表面缺陷的修补和覆盖保护工作。

3)混凝土浇筑质量控制，无论是楼面板还是屋面板都要同时浇筑。浇筑方向应从一端开始用赶浆法向前推进施工，先将浇筑断面处的梁从底向上分层阶梯形浇筑，当高度达楼板位置时，再同板混凝土一起推进浇筑。

4)处理好各种管道在混凝土板中的预铺设工作，对水电管道、屋面避雷带的预铺设要经过监理人员验收后再覆盖；不允许在混凝土浇筑后再随意凿槽打洞安装管道或电气接线槽盒。

5)加强混凝土浇筑后期的保护和养护工作，特别是早期的保湿浇水养护：由于屋面位置高，水压力会达不到顶部，再加上有时质检人员忽视检查，这就要求施工及养护人员加强责任性，不允许在混凝土强度小于1．2MPa时进行下道工序作业，如砌女儿墙或安装避雷带等。

(2)找平层施工

找平层抹灰前要认真清理板面，浇水湿润无明水时在找平位置刷素水泥浆一道，厚度为1-2mm，作为粘结层，再抹水泥砂浆找平层。找平层用砂浆配建筑工程质量控制实例合比可

(3)保温层施工保温层用保温材料由设计选定，施工要根据图纸要求采购材料。保温材料在克拉玛依地区基本是采用膨胀珍珠岩干散材料，铺设一般有两种做法：一是干铺以减少内部含水率，方法是在屋面分仓区块内将干珍珠岩铺满，由于是干铺所以压不密实，采取在干压不紧的表面洒水潮湿后再压；另一种是湿施工，即水泥：珍珠岩=1：9-10(体积比)，拌和后在屋面分仓内逐块拍实压紧，细石混凝土找平后要停留一个月以上时间，待珍珠岩内水分干燥后才能做防水层，否则防水层质量不能保证。不论采用哪种做法，应设排气屋面对后期使用要好。

(4)保护层施工

对保温层上保护层的施工要求是：C20的细石混凝土厚30mm，施工控制的重点是保护层厚度及压实后的平整度、分仓缝的宽度(20 mm)、干直等。对保护层的保护和养护应特别加强，防止开裂对上层防水层影响。

2．门窗渗漏防治措施

(1)型材的线膨胀系数较大，因温差造成的胀缩值较大，为了保证门窗安装后能自由胀缩，在窗框同墙体的缝隙内应填嵌弹性材料，如发泡剂等，形成伸缩缝。同时门窗框内外侧若单用水泥砂浆密封，因两种材料的膨胀系数不一，日久会产生裂缝，影响窗的水密性、气密性和隔声性能，故应在窗框的内外侧用密封材料填嵌。

(2)在窗框四周的侧边应留设槽VI，槽口内嵌注密封膏进行密封处理。嵌注密封材料时，应注意清除浮灰砂浆等，使密封材料同窗框、墙体黏结牢固，同时要检查密封材料是否连续，有无缺漏等情况。(3)窗框同拼樘料应卡接，再用螺栓双向拧紧，其问距应小于或等于600mm，拧紧程度要一致。

3、厕浴间渗漏的防治对策

(1)厕浴间应采用涂膜防水做法：施工中要强调对防水涂料的现场复查，以确保其质量。应指定涂膜防水的基本遍数和质量。

(2)排水坡度要求：地面地漏处排水坡度要控制在2%，如果是等级较高的工程，可以控制在1%左右，地漏排水以地边漏向外50mm处坡度为3%-5%较为合适；地漏标高应该根据门口都地漏的坡度来确定，如果需要可设门槛。

(3)厕浴间防水层高度要求：原则上地面防水层做在面层以下，四周卷起，高出地面100mm，管根防水用建筑密封膏处理好；淋浴间墙面防水高度不小于1800mm；浴盆临墙防水高度不小于800mm。

(4)厕浴间完工后，须经24小时蓄水检查，符合不渗漏标准的，方为合格，再验收。

三、结语

总而言之，作为物业管理部门，在实际的工作中，必须要站在理论上，运用相关的技术手段，去处理房屋渗漏的问题，为社区居民的生活提供更好的保障，同时，还需要在沟通方面进一步完善，促进小区的和谐发展。

参考文献：

[1] 康．浅谈住宅工程渗漏的原因及防治[J]． 哈尔滨铁道科技，2010(04)

[2] 罗熠.．浅谈房屋建筑墙体渗漏水的防治[J]．科学之友， 2010(16)

[3] 尹战彪，刘国卫，扶庆鹏． 浅谈建筑工程渗漏通病防治措施[J]．科技资讯，2009(16)

[4] 康．浅谈住宅工程渗漏的原因及防治[J]．哈尔滨铁道科技， 2010(04)

作者简介：冯诗斌（1969.7-），男，广西博白人，本科，物业管理师，高级经济师。