论控制房地产工程造价的重要环节

摘 要：房地产价格是社会关注的热点问题，房地产价格由地价、房屋建设成本、房屋销售费用、房屋开发商利润、国家税收以及拆迁费用等方面组成。房地产工程造价关系到整个房价和房屋开发商的利润，是房地产业生存和发展的基础。文章论述了控制工程造价的若干重要环节。

关键词：房地产 工程造价 控制环节

中图分类号：F293.1 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2011）08-273-01

近年来，我国城市商品房价格居高不下，成为社会关注的重大民生话题。按照国家对房地产市场“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”总体要求，如何不断提高和改善人们居住环境，同时将房地产价格有效地控制在合理范围内，控制成本，发挥房地产业多方面拉动国民经济发展的积极作用，形成国民经济发展的良性循环，是国民经济稳健发展的重要问题。

影响房地产成本涉及土地供应、拆迁周期及资金供给等许多不确定因素，而在建设中不断完善房地产企业内部项目管理，降低造价，是整个房地产行业内部亟待解决的问题。

一、重在搞好项目前期设计

房地产项目工程设计对工程造价的影响占75%~95%以上。因此提高前期设计质量，保证测量数据的准确性，减少施工阶段的签证，减少重大变更，是有效控制造价的关键。具体做法为：一是要进一步加强开发企业前期设计阶段的人员技术力量，确保前期工作有序推进。二是建立竞争机制，运用招投标方法优选勘察和设计队伍。三是开通设计部门对业主、施工现场的服务通道，优化设计方案，力求技术经济合理，达到全程有效控制工程造价目标。

二、坚持施工单位信誉评级制度

过去在房地产项目组织施工建设中，很多企业主要通过邀请招标、分包选择施工队伍。在具体操作过程中，发现仍有业绩不佳的企业挂户、项目被分包给无信誉单位等现象，企业管理混乱，协调难度大，是造成工程成本高的重要原因。因此，提倡房地产开发项目实行招投标，对报名入围的单位建立信誉评级制度，提高门槛，对以往业绩进行跟踪考核，起到对项目的协调和控制作用。首先是项目分阶段与建设单位制定信誉评级制度。组织开发项目者按照不同的阶段，对勘探单位、设计单位、施工单位、监理单位等入围的单位进行信誉筛选，确保队伍的质量。其次是每年对本企业开发投资的建设项目的单位，进行年审，认真考核，建立“项目入围候选名册”，做到长效管理。再次是做到网上追踪，对信誉良好队伍给予公布，增加其知名度；对信誉差，生产项目低劣或采用不正当手段入围的队伍，列入“黑名单”，直接取消其获得参与开发建设招标的报名资格。

三、认真履行项目监理制度

房地产开发项目施工阶段要建立以监理工程师为核心的项目管理方式，并建立对监理监督的制约机制。一是在招投标阶段，严格审查监理资质和业绩，进行队伍的认真考察。二是施工阶段督查例会、检查、质询、督查、奖惩、资质登记以及岗位工作考核等制度，要建立将监理工作月报制度、工程质量与安全生产重大事故报告制度落实到位。三是要求各开发项目部配备相应注册监理工程师，以提高管理水平和质量监测手段。如果上述工作不到位或落实力度不够，应视情节轻重令其退出施工现场。以上三点可以有效地控制成本，防止施工企业漫天要价，随意索赔的现象发生。在这种监理机制下，能有效地达到控制造价的目的，达到节约投资、降低成本的目的。

四、强化工程全过程的合同管理

合同管理贯穿工程管理始终，是各阶段约束各方责任、权利和义务的重要手段。施工合同分为总价合同、单价合同及成本加酬金合同。合同条款的订立和管理是合同中的重要环节，是控制造价的关键。施工中开发商的造价管理人员必须充分掌握合同条款，一方面严格审查承包商的索赔要求，利用合同条款及时解决工程造价方面纠纷；另一方面，严格全过程管理，减少承包商的索赔机会。

在实际操作中，部分开发商图省事，通常采用费率招标，即成本加酬金合同，结果导致发包方承担更多的风险，很难主动控制工程造价。因此，应根据实际情况权衡利弊，作出最佳合同形式的决策。为了有效控制工程造价，必须采取如下举措：（1）设立专门合同管理人员，将相关合同统一存档，便于查找，做到有章可循，有法可依。（2）在施工中要及时跟踪合同执行情况，及时行使甲方权利。（3）建立支付报表，专人管理工程费用的支付情况，保证预付款及时支付，避免发生延期支付的情况。

五、严格掌握材料设备采购环节

在房地产项目建设中，材料供应投资在施工阶段几乎占了投资的60%以上，房地产公司为了追求利益的最大化，一般确定材料设备由甲方供应。因为材料采购、材料计价是易生腐败、增加成本的重要环节之一。因此，开发单位要做到：一是坚持比价采购法，要进行市场产品的质量、价格比较。二是严格材料设备采购程序，及时掌握产品的数量、性能要求、规格型号等情况。三是认真编制招标文件。招标文件是供应商投标和发包方评标、合同签订的主要依据，在编制招标文件时要制定完整的技术规格，合理的付款，明确的服务内容，清晰严密的条款。四是加强协调，严格进场材料质量和验收。开发商应督促承包商及时反馈施工进度，提前作出材料设备的采购计划。加强与供应商的衔接，如卸货、接货、搬运等，减少施工阶段承包商对工期和费用索赔的机会。

城市化为我国整个经济发展提供巨大需求。2009年我国城市化率45.67%，按每年城市化率提高1个百分点计算，每年有1000万左右的农村人口要转为城市人口。如果未来20年城市人口上升到65%左右，年均社会消费总额从目前10万亿元增加到20万亿元，翻了一番。所以说城市化为经济发展提供巨大需求。城市化率每年提高一个百分点，新增投资需求6.6万亿元，能够替代10万亿元出口。

在“十二五”期间，保持城市的房地产持续、稳定、健康发展，必须坚持科学的发展观，改革创新。不断完善和强化房地产企业管理，注重功能性、经济性，突出人性化，实现城市商品房由“量”的扩张转变为“质”的提升，全面改善城市居住环境，提升城市形象，力求环境与人文的和谐发展。

（作者工作单位：浙江信达房地产股份有限公司 浙江温州 325000）

（责编：李雪）