基于WSR方法论的中小型房地产企业项目成本协同管理研究

摘 要：目前房地产行业竞争日益激烈，为了顺应社会的高速发展，中小型房地产企业要想站稳脚跟，需要在项目成本管理上进行改进和完善。本研究从中小型房地产企业项目成本管理现状和问题出发，运用WSR方法来对中小型房地产企业实现项目成本协同管理进行了分析和研究。

关键词：中小房地产企业，项目成本管理，协同管理，WSR方法论

近年来，国家开始大肆推进城镇化建设的同时也出台了一系列的调控措施，使得房地产企业的发展受到了限制。许多大型房地产商由于占据较多有利条件而越来越强势，使得中小型房地产企业步步维艰。因此，中小型房地产企业要想在目前这种大环境下谋得一席，只有在成本上面做文章。改进传统的成本管理模式，研究更加科学的管理方法才能有望为企业的发展拓宽道路。

一、WSR方法论

WSR系统方法论最早是著名的系统科学专家顾基发教授和朱志昌博士在1994年提出的，其融入了许国治和钱学森等科学家的“物理”和“事理”思想，是一种方法论，又是一种解决复杂问题的工具。WSR方法论强调：社会事态由物、事和人组成。所以，对于这种形态的所有项目都要从系统角度分析物理、事理、人理三个要素。物理主要解决“是什么”的问题，研究物质运动的机制，客观实在，通常以自然科学为基础来体现其真实性；事理主要处理“怎么做”的问题，研究怎么去布置，时常会用到运筹学和管理科学范畴的知识；人理主要解决“怎样做更好”，研究系统中的人际关系，利益关系以及个体差异性、差异性的协调等，通常要用到人文社会科学方面的知识。

二、WSR视角下中小地产项目成本管控现状

（一）物理维：成本管理缺乏全要素协同

房地产项目管理过程中需要考虑的要素涉及成本，进度，工期，质量，安全，风险等。中小地产企业在对项目成本管理过程中，往往只重视对成本的单一管理，而忽视其他要素与成本之间的潜在联系，殊不知成本还受到了其他要素的影响和限制。

（二）事理维：成本管理缺乏全过程协同

表现在各个阶段的成本管理不规范：项目决策阶段：市场定位不准确，决策机制不完善；设计阶段：不施行限额设计，图纸优化力度不够，项目决策层过多参与设计；招投标阶段：招投标程序不规范，选择承包商草率，分包项目设置过多，定价方式庞杂；合同管理：缺乏平等、合作共赢意识，合同内容不严谨，参与部门少；施工阶段：工程款支付不及时，签证管理、材料管理不规范；竣工结算阶段：结算时间滞后，结算资料不完整。

（三）人理维：成本管理缺乏全团队协同

企业内部没有完善的成本管控体系，，无专门的成本管控部门和人员，没有将成本管控目标落实到企业各部门和个人。企业外部没有考虑到与其他项目参与主体进行协同管理，中小房企对自身的成本节约意识远大于合作共赢意识。

三、WSR视角下中小地产项目成本管理对策分析

（一）认清成本协同管理的物理维

罗列影响项目成本的要素，如成本，进度，工期，质量，安全，风险等，分析主要因素和次要因素，运用价值管理等方法理清各因素之间的相互关系，为事理维制定科学合理的对策奠定基础。

（二）制定科学合理有效的事理维

建立包含成本协同控制管理体系和保障体系的成本协同管理系统。

1、成本协同控制管理体系

一是在项目前期通过“控制好设计前的投资估算；重视方案选择；目标――责任成本制定”来保障在项目前期成本计划科学，方案定位准确，责任落实到位；二是在项目中期通过“招投标管理；合约管理；动态成本管理；变更管理；索赔管理”来保障项目中期成本管理在招投标阶段，合同管理阶段，施工阶段，竣工结算阶段成本动态管理有效；三是在项目后期通过“目标成本管理后评估；变更签证后评估；合约管理后评估和供应商管理后评估”来对项目成本管控完成情况进行总结。

2、成本协同控制保障体系

一是制度流程协同，通过制定规范的制度流程文件来保障企业业务工作的顺利有效开展，避免项目各阶段成本管理无序无章；二是责权限协同，将具体的成本目标落实到每个部门和个人，建立责任绩效体系，以提升全员成本管理意识；三是成本数据库，利用历史信息资源建立企业自身的知识宝库，为项目决策和评估提供有力的数据支撑和参考。通过建立成本协同管理系统，对成本管理实施方法进行研究，制定科学合理有效的“事理维”，是成本协同管理真正实现的有效保证。

（三）优化成本协同管理的人理维

一是企业内部建立包含成本管理部的组织，并构建基于责任成本管理的绩效激励机制，以动员公司全员积极参与成本管控；二是企业外部从项目的角度对全团队的组织模式进行优化，并对各组织成员的角色进行梳理，同时全团队成员还需要加强培训和教育来更好的实现成本协同管理价值的最大化。

结语

将wsr方法论运用到中小房地产企业项目成本管理上可以帮助企业更好的实现成本的协同管理，但是由于笔者时间和水平有限，在一些细节上还需进一步分析和研究。此外本研究在项目质量、工期、风险等要素对成本管控的影响上没有进行详细的分析，这也是在今后的研究中需要进一步深入的地方。

参考文献

[1]高飞，顾基发.关于物理―事理―人理系统方法之方法论库[J].系统工程的理论与实践，1998（ 9）：37-41.

[2]余训.基于WSR方法论的高速公路全面造价管理研究[J].工程管理学报，2010，24（5）：517-520.

[3]竹隰生，刘念. WSR方法论在房地产企业管理中的应用[J].价值工程，2012（5）：103-104.

[4]钟承志.中小型房地产企业全面成本管理应用研究[D].浙江：浙江大学，2013.

[5]李廷森.基于精细化管理理念的房地产成本管理系统构建研究[D].长沙：中南大学，2013.