楼市调控难敌通胀压力

二次调控政策已经执行2个月，全国性的限购、限贷政策也密集出台。但是，成交量依然处于高位，降价项目依然比较少，站在2010年的尾巴上眺望，楼市的路依然不好走。

以“限购令”为代表的一系列后续调控措施，剑指楼市，然而，从总体上来看，全国各地楼市波动不大，目前调控效果显然低于预期。

“新国五条”颁布之后，全国各大城市纷纷出台以“限购令”为重点的地方性调控细则。但是，从总体来看，全国各地楼市波动不大，目前调控效果仍低于预期。

成交量依然高企

第二轮调控对一线城市的影响甚于二线。从整个10月的新房成交量看，一线城市出现了明显下滑的迹象，一线大城市中除广州之外，其余城市环比均下跌，其中北京下跌高达4成，成交量跌至今年8月的水平。但是，如果考虑一二手住宅的总成交量，除北京外的一线城市，均比5月的低谷期高一倍以上。

二线城市因普遍未出台“限购令”，市场成交仍维持稳定上升势头。环比9月，二线城市总成交量仍有不同程度的增加。

与住宅地产相比，商业地产依然火热：1―10月，商品住宅销售额增长12.8%，办公楼和商业营业用房分别增长52.3%和47.1%。相比住宅的贷款限制，商业地产开始逐渐受到资金的青睐。二次调控使得商业地产更加升温。

10月房价依然上涨，国家统计局10月房地产市场统计数据显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.2%。而北京同比价格上涨幅度甚至远超全国7个百分点。

调控难敌上涨压力

二次调控后楼市成交量依然处于高位，价格也在缓步上涨之中，出现这一现象的主要原因有几点：

首先，二次调控抑制刚性需求，逐渐导致房源成交类型趋中端，市场改善性需求占比上涨，这使得在宏观调控政策下，房价依然保持了惯性的上涨。

其次，通货预期加强。10月的CPI高达4.4，使得部分购房者为避免货币贬值，选择了入市购房。目前市场上，购房理由中最重要的一点莫过于抵御通货膨胀影响，这部分购房者的资金实力相对宽裕，而对通货膨胀的担忧使得成交价格依然在前月基础上惯性上涨。

再次，房主惜售，房主虽然预料到调控政策可能打压房价，但是相比现金的实际负利率，大部分房主依然坚挺价格来避险。

最后，开发商资金压力不大，虽然二次调控中有收紧开发商的预售资金监管，但是这一政策需要在12月执行，这使得目前开发商的资金压力不大，而且在热钱的影响下，开发商投资依然处于高位。

供应决定来年走势

随着年关临近，12月份的楼市已经进入了市场供应的淡季，楼市调控似乎到了关键性的时刻，楼盘预售也面临着政策性考验。

继深圳之后，北京将于12月1日起对商品房预售资金进行监管。此外,浙江省也已经在11月正式对商品房预售资金进行监管。这一政策似乎已经有“蔓延”之势。随着预售资金监管政策的执行，在12月以后，将有越来越多的房企开始出现资金压力。特别是在11月内的两次政策上调，存款准备金率已经达到了历史最高的18%，使得不论是开发贷及购房贷都将在12月出现明显的提前收集现象。

但是因为目前通货膨胀的影响依然比较大，特别是全球通胀预期下，房产的投资保值属性依然受到很多人的关注。所以预期楼市的下调幅度不会过大。

目前北京乃至全国的楼市调控在抑制购房需求方面已经非常全面，并且达到了多年来最严格的限制。而市场调控是否会出现再次的压抑一阵后再调涨，取决于四季度以后的市场供应是否能够见效。市场调控的效果能否有效显现将后延至明年一季度，而目前影响房价的最关键因素依然是供应量是否能够明显上涨。

插排：目前北京乃至全国的楼市调控在抑制购房需求方面已经非常全面，并且达到了多年来最严格的限制。而市场调控是否会出现再次的压抑一阵后再调涨，取决于4季度以后的市场供应是否能够见效。

Tips：1-10月全国商品房销售情况

1―10月，全国商品房销售面积7.24亿平方米，同比增长9.1%，增幅比前三季度提高0.9个百分点。其中，商品住宅销售面积增长6.8%，办公楼增长26.6%，商业营业用房增长34.5%。1―10月，商品房销售额3.70万亿元，同比增长17.3%，增幅比前三季度提高1.4个百分点。其中，商品住宅销售额增长12.8%，办公楼和商业营业用房分别增长52.3%和47.1%。