楼价狂飙四成 地方政府不得已而调控 珠海双限一夜突降 政商默契明紧暗松

双限令“空袭”珠海楼市，稍显突然，又有点姗姗来迟。

受港珠澳大桥、横琴新区开发、珠江西岸核心城市等多重利好刺激，2010年年底以来，珠海主城区楼价以“火箭速度”狂飙四成，全市的均价仅次于广州、深圳，在广东地区名列第三，将经济实力在珠海之上的佛山、东莞、中山远抛身后。2011年新春伊始，限购论在珠海楼市传得沸沸扬扬，然而“只听楼梯响，不见有人来”。

当业内以为限购一说石沉大海之际，10月31日晚，珠海市政府突然宣布11月1日实行双限，消息之突然，让市场毫无喘息的空隙。

真正让地方政府痛下决心的是，房价涨幅将近2成，远超GDP增幅。

房价上了新台阶

离2012年仅有2个月，珠海市政府突然决定，在主城区实行限购政策，并效仿深圳市政府，选择“限价”这一剂猛药。

双限令一方面限制购房资格，本地居民或在珠海缴税、缴纳社保一年以上的非本地居民，只能在主城区新增一套住宅，外地居民无购买社保和纳税的不能在香洲区买房。另一边厢，对于新取得预售证的楼盘，价格不得超过11285元/平方米。

事实上，珠海作为二、三线城市，房价步入“万元俱乐部”之后，限购传言由来已久。今年7月12日，国务院总理主持召开的国务院常务会议上，就明确指出，对于房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。

该表态一出，市场人士纷纷预计，珠海也在限购名单之列。然而，真正让珠海市政府痛下决心的，还是房价涨幅远远超越GDP。

据珠海市住房和城乡规划建设局（以下简称“珠海住建局”）的数据，2011年1-6月，珠海新建住房价格为11028元/平方米，较2010年全年上涨8.47%。与此同时，2011年1-6月，珠海完成GDP628亿元，同比增长12.1%，比珠海年度预期目标高1.1个百分点。如此一看，房价增幅尚且低于GDP。

然而自6月中旬之后，万科・珠宾花园、龙光・海悦云天、五洲花城二期以及珠海“地王”项目中信・红树湾等不少市区内高端楼盘入市，龙光・海悦云天、五洲花城二期的价格为1.6万-1.7万元/平方米，中信・红树湾售价在2万元/平方米以上，而万科・珠宾花园也因资源稀缺，其楼王项目“天御”一度达到3.5万元/平方米的高价。

此外，珠海郊区的成交均价也在“明星”楼盘的带动下，上涨不少。例如，斗门区的里维埃拉，金湾区的时代・山湖海，唐家湾的华发・蔚蓝堡，都推出单价超万元的房源，而这些区域之前的房价都在6000元/平方米左右的水平。

“无论是珠海市区或郊区，品牌开发商多了，楼盘质量也高了，成交均价自然上涨不少。”珠海地产业内一位人士告诉时代周报记者。从统计局的数据来看，1-8月，价格同比涨幅由1-7月8.8%迅速提升至17.3%，1-9月新房住宅成交均价为11967元/平方米，增幅进一步升至17.7%。从数据上看，珠海的房价确实又再上了一个台阶。如果不采取措施，年初制定的新建房价格涨幅控制目标就难以完成。

双限“一个困难的决定”

8月份数据出炉之时，珠海限购条件就已成熟，为何拖到11月1日才施行？而且从宣布到执行，仅有“一夜之隔”。

珠海市一位国有房地产企业高管向时代周报记者表示，就全年数据而言，珠海房价涨幅会否超过GDP涨幅，尚难定论。“采取限购，涨幅依然超了，尚有情可原；如果没有限购，涨幅超了，上面‘怪罪’下来，珠海市政府就难以担当了。”

据一位接近珠海房地产职能部门的业内人士向时代周报记者透露，10月29日，珠海市房地产相关部门开会到很晚，拟定了双限政策。10月31日晚，珠海市政府宣布从11月1日起执行双限政策。

对于“双限”，珠海市住建局局长陈哈理在11月1日的新闻会上称，限购产生的影响深，作用时间长，将作为一项长期政策；限价能较快产生作用，将作为一项临时调控措施。明年该市将根据实际调控效果，继续采取相应措施。

陈哈理提及的限价，具体表现为在11月1日之后取得预售证的主城区楼盘，新盘价格上限为11285元/平方米。珠海市住建局对此表示，11285元/平方米是根据年度房价调控目标，即去年基数上增长11%计算，11%也是今年珠海的GDP预定增长指标。

然而，众多开发商向时代周报记者表示，主城区带装修的房子价格远超11285元/平方米。限价令非市场意志的体现。

开发商对限价颇有微词，对限购却“偷着乐”。上述珠海业内人士向时代周报记者表示，本次限购政策允许本地居民，在珠海缴税、缴纳社保一年以上的非本地居民，可在主城区新增一套住宅，实际上又创造了一部分购买需求。时代周报记者在走访中发现，不少购房者就因此新增“房票”得以入市。

对于珠海此番出台的双限令，中国房地产协会副会长顾云昌评价称，“地方政府动了脑筋的。既要控制住房价，又不能让交易量减少。”而陈哈理更是直言，出台调控政策是一个困难的决定，“力度小了起不到作用，力度大了可能会对整个房地产市场造成太大冲击，也会对珠海经济社会发展造成太大冲击，冲击大了，也不一定就是健康发展了。”

开发商与政府达成默契

双限令来得突然，珠海大多数开发商始料未及，但依然有少数几家似乎提前收到风声，并连夜拿到预售证。

据珠海市商品房预（销）售专网显示，10月31日，天海山色园、华发新城六期、中信・红树湾分别有一批房源取得预售证，时间刚好是双限令实施前一天。

上述业内人士向时代周报记者表示，不排除这几家开发商通过其他渠道提前获知相关政策。“在11月1日之前取得预售证的房源，不受限价限制，开发商的策略可以更加灵活。”

虽然赶在限价节点之前拿证，但也不急着卖楼。时代周报记者走访华发新城、中信・红树湾的售楼部，其工作人员都表示，限价令只是一个暂时的措施，目前客户可以下定金，做一个登记，并不办理相关手续。中信・红树湾的一位销售代表向时代周报记者表示，估计2012年1月，限价政策会松动，届时再去给客户在房地产交易中心办理手续。

除了上述几家楼盘之外，一些在八九月，甚至更早时间取得预售证的楼盘，也“暂停”了售楼。时代周报记者走访格力广场、金地・伊顿山等有预售房源的楼盘，这两个楼盘均在主城区，在售房源均价分别为1.7万元/平方米、1.4万元/平方米，其工作人员的表述和华发新城、中信・红树湾的如出一辙。

“中信・红树湾、金地・伊顿山等位于主城区带装修的楼盘，价格都在1.4万元/平方米以上，如成交必定推高房价。如2011年度房价涨幅远超GDP增幅，珠海楼市或将遭到更严厉的调控政策。”上述业内人士表示，此时，主城区的高端楼盘已经与政府达成默契，不卖楼，或者说不登记卖楼。“届时，限价政策一松动，再登记也不迟。”

品牌开发商坐等机会，一些中小开发商的状况则不容乐观。11月3日，公园里正式对外开盘销售。这是双限后首个开盘项目，原定精装改毛坯。合富辉煌市场调查数据显示，其首推的第10栋125套单位，折后均价约9100元/平方米，低于开发商前期预期价格。

在经历两周的政策观望期，众多开发商零成交之后，终于有项目打破沉默。11月13日，五洲花城二期陆续推出10栋、15栋单位，精装修房改毛坯房，以1.1万元/平方米对外发售，成交显著，从现场销控表来看，短短一周便销售9成左右，成为“双限”后首个取得“开门红”的项目。上述业内人士表示，五洲花城二期15栋楼，均已进入封顶阶段，有大量的工程款、银行贷款要结算，开发商必须销售部分房源，以免资金链断链。

五洲花城二期的热销，随即引来周边楼盘的效仿。作为目前唯一在双限后取得预售证的楼盘，尚东领御11月19日推出一栋毛坯房，均价为9500元/平方米。

主城区楼市扰乱

相比尚东领御，很多楼盘放慢了拿预售证的步伐，不少楼盘更是遭遇了“偷面积”以及“限价”双重效应叠加的尴尬，其中金域华府便是典型代表。

在2008年之际，珠海楼市新增开工量陷入低迷，相关部门为了刺激经济，鼓励开发商开工，允许其在户型设计上得到一些“优惠”，即“偷面积”。

时过境迁，这些楼盘陆续在当下进入销售阶段。就金域华府而言，其建筑面积为90平方米的户型，使用面积可以做到120-130平方米，但成交价格必须按90平方米来计算，开发商需把偷出来的30-40平方米的建筑成本均摊至90平方米上来计算。如此一来，单位成本上升，单位房价也相应增加。但如果限价在11285元/平方米之上，开发商即便是卖毛坯也不划算。事实上，早已具备预售资格的金域华府，主体结构已经进入封顶阶段，但其依然没有备案预售。两个月之后，限价政策是否依然实施，直接关乎该楼盘的命运。

限购政策扰乱主城区楼市，也波及郊区楼市。当主城区再现9000元/平方米房源之时，郊区那些定价7000―8000元/平方米的楼盘“情何以堪”。时代周报记者了解到，主城区楼盘被“双限”后，消费者预期多有变化，郊区楼盘的成交量也因此下滑。实际上，在双限政策出台之前，珠海楼市已经进入一个“量跌价滞”的微妙时刻。

根据珠海市统计局最新的数据，1-10月珠海商品房可供预售面积为250.55万平方米，同比增长37.8％；商品房销售面积187.67万平方米，同比下降4%；市场的天平已经由2009年下半年、2010年全年的供不应求变成供大于求。此外，据珠海住建局公布的数据，1-9月珠海在建施工住宅面积为1133万平方米，如按目前销售速度，需市场消化4-5年。

经历多重利好“催化”，被迅速“拉高”的珠海楼市，未来走势充满不确定。作为成熟上市公司，雅居乐选择落袋为安。据了解，雅居乐・约克郡项目虽然位于中山坦洲，但毗邻珠海大道，系雅居乐为珠海市场量身定做的一楼盘。市场人士预计，该楼盘售价约为1万元/平方米（带精装修），但实际销售价格为5000元/平方米（毛坯）。雅居乐・约克郡的价格回归合理，或将引发珠海楼市整体价格回归理性。

可以确认，纵使价格微调，目前珠海在售项目拿地成本并不高，尚可盈利。如果成交萎缩，才是业内人士最不愿意看到的。这着实考验珠海市地方政府的调控“艺术”，既要保证楼市别太“过火”，又要避免就此“熄火”。

停牌8年登顶上市公司负债率榜首

新城市重组复牌倒计时

本报记者 肖素吟 发自广州

11月16日，新城市(中国)建设有限公司（新城市，00456.HK)公布，联交所上市委员会决定批准新城市进行复牌建议。自2003年12月30日停牌至今，新城市再度冲刺复牌。截至2011年第三季度，新城市的资产负债率更是达到4035.68%，问鼎上市公司负债率榜首。

至2010年12月31日，新城市仍旧继续无确认任何营业额，其他收入主要来自于出售附属公司，达8664万元，一定程度上也为新城市资产重组提供条件。

1月24日，新城市全资附属公司 Polywell Finance Corporation 与两名独立第三方(卖方)订立买卖协议，收购一间于中国内地从事物业发展及物业投资业务的公司的全部股权。

该收购为新城市复牌建议的一部分。次日，新城市（中国）遂向联交所提交复牌建议。直至11月，联交所上市委员会正式批准新城市复牌。

据透露，新城市将重组股份，每4股合1股，合并后公司股数缩减至6793.95万股，公司建议，合并后更改每手买卖单位为2万股合并股份。

另外，新城市拟额外增加法定股本，由1000万港元增至4000万港元，以发行代价股份及红股等。公司主席韩军将每股以0.12港元的认购价(较最后收市价折让约77.36%)，认购总额1.335亿港元认购股份，预计公司所得款项为1.34亿港元。同时，公司将向联席财务顾问，以每股新合并股份0.12港元的价格，发行报酬股份及报酬认股权证偿付100万港元的专业费用。

公司并拟按每股0.12港元，每3股合并股份配售23股发售股份，发售股份占公司扩大后已发行股数约20.47%，预计所得款项约6250万港元；又以每1股合并股份配发2股红股，共发行1.36亿股红股股份，占已扩大后合并股份约5.34%。

在重组股份后，负债攀高的新城市首要考虑或许是减负而行。

早年，新城市向三泰发行的1200万港元可换股债券，其换股价已由每股0.138港元修订至0.03港元，以及三泰及韩军可换股债券等和公司所有未行使可换股债券及利息，共计8780万港元，营运贷款则高达3000万港元。因此，新城市仍需在复牌前悉数还清款额高达亿元。

据透露，抵消及赎回上述债券和贷款后，认购事项及公开发售所得净额约为9260万港元，将用作收购、偿还三泰可换股债券、扩大集团及未来物业发展用。

重组完成后，新城市还拟以代价约3亿元人民币，透过向北京诚达顺逸商贸购买马歇尔控股，及向Kayuan Enterprise Investment购买广东畅流投资25%股权，以购入广东畅流投资全部股份，重点发展广州物业发展和物业投资。

根据公告，上述物业包括面积2.70万平方米的工业用地，其上建有若干工业建筑物及构筑物，总建筑面积为4.51万平方米，其中总面积约1.23万平方米已用作兴建多幢单层至6层高的楼宇，适合做较高端工业、办公楼用途。这与停牌前新城市集团在中国物业发展的主营业务一致。

随着调控趋紧，究竟新城市能否打破8年的停牌魔咒，仍是个未知数，须于明年2月28日前达成复牌条件。