楼价拐点猜想

新华社在国庆期间连续发文指，内地楼市从十月后，面临大幅下跌的压力。目前楼市的基本现状就是，1、成交持续低迷，购房者“只看不买”；2、一、二手单位存货达到历史新高，“以大幅降价来换取成交量、套取现金”看来势在必行；3、房贷资金链持续紧绷，回笼资金压力倍增。

还有只见紧而难放松的“限购、限贷、限价（如深圳）、房产税、保障性住房、对地方官员监督问责”等“六大利器”，在楼市上空持续高悬。笔者的基本结论是，如果调控政策未来不发生大变动、大调整，一线城市楼价或许会出现“拐点”，之后再有可能是，缓缓的出现下跌趋势。

笔者还未明显感觉楼市将要大幅下跌，有两个主要理由就是：以一线四大城市为例，到眼下为止，还未真正出现事实上的楼价“拐点”。媒体上最近几近泛滥的拐点之说，其实更多只是一种愿望与“喊跌”而已；在业界，有关楼价在高位向下的“拐点”，一直争议颇大，迄今也未见统一认识。

以楼市“拐点”论而言，高呼拐点已经到来的，绝大多数都是媒体的看法和意见。既然在楼市拐点如此重要的大是大非问题上，业界至今没见统一，且又与媒体的观点有悖。要说楼市会大跌，不是笔者否认，而是需要对此做耐心而仔细的跟踪与观察，完全不需要这么着急的下结论。

到目前为止，一线四个城市平均楼价，连见顶与否尚有待观察，何来的楼价下跌？各地的成交量确实是一直都有下跌，跌得很厉害，但均价见顶与否？并不能确定。包括官方媒体在内，大家都是根据国家统计局今年八月份70个城市最新的楼价涨跌数据，各自做出不同的解读和研判。但最新的“金九”（九月）数据，并未给出明确下跌的信号。

近日，以建行带头，上调房贷利率之举，就为媒体的“看跌楼价大合唱”火上浇油。之前，北京建设银行部分支行首套房贷款利率上浮到了基准利率的1.05倍。上海、广东等地有一些银行也是分别上调了首套房的贷款利率，幅度大约在1.05至1.15倍的水平。建行此举被市场解读成：1、银行开始看淡楼市；2、是楼价拐点向下的重要信号；3、调控政策终于又再次祭出重拳。

其实，建行调高房贷利率，应该与上面的三种乐观看法都不太相干，而应该是银行自身的一种纯市场行为。从2004的年10月28日起，央行就取消了人民币贷款利率的上限，但存款利率依然严格管制，各家商业银行可以根据各自的头寸来灵活掌握。央行给与各家商业银行这种权力，这些银行当然就可以名正言顺的谋求更大利益，何乐而不为？

近一两年，不仅是个人房贷，很多中小企业贷款拿到的都是10%以上，这种事实上并不便宜的贷款利率，即在基准利率的基础上再加几个百分点，而不再是央行公布的贷款基准利率这样平，就是商业银行贷款差别化的具体反映。

在2009年底时，也是建设银行将房贷基准利率打7折的“行情”与规矩带头上调，今次又是建行。按照该行自己的话来说，还是在根据贷款客户的不同情况，实施差别化贷款利率政策。也是该行在关注房地产市场变化，借鉴同业做法及考虑到风险防范情况，继续实施客户区域差别化政策。

这一轮宏观调控，央行已经12次上调了银行存款准备金率，大型金融机构存款准备金率升至21%，保证金也纳入存款准备金收缴范围加剧了银行流动性压力，各家商业银行的银根紧是相当普遍的现象。在自家额度偏紧、头寸有限的情况下，银行会争取更大的利润，上调贷款利率就是其最求利润更大化的具体行动。

但在银根如此紧绷之下，银行提高贷款利率，除了为自家谋取更多利益之外，还显示出银行还有更好及更强的外部需求。在这个风声鹤唳之际，银行提高自身的议价能力，将贷款放给那些能够承受更高利率成本的客户，对银行自身的资产安全而言，也是利大于弊的事。