楼价易跌难升

2009年12月7日落幕的中央经济工作会议提出了2010年经济工作的目标：继续实施积极财政政策和适度宽松货币政策，扩大内需以增加消费需求为重点，优化产业结构。仔细揣摩会议公报，字里行间还是有一些变化。宏观方面货币政策或将偏向适度，与2009年相比银根将紧缩不少；微观方面，房地产业或将成为宏观政策定点调控的对象。

事实上，仅仅两天之后的国务院常务会议，就宣布住房转让营业税优惠政策终结。随后在2009年12月14日国务院总理主持召开国务院常务会议上，提出要研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。

房价飙升受通胀预期影响

央行2009年12月11日公布的数据显示，11月末M2同比增长29.74％，M1同比增长34.63％，当月居民户贷款占比高达81％。中国M2已是GDP的1.92倍，流动性泛滥情况令人担忧。国际大宗商品(原油、铁矿石、粮油等)的价格大幅度上升，表现出输入型通货膨胀特征。面对通胀，黄金无疑会受到人们追捧，2009年黄金不断创下新高，最高达1227.50美元/盎司，但黄金持有期间不能得到任何现金流，因此同样能抵御通胀的特殊产品――房地产业无疑受到投资者的青睐。

2009年楼市近乎疯狂

国家统计局最新公布的数据显示丁2009年楼市的升温趋势：11月份，中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7％，涨幅比10月份扩大1.8个百分点；环比上涨1.2％，涨幅比10月份扩大0.5个百分点。新建住宅销售价格同比上涨6.2％，涨幅比10月份扩大2.2个百分点；环比上涨1.5％，涨幅比10月份扩大0.6个百分点。与2008年同月相比，商品住宅销售价格上涨7.0％，其中普通商品住宅销售价格上涨7.8％，高档住宅销售价格上涨4.1％。

尽管2008年全球陷入因资产泡沫破裂而引起的经济危机，但中国房地产得到国家优惠政策的扶持，仍为严冬带来了春天，融化的市场呈现出蓬勃的生机，并急速步入盛夏。各种优惠带来的是大量观望者转变成购房者，投机者更是做足戏份，使得楼价在价格和交易量经过短暂的下跌之后扶摇直上，很快便超越了危机前水平。可以说，现在的疯狂程度超过了历史上任何时代。

美国加利佛尼亚州房价与收入之比为8～10倍，而中国深圳、上海等大城市的房价与收入比达到了36倍。上海市人力资源和社会保障局以及上海市统计局数据显示，2009年度全市职工平均工资为3.57万元／年，而上海的高档公寓价格已涨至10万元/平方米左右。如目前外滩及陆家嘴区域的一线江景公寓的售价普遍在10万元／平方米以上，上海市中心的新天地板块的高档公寓价格也高达8万元／平方米以上，以汤臣一品为首的高档公寓售价最高已达15万～16万元／平方米。

政策收紧是大势所趋

中国银行新近的一份报告指出。根据行业发展规律和国际经验，房地产市场调整周期一般在3年以上，而我国房地产业如果以房价环比负增长为调整标志，上轮调整仅持续了7个月时间(2008年8月～2009年2月)。可见，上一轮我国房地产市场的调整是不完全和不充分的。中国社科院近日的《住房绿皮书》指出，北京、上海、杭州以及广州等20多个城市商品住房价格出现泡沫，中国85％的家庭买不起房子。一些对泡沫论尚存疑的专家也表示，泡沫破灭可能比预期遥远，但对此潜在的问题不能不正视。

笔者认为，目前房地产行业在尚未调整充分的情况下，借外力上涨的局势是非正常的。而且GDP对房地产业的过分依赖，已经为我国经济埋下隐患。如今，房地产业已经占了GDP的6％，25％的投资也在房地产行业，30多个产业与房地产关系紧密，因此政策收紧是大势所趋。

2010年内地楼市进入牛皮市

目前有关房地产行业的政策主要集中在税费和信贷两个领域。其中，税费政策明确规定了2009年12月31日为截止日期。从信贷政策来看，2009年上半年的信贷市场中，各大银行及行业机构在实际操作过程中，对二套房的认定标准首付款比例以及房贷利率优惠均持宽松态度。随着房价暴涨，风险累积，各大银行又开始纷纷严格执行二套房贷政策。可以预测，2010年房地产行业受到政策调控将是常态，必定势不可挡，而且调控手段将更加灵活，也将更有针对性，调控方法也将更加多样化和多角度化。财政、税收、货币、信贷、费用、预售监控甚至土地投放量等方面的调控政策都有极大的可能出台。

笔者认为，2010年中国内地楼市将进入“牛皮市”，内地楼价易跌难升，调控仍将是主调。中央决策层已高度警惕房地产泡沫的严重恶果，并采取果断措施使房地产泡沫软着陆。比如，12月14日国务院常务会议上提出，适当增加中低价位，中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。此外，会继续大规模推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。从这里可以看出国家将会增加普通商品住房的有效供给。

笔者推断，政策将会向以下方面倾斜。一是加大土地供给，打击囤积居奇。二是提高二套及以上房贷的首付和利率，打击房地产投机；改变现在的土地分配政策。三是改土地出让一次性拍卖70年使用权为按年度收取物业税的方法，从根本上遏制投机；土地出让收入分配实现社会公众监督，其约一半比例用于廉租房等保障用房的建设。而财政部、国土部等五部委在2009年12月17日出台的《进一步加强土地出让收支管理的通知》，也可看出政策调控的趋势。该通知明确开发商以后拿地时，分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50％。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

需要关注的是，差别化金融政策和土地有效供应政策的提出，可能会随后导致银行部门和土地部门出台不同政策，来落实国务院工作会议精神，打压房价。2010年北京、上海、广州、杭州等一线城市极有可能会加快推出针对大户型、高档房的物业税。