基于SWOT分析的上海临港新城房地产业优化对策研究

摘要：房地产业的发展是城市经济发展的重要组成部分，是新城规划目标实现的重要助力。本文从分析房地产业与城市经济的关系出发，利用SWOT分析法对上海临港新城的房地产业进行分析，并提出相应的建议。

关键词：上海临港新城；房地产业；SWOT分析

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）10-0-02

上海临港新城位于上海东南端，距上海市50公里，规划面积311.6平方公里，是洋山深水港的配套工程之一，于2003年11月30日正式启动。由主城区、重装备产业区、物流园区、主产业区、综合区5个功能区域组成的临港新城，依托洋山国际深水港、浦东国际航空港的区位优势，是上海国际航运中心以及现代装备制造业中心建设的重要组成部分和核心功能区，在上海新一轮发展中具有举足轻重的地位与作用，也是未来上海中心城区的重要辅城。然而，尽管上海市不遗余力地以多项优惠政策推动临港新城的发展，有别于上海房价的涨势，临港地区的楼盘多数楼盘依然保有上海鲜见的“万元盘”价格水平，不可谓不怪。临港的发展究竟是缺少了什么？中长期规划能否有效的补足临港地区发展的缺陷？这是临港房地产开发必须解决的问题。

一、房地产业与城市经济的发展

房地产业是城市经济发展中不可或缺的产业，对国民经济发展具有重要的拉动作用，房地产业关联度也比较高，其发展可以带动冶金、建筑、建材、机械、设备、水泥、玻璃、木材、塑料、电器、家具等行业的发展，并具有促进金融、商务、商贸、交通、旅游和休闲等现代服务业的综合发展。是引领城市经济繁荣的重要产业。

然而，房地产不能孤立的发展，它必须和其他产业的发展相协调，如盖起的厂房没有人生产，盖起的住房没有人居住，就会造成社会资源的巨大浪费，甚至会导向金融危机。必须有了相关产业的大发展，才能有人口的聚集，进而促进服务和公共设施的发展，这时房地产业才有发展的空间，超前与迟后都对整体经济发展不利，这是由于房地产业的性质决定的。

由此可见，房地产业的发展一方面能带动城市经济的发展，另一方面，城市经济的繁荣才能带来房地产业的繁荣。上海临港新城作为一个政府主导规划新建的新城，虽然其拥有得天独厚的政策优势及清晰繁荣的远景规划，也难以摆脱新城人气及产业发展不足的先天缺陷。因此，为更好地促进上海临港新城房地产业的发展，本文将采用SWOT分析法对临港地区房地产进行分析，并提出相关优化对策。

二、SWOT分析法理论

SWOT分析法又称态势分析法，包括分析项目的优势（Strengths）、劣势（Weaknesses）、机会（Opportunities）和威胁（Threats）。

所谓SWOT 分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势以及外部环境面临的机会和威胁，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，扬长避短，得出一系列相应的结论，以优化研究对象。运用这种方法，可以对研究对象所处的情景进行全面、系统、准确的研究，从而根据研究结果制定相应的发展战略、计划以及对策等。

三、上海临港新城房地产业的SWOT分析

（一）优势分析

1.四通八达的区位优势

临港新城位于东海之滨、上海东南长江口与杭州湾交汇处，通过东海大桥与大、小洋山连接，是上海通向沿海各大岛屿的重要门户和中国沿海大通道的节点，充分体现从海上进上海的区位优势。如果开车从临港新城出发，不到半个小时，向南就可以到达洋山深水港，向北就可以赶上浦东国际机场的航班，新城依托两港的区位优势再明显不过，“临港”二字可谓名副其实。

2.市场前景广阔

上海临港新城作为上海中心城区的辅城，其面向的主要客户为上海市民。上海作为我国的经济中心，2012年，上海市人均可支配收入为40188元，居全国首位。高收入代表着高购买力，为临港新城房地产发展提供了广阔的市场前景。

3.生态环境优势

临港新城濒江临海，空气清新，水体清洁，滩涂资源丰富，水网交错，湿地面积较大且生物多样性相对较高，具有典型的平原农业生态系统特点。建成后的临港新城将拥有1/3的森林绿化区，总体绿化覆盖率达50%以上，其中城市生活区的绿化覆盖率达40%，工业产业区的绿化覆盖率达30%。在现代都市人环保、健康的生活理念下，优渥的生态环境将是临港房地产开发的一重大优势。

4.房价较低，比较具有市场竞争力

虽然临港新城具有非常重要的地理与战略位置，但临港新城距离上海市中心较远，超过70公里，上海临港新城房价使其成为上海房价名副其实的低洼地带，上海临港新城房价比上海周边的花桥、昆山还要低。相对于市区的高房价，临港地区的低房价水平对只能承受低房价，又想铁定在上海买房置业的年轻购房者而言具有很大的吸引力，另外，借助临港新城的巨大发展潜力，当前的低房价也能获得投资客的青睐。

5.土地成本优势

临港由滩涂造成，土地成本比上海其他地方低很多，又少去动迁费用和农田占补费等各项费用，较低的土地成本也能助力临港房地产业的发展。

（二）劣势分析

1.投资客比例过高，常住人口偏少

临港新城由于离市区较远，交通及相关的产业配套设施还不够完善，目前其房地产吸引的大部分是投资客。汉宇地产市场研究部的研究报告称，该板块早期的商品房项目投资客的比例相当高，个别楼盘投资客的比例超过50%。人口的快速导入，再加上投资客推波助澜，临港新城的新房均价从2007年的3800元/平方米到2008年涨至6200元/平方米，到2012年已经接近10000元/平方米。而房地产市场的繁荣最终依赖的还是常住人口，仅靠投资客推高的房价将使房地产业发展后劲不足。

2.高溢价率土地束之高阁

临港新城目前有五个待建地块，其中WNW-C5街坊WNW-C5-04地块由上海金桥出口加工区房地产发展有限公司竞得，成交价12.61亿元，溢价率高达248.5%；WSW-C2街坊WSW-C2-04和WSW-C2-05住宅地块最终被上海海港新城房地产有限公司以7.968亿元拿下，折合楼板价7200元/平方米，溢价率170.6%。如此高的溢价率使得开发之后的市场楼价预计将在20000-23000元/之间，远远超出了该片区的真正住宅土地价值。中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，目前板块房价远没有达到开发商的预期，何时开发要视接下去的市场变化而定。在目前银根收紧、资金普遍短缺的情况下，开发商的开工计划更加谨慎

3.城区宅地供应量低

目前进入临港新城的开发商除了出于工业开发需要外，住宅开发方面多以本地开发商为主。随着资金和优惠政策的倾斜，这里将会有越来越多的产业和人才聚集于此，如此一来，房地产将会紧跟发展的步伐，吸引越来越多开发商的进入。而临港新城的宅地供应非常有限，2009年至今，共推出不足30幅经营性用地，尤其是在南汇与浦东合并后，临港不再是郊区，而临港新城中心城区的宅地更是变得稀缺。

（三）发展机遇

1.中长期规划提升临港战略价值

根据上海市城市总体规划，2020年，要把上海初步建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一。临港新城是上海国际航运中心的重要组成部分。按照《上海市城市总体规划》的要求，依托集装箱国际深水枢纽港、国际航空枢纽港，临港新城将建设成为社会、经济、文化和生态环境高度协调、功能完善、充满活力的综合型滨海新城和具有辅城地位的战略重点发展区域，成为以现代装备制造业为核心的重要产业基地之一。在这样的背景下，临港新城房地产业也迎来了巨大的发展机遇。

2.“双特”政策加速临港新城的繁荣

2013年2月28日，上海市政府举行新闻会宣布，将在临港地区“建立特别机制和实施特殊政策”（简称“双特”），“双特”三十条实施细则同时公布。此次推出的一系列吸引优秀人才和产业导入的双特政策的落地，势必会有大量的人口导入，而人口对于城市的发展起着重要的作用。人口导入对于城市设施与配套的需要将大利推动临港中心城区的发展，对于板块内的房地产市场的发展也带来重大利好。

3.上海首个限价房项目落地临港

限价商品房是根据上海经济社会发展情况，在特定区域内建设、面向特定条件对象配售，且限定销售价格、限定交易转让的特殊供应住房，是上海“四位一体”住房保障体系和房地产市场体系的补充，是为了吸引和留住人才而实行的特殊措施。选择临港新城地区建设限价商品房，有利于促进临港地区发展，优化临港地区投资环境和城市环境。同时，限价房项目也将吸引大批人才入住，为临港新城的商业圈和经济繁荣注入活力，进而有利于带动临港房地产业发展。

（四）面临挑战

1.国家对房地产的宏观调控

国家对房地产的宏观调控带来的风险也同样影响着临港房地产业。近年来，银行逐步严格控制与房地产相关的贷款，开发商融资困难。

2.临港房地产行业的发展必须依托临港产业的发展

临港新城被规划为未来的现代装备制造业基地，以第二产业为主，致力于将上海打造为现代的制造业中心。然而，在发展第二产业方面，随着长江三角洲、珠江三角洲、京津塘地区的发展，东北老工业基地的调整，各个地区在资源、市场、人才以及吸引外资等方面都存在着竞争，而且这种竞争今后将越来越激烈。在这种激烈的竞争环境下，临港新城能否成功实现其规划目标也将深刻影响临港房地产业的发展。

四、对上海临港新城房地产业发展的政策建议

基于以上分析，提出上海临港新城房地产业相关政策建议，详见表1上海临港新城房地产业swot分析表，下面详细分析下扬长趋利策略以及趋利补短趋势。

表1 上海临港新城房地产业SWOT分析表

（一）扬长趋利策略

1.加强招商引资步伐，加大开发力度，促进临港产业发展

房地产业迅速发展的不竭动力源于城市经济的繁荣。临港是一个在新兴土地上造出来的新城，需要15-20年的时间逐步成型。如今已经过10年市政配套和房地产的高速建设，但尚处在人口和生活配套等软件导入期，对于临港而言这一时期尤为关键，特别是招商引资工作。因此，需要加强招商引资工作，为临港经济发展注入活力，促进临港各项产业的发展。以城市内生的经济活力来带动房地产业的发展。

2.利用资源优势，发展旅游业

旅游业的兴盛，能够极大的增加一个城市的活力，进而带动城市的餐饮、酒店等相关产业的发展，从而带动其房地产业的兴盛。上海临港新城具有丰富的旅游资源，在其规划范围内，现已建成滨海森林公园、上海鲜花港、滴水湖景区、芦潮港渔村、东海大桥、芦潮港码头等具有自己独特的魅力或海洋文化特色的观光胜地。另外，得益于其优越的地理位置，上海野生动物园、大团桃园、生隆生态园、碧海金沙、洋山深水港等知名景点也近在咫尺。临港新城可充分利用其海洋文化、港口文化等优势，打造“滨海旅游胜地”，使之成为上海市区及周边城市都市人员休闲度假首选之地。

（二）趋利补短策略

1.加快交通等基础设施的开发，加大市场拓展力度

临港地区楼市低迷的一个重要原因就是距离市区太远，交通不方便。即使面对高购买力的潜在客户，也无法有效拓展市场。因此，促进临港房地产业的发展，一方面要加快交通等基础设施的开发，缩短市区与临港地区的时间距离；另一方面要加大宣传力度，突出临港地区的环境、价格、未来战略地位等优势，促进其市场的开拓。

2.吸引常住人口，抑制投资客比率

城市的繁荣归根究底为人口的繁荣，大量投资资金的涌入只会造就华而不实的空城，无益于房地产业的可持续发展。因此在加强招商引资工作的同时，也可在政策上对落户的买房人口倾斜，吸引人才的流入及落户。

3.规范土地出让市场

加大土地供应调控力度，切实整顿和规范市场秩序；严格土地管理，加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，规范土地出让市场。

参考文献：

[1]刘威.房地产业发展与城市规划的关系探讨[J].民营科技，2012（03）.

[2]张俊杰.SWOT 分析下的清远市房地产业优化对策研究[J].中小企业管理与科技，2009（20）.

[3]唐梦雪，谭春兰.上海临港新城旅游资源SWOT分析及开发对策[J].情报杂志，2011（12）.

[4]上海临港产业区十二五规划.

[5]搜房网：今日话题，63天规划两联发，临港楼市还缺什么[N].2013-5-3.

作者简介：陈 蓉（1971-），文学学士，从事房地产市场发展方向的研究，工作单位：上海临港新城投资建设有限公司。