城市成长管理及房地产市场波动探讨

摘要：伴随城市成长管理的制度落实，房地产市场面临着更为严峻的考验。如何应对挑战，抓住机遇，成为当前房地产市场应主力应对的重要问题。本文就城市成长管理及房地产市场波动展开探讨，对创建优质房地产市场环境，实现可持续的全面发展，有重要的实践意义。

关键词：城市成长管理 房地产 市场波动

1.、城市成长管理发展

为合理管控城市区域范畴持续向周边实现松散低密的发展，美国由上世纪六十年代便履行成长管理策略，构建了工具系统。该项管理策略充分发挥地方政府作用，针对城市发展、空间扩充与蔓延实施综合管控，进而有效处理无规划发展引发的环境污染以及交通拥堵问题，预防中心城市区域的不良衰败以及过度占用土地资源问题。实践工作中主体关注城市化区域已建项目的拓展与再开发、边缘区域环境条件的优质保护，并确保社会公平，提升城市整体生活水平。在区域发展以及经济建设的综合作用下，城市成长管理则逐步演变，将方针政策明确为推进城市持续健康的发展。地方政府则全面关注中心区域的复兴建设与边界范畴的建设开发管控，旨在保障环境效益的同时提升土地综合利用价值。近年来，我国大型城市也逐步关注无序发展扩张引发的负面影响，并意图通过对土地开发行为进行限定等方式推进城市空间的健康发展成长。

进行城市成长管控的措施可被视为有效的工具，例如规划公共设施建设、进行总量管控、明确工作范畴、分层次开展管控、精明增长模式等，均为代表性工具。众多优质理论与工具则逐步形成了城市成长管理系统，注重城市化发展建设、边缘区域发展，令衰败区域重现活力，进行集中建设发展。

纵观城市成长管理取得的绩效，我们不难看出，无法简单的应用一致标准分析衡量，通过理论研究与实证辨析，该项管理策略优势与劣势共同存在。虽然成长管理可完善城市土地资源应用，另一方面则会对房地产行业市场形成作用影响。基于市场存在较多的波动因素，成长管理策略影响效果的定位，则无法应用全面量化方式展开研究。为此，我们应合理探究房地产市场实践发展阶段中的上升及下降波动，明确影响机制核心作用，方能真正优化房地产市场管理，创设显著效益。

2.、城市成长管理对房地产市场发展波动作用影响

通过理论分析与实践研究不难看出，城市成长管理策略对房地产市场发展建设形成了一定作用影响。该类影响机制渗透至地方政府单位、开发商、融资企业以及购房人员等多类主体，并令互相关系更为复杂多变。再者，城市成长管理机制为市场建设、政府机构与现代社会综合力量互相作用、激烈竞争与制衡影响的现实结果。

2.1房地产市场发展上升期作用影响

房地产市场发展的上升期为房产价格水平逐步升高的阶段，该时期，购房者普遍存在房产价格继续升高的认知，进而会令该类发展趋势更为明显。上升期背景环境下，地方政府需要履行必要的城市成长管理策略，进行成长边界管控、引入开发影响费，通过设施完善令分散开发逐步向着集中区域推进。实际上，该管理策略令政府可对房地产开发建设过程中的区位比选操作灵活性进行强化管控与干预影响。令区位选择范畴下降，城市边界发展建设工程则会向着内部区域推移，并令房地产开发投入的土地成本有所提升。较多投机成本会逐步向着特殊范畴汇集，进而令中心城市区域面临着房产价格提升的较大压力影响。

基于市场视角，土地资源应用弹性不高，对供给环节实施管控，则会导致增值的更加快速与明显。受到供给紧缩管理策略的影响，则会呈现出紧缺的市场预期，并扩充了投机性投资的可能性。金融市场为实现利益目标，则会颁布利于自身发展的房地产金融管理策略，例如降低首付，负担部分利息等，刺激市场购买，进而将继续的推进房地产市场价格的升高。一系列的连锁反应，将引发市场内在风险隐患的形成，部分居民通过不同金融工具买进房产，将其增值收益变成收入的主体来源，殊不知，房产后续的价格降低会引发资产严重缩水，并令自身陷入更大的债务压力之中。

由此不难看出，房地产价格上升期，政府机构在土地收益以及各方利益的影响、大众日益提升的住房需要推进下，选择降低土地资源供应，进行集成化发展，令土地价值显著增加。中高收入人群则会对城市成长管理策略形成一定影响，其倾向于借助土地价值提升保障房产的持续增值，进而获得经济效益。而低收入群体则在收入预期升高以及首付标准降低的影响下，加大了购买自有住房的比率，因而对政府成长管理体现为拥护态度。房产开发、投资方以及市场消费人群的相同预期影响进一步深化，令房产价格持续的升高。加之金融市场不断丰富的低压贷款服务，会对消费者形成强烈的刺激，令其提升购买需求。最终在各方力量的影响下，房地产市场不断的上升，内部蓄积的风险将尤为显著。

2.2房地产市场发展下降期作用影响

房地产市场的持续走高，在经历一定时期后，购买力将逐步减缓，再加上投资回报的下降，令购买投资需求逐步转为销售，呈现出供过于求的现象，市场价格将逐步回落。金融机构各类服务产品内含风险则会由于预期变化波动而显现出来。例如，美国次贷危机的引发，形成了强烈的破坏影响。金融市场产品基于房产增值目标进行获利，一旦价格回落，金融体系效用通常会提升短时期中购房人员变现压力，如果群体变现则会继续令房产价格以及成交量迅猛下滑，进而令产品连累金融系统并经受重创。

投资需要的降低与金融市场的波动交织在一起，令影响作用更为明显，市场对房价走低的预期逐步增强，购买者、投资人以及银行机构均需要将资产快速的变现，进而导致房地产市场攻击与需求呈现出不良失衡的状态，会加快导致房产市场步入深度下降期。城市成长管理策略影响的直接目标为土地市场，该规制作用深入至房产市场则会经历较金融市场更为漫长的阶段。加之成长管理策略在西方国家履行了长期实践，因而大众更为关注金融市场危机，却忽视了城市成长管理策略形成对房地产市场价格变化波动的影响能效。城市成长管理策略的土地规制会形成对抵押贷款存在危机的强化管理。履行策略的区域倘若过于集中，则会提升风险管控难度，并导致房地产市场形成更为显著的波动。

由此可见，政府机构选择土地规制空间不应过于一致，这样将导致房产价格升高或降低波动形成强烈的传导效应，进而无法令房地产市场归于健康、规范、合理的发展状态。再者，土地规制策略位于广泛的城市空间区域，尤其是中心城区实施，而非在城市分散区域对房产市场形成影响，为此，房产营销购买方会形成从众心理并放松警惕，进而会在一定程度上提升对房地产市场发展的负面影响。

由此不难看出，城市成长管理策略产生了对房地产市场的实质作用，只有全面考量创设收益状况与成本投入，预防过度集中形成相同预期，方能预防对市场机制形成不良阻碍，对城市发展建设形成真正的正面激励，实现科学发展。

3.、结语

总之，市场经济的飞速发展下，我国各大城市只有全面衡量当前发展状态，把握国情特征，基于地方发展差异性，树立战略发展目标，明确土地资源利益，实现成长管理机制的优质结合，应用良好的引导管理、激励策略，方能真正推进房地产市场的稳步增长，降低危机影响，创设显著的经济效益与社会效益。

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