以房养老对泉州市的适用性分析

摘 要 面对严峻的养老形势，“以房养老”模式无疑为有房产的老年人提供了一条新的养老途径，“以房养老”可以作为泉州现行养老保障体制的一种有效补充，使泉州的养老保障制度更完善、更安全。文章分析了泉州市推行“以房养老”的必要性和可行性，并在此基础上提出了泉州市“以房养老”试点的对策建议。

关键词 泉州市 以房养老 适用性

一、引言

随着人口老龄化压力的日益增大，养老问题已然成为一个全球性的社会问题。尤其是对我们这个尚处于发展中国家的社会来说，养老问题尤为严峻――“未富先老”。与此形成鲜明对比的是，我国社会养老保障体系仍然存在保障水平低，养老金收支存在较大缺口等严峻问题。同时，随着我国经济社会快速发展、社会的转型、城市化的发展，我国的家庭结构开始呈现核心化、小型化的趋势，传统的家庭养老功能也开始出现弱化的趋势。在此背景下，探索新的养老模式显得尤为重要。在我国试点“以房养老”，不仅可以有效缓解我国当前养老资金短缺问题，而且也为现有养老保障体系提供有益的补充。

二、泉州市推行“以房养老”的必要性分析

（一）泉州市老龄化形势严重，老年人口高龄化日趋明显

《泉州市2013年度老年人口与老龄事业发展统计公报》显示，全市60岁及以上老年人口83.9万人，占全市人口总数的11.85%。老年人口数比上一年增加4.2万人，比增5.3%，人口老龄化比例比上一年提高0.3个百分点，人口老龄化持续上升。同时，老年人口中，80岁以上老年人口12.3万人，占老年人口总数的14.7%。全市共有百岁及以上老人265人，比上年同期增加38人，增长率17%。人口呈现老龄化、高龄化、空巢化发展趋势，这些都对泉州的社会养老保障形成严峻挑战。

（二）泉州市社会养老保障体系尚未健全

根据《泉州市2013年度老年人口与老龄事业发展统计公报》显示，截至2013年12月，全市共有企业离退休人员83585人，比上年同期增加4647人，同比增长5.89%。全市共有362.35万人参加新型农村养老保险和城镇居民基本养老保险，参保率达98.41%，比上年增加1.1个百分点，累计新增人数2.66万人。虽然泉州市社会养老保险覆盖率已近全面覆盖，但保障力度仍不够。尤其是随着泉州市城镇化进程的不断发展，被征地人员的养老保障问题亟待解决。

（三）泉州市传统家庭养老功能弱化

根据泉州市2010年第六次全国人口普查主要数据公报，全市平均每个家庭户的人口为3.06人。泉州市的家庭结构规模开始呈现小型化、核心化的趋势。一个家庭中一对夫妻要承担赡养四位老人、抚养一个孩子的重任，经济压力非常重，传统的家庭养老功能日益弱化。

三、泉州市推行“以房养老”的条件分析

（一）泉州市的养老需求日趋扩大

首先，根据泉州市老年办单位统计，2014年泉州市地区65岁及65岁以上的当地老年人的数量为88.6万人，是当地总人口数的12.37%。老年人口的数量比2013年增加了4.7万人，比例增加了5.6%。急增的老龄人口产生了巨大的养老需求。从当前的养老状况来看，养老需求不仅呈现日益扩大趋势，而且养老层次也开始不断提高。在衣食住行的基本需求得到满足后，开始了更高层次的养老需求的追求，而这些需求的满足则必须充足的资金。“以房养老”的推行将提供广阔的市场空间。

其次，空巢老人更容易接受“以房养老”方案。尤其对于拥有自主房屋产权、没有养老资金的“空巢老人”。在养老服务机构相对于较少，多以养老院为主的泉州市地区，“空巢老人”大部分身体比较虚弱且无人陪伴，会比较孤独。随着生活水平的提升，现在更多老年人不仅仅需要物质上满足，而且在精神上也有一定的渴求。那么他们精神需求的问题该如何解决呢？“以房养老”政策可以让老年人利用自己手头上的资源实现自主养老，不仅可以减少子女的负担，减轻家庭养老压力，另外也可以用抵押房屋获得更多的养老资金提升自己的生活质量。“以房养老”的推行，在减小贫富差距、提高老年人医疗卫生水平等方面均起到了较好的作用。

（二）泉州市居民住房自有率较高

早在2006年，泉州市城市调查队就曾组织开展过泉州市区千户居民家庭住房基本状况调查活动，调查结果显示，泉州人的住房自有率达到92.7%，并且有将近八成的泉州人拥有住房面积在90平方米以上。从居民的住房性质来看，泉州市区住房以商品房、原有私房、集体土地自建住房为主，分别占调查总量的22.1%、38.0%和22.3%。另外，居民的住房状况调查结果显示，泉州人现有的房子都比较新，近九成的房子是建于20世纪70年代以后。这些情况都为“以房养老”的实行提供了物质基础。

（三）独有的闽南特色文化和经济发展特点有利于促进“以房养老”政策的实施

（1）独特闽南文化的促进作用。泉州的闽南文化继承华夏、江浙文化，是由迁移到福建南部地区的汉人和原本居住在泉州市的居民共同缔造的先进的地域性文化，随后又学习引用了南洋文化、阿拉伯文化、西方文化，形成了现在的特色闽南文化。闽南文化具有传统性、连续性的同时还具有兼容性和开拓性特征。闽南人更容易接受新的事物，也更愿意接受新的养老制度。

（2）独有的地理优势和经济优势。泉州位于我国东南沿海地段，与台湾仅隔一个海湾，是我国东亚文化之都，也是海上丝绸之路的出发点，同时也是我国著名的华侨同胞与台湾同胞的原籍地。该地区不仅受西方文化的影响高，其开放程度也高于全国其他地区，连续15年获得福建省经济总产量第一位，为住房反向抵押养老保险制度的实施提供了的经济条件。因此，只要选取合理的试点模型（包括政府在以房养老的角色，风险测试与管控，评估产品价格中的作用，每月给付养老金的方式和房产处置的方式），并大力宣传，让人们了解这种新的金融养老产品及它的优势与作用，相信以房养老政策最终也能被大众所接受。

（四）泉州金融综合改革试验区设立对“以房养老”的推行起到了助推器的作用

2012年12月21日，国务院正式批准泉州市成为第三个国家级金融综合改革试验区。“建立完善形式多样、功能完备的金融产品创新体系”也是本次泉州金融改革的目标之一。“以房养老”即“住房反向抵押贷款”，从产品属性上来看，属于金融产品的一种。那么，泉州此次金融改革对于“以房养老”模式在泉州的实施将会产生助推器的作用。

（五）相对稳定的房地产市场

“以房养老”的核心标的物是房产，无论何种模式的“以房养老”都离不开房地产市场。20世纪80年代至今，我国的住房制度改革取得了巨大成就，泉州的房地产市场稳中前进。来自泉州统计局的数据，泉州市商品房价格稳中略升，新建住宅价格环比指数大多数月份在70个大中城市中位居中等偏后，同比指数均排在50位上下，上涨幅度明显低于其他城市。泉州的房地产市场相对处于比较稳定的状态，这为“以房养老”的实施提供了良好的外部环境。

四、对泉州开展“以房养老”的对策建议

（一）以循序渐进的方式推广“以房养老”

首先，加大宣传力度，倡导现代养老观念，鼓励老年人以房养老。通过广告、新闻、报刊广播等方式让人们深入了解目前养老问题的严重性，对于养老问题不是仅仅依靠退休金就可以解决的，传统的养儿防老模式在当今已非现实，所以，自我养老既是趋势也是现实。当前，泉州政府部门应当通过各种途径，积极宣传现代新型的养老观念。加强泉州市民的现代养老观念意识，鼓励老人提前做好自己个人的养老计划。

其次，设立专门机构来提供“以房养老”模式的专业咨询业务。对于这一举措，泉州政府可以设立公益性机构为泉州社会公众提供相关的免费专业咨询服务，具体包括反向抵押贷款，费用、业务流程的介绍，承办金融机构的信用状况，从而提高社会公众对“以房养老”的认知度与认可度，以接纳创新的养老模式。

（二）强化行政机制，加强政府在“以房养老”中的主导作用

行政机制需要五个动力来支撑：一是政府机构的直接参与。二是政府机构的宣传引领。三是出台专项的房屋资产政策。四是推动相应的优惠政策。五是鼓动社会保障机构的积极参与。将这五个动力进行分类的话，可以看出政府机构是最大的支撑动力，也是落成行政机制最不可或缺的条件，因而政府务必要发挥自身的价值与潜质，为“以房养老”运行机制的顺利运行做好铺垫。从开始制定住房方向抵押贷款方案及条约到老人身故后房屋产权的转让，这一过程中政府都要成立专项部门全程参与。

（三）完善相关的法律法规

一些发达国家的“以房养老”运行机制之所以成功运行，其最重要的原因就在于运行机制配套了专门的法律法规机制，因而我国也应借鉴这一方略，尝试建立完善的法律法规机制为“以房养老”奠定基础。具体来讲，就是要明确相关的法律条文规定，修订不适宜的法律条文，建立健全专项法律法规，进而为“以房养老”的顺利实施提供优良的发展环境。以房养老涉及的方面比较多，完善的法律制度有助于更多的企业和金融机构参加以房养老，进一步解决政府资金支出的问题。在风险预防方面和不动产的价格评估方面等，对各银行、保险公司与专业估计不动产价格的人员等参与方做出相关法律法规，具体罗列出与“以房养老”相关的政府部门、金融机构等的权利与义务及责罚。同时，还要加快解决不动产70年的权限问题，减少老年人和银行等金融公司的顾虑，使实施住房方向抵押贷款的相关人员可以得到法律的保护。

（四）培养健康、成熟的房地产市场

泉州市房屋管理局可以建立房产信息登记系统，以便对住房的面积、产权、价值等进行详细记录，为二手房交易双方提供信息沟通的平台，便于交易各方了解房屋现状及产权情况，提高金融机构在房产变现时的效率。同时，为了充分调动金融机构的积极性，可以对实施“以房养老”的金融机构在变现房产时予以减免税收的优惠政策。另外，也要保证在房产抵押期间，房屋管理局也要持续的对房屋的维护情况进行跟踪管理，最大限度地降低信息不对称的风险。

此外，对参与“以房养老”的房地产评估机构要实行严格的资格认证和法律监管机制。加强对房地产评估机构的监管，严格把关相关中介机构的服务资格、服务质量、运作方式等内容，促使其更加的公正、合法、规范，逐步形成较为完善的房地产评估体系。

（作者单位为仰恩大学）

[作者简介：杨娣（1981―），女，安徽宿州人，硕士研究生，讲师，研究方向：保险理论与社会保障。基金项目：本文系福建省教育厅2014年中青年教师教育科研项目（社科A类）：本土化视角下“以房养老”对泉州市的适用性分析（JAS14351）。]

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