“限购”松绑的出路

2014年上半年楼市持续低迷，销售疲软和供应激增，令库存不断攀升。地方政府纷纷放开限购、补贴购房，这是否合理？是否会导致新一轮房价上涨？

近期涌现的对限购令松绑，主要发生在区域性中心城市，是由市场供求情况变化引起的。房产调控不应着眼于短期的房价调节，各地也不能搞“一刀切”，而应以持续改善居民居住条件为出发点，以调整供求关系为着力点，注意防范和化解房地产市场风险，努力实现房地产市场平稳运行。

房产市场供求情况的变化，是近期很多城市放开限购的主要原因。四年前限购令出台之时，全国房地产市场供不应求，导致房价上涨过快、涨幅过大。此外，在许多热点城市，出现了大量投机炒房、推高房价的现象。限购政策的出台正是为了抑制扰乱市场的投机性购房需求。但经过几年调控，目前中国房地产市场供求状况已由供不应求转为供求基本平衡，部分城市甚至供给过剩。目前房价涨幅相对之前有了很大回落，投机性需求亦不会再像以前那么疯狂。基于此，才出现限购松绑。

值得注意的是，现在有相当一部分企业并未给职工缴纳社保，还有的人群工作频繁变动，他们在限购令下都失去了买房资格，但实际上这些人购房是出于自住需求，并不应该受限。此外，对于许多区域性中心城市，它们由于具备较好的基础设施和教育、医疗条件，对外来人口形成一定吸引力，有人在区域中心城市买房，是为了孩子上学、度假或者提高生活品质，虽然只是阶段性住一下，但不属于投机购房，也不应受到限制。

但松绑限购，亦触发居民对于新一轮房价上涨的担忧。要么刺激，要么抑制；要么限制，要么放松。这样的调控思路本身就有问题。政策应该回归中性，立足于市场供求。政策调控不应着眼于调节短期的房价水平，而应改善居民居住条件为根本出发点，鼓励正常人口流动，准确剥离正常置业需求和投机炒房行为。不能因为房价短期波动而漠视长期的调控方向。

金融信贷、税收、土地政策等是影响房地产市场的主要因素。信贷和税收政策的调控，主要在中央政府层面，全国差别不大；而土地供应，则由地方政府掌握。不同城市区位因素不同，形成不同的供求关系，应该由地方政府具体分析和调节，找准问题才能对症下药。

为了促进房地产市场平稳可持续发展，还要做好政策储备，警惕房地产泡沫发生。借鉴许多发达经济体的教训，房地产泡沫，无论是美国次贷危机还是日本上世纪80年的泡沫，并不是发生在市场供不应求、房价快速上涨的阶段，而恰好是在市场供求基本平衡之时或之后。所以，宏观调控更应该思考如何防范可能出现的泡沫风险。在金融政策层面，要引入低利率政策的对冲机制；在市场层面，要加强对局部地区投机需求和自住需求的区分和调节。