限购令政策下的小产权房出路

【摘 要】2011年初出台的“限购令”是近几年房地产调控政策中最为严厉的一条，严格的房地产政策使小产权房有抬头之势，再一次引起关注。采取“一案一处理”与完善住房保障体系相结合，将部分小产权房纳入保障房，符合和谐社会发展和新农村建设要求。

【关键词】小产权房限购令解决出路住房保障

随着年初“国八条”颁布，全国多个省市依据实际情况积极响应落实，其中最为严厉的是住房限购令。然而，这一轮严格的房地产调控政策使土地违法案件不断增加，根据国土部公布的数据显示，今年第一季度全国土地违法较去年同期增长3.7%，以小产权房居多，小产权房俨然有抬头之势。

一、小产权房概念特征与转正

1.小产权房认识

小产权房指由乡镇政府或村民委员会私自制作发放的“房屋所有权证”的房，也被称作“乡产权房”或“村产权房”。有些学者认为，小产权房本质上没有产权的房子[1]。它由集体经济组织在集体建设用地甚至农用地上建造而成，除安置本村村民外，还低价出售给非本村居民。故小产权房最诱人也最明显的特征是“价格低廉，”这也是人们越发关注小产权房的原因。价格低廉的根本原因是小产权房的“非合法性。”

2.小产权房转正

2009年深圳《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》被媒体解读为“小产权房可以转正、合法化。”国土部澄清实质并非如此，但转正之说不断传开，让很多小产权房购买者看到了希望[2]。

小产权房转正涉及多方利益。开发商反对小产权房转正，合法化对利益造成伤害。当前低价小产权房与高价商品房已形成一定的竞争关系（价格竞争），而小产权房在价格上有明显优势，且开发成本远低于商品房开发成本。不论价格还是成本，商品房开发商们坚决反对小产权房转正。购买了小产权房或在为购房苦恼的老百姓，对小产权房转正持拥护态度。商品房价格之高使不少老百姓无法承受，限购令等房地产调控政策出台又给不少居民沉重打击。中央政府对小产权房持打压态度，而落实到地方尤其是村集体组织，则睁一只眼闭一只眼。小产权房建设给村集体带来不少收入，加之政绩考核机制不完善，地方更多对小产权房持纵容态度。

二、小产权房与限购令

2011年国务院下发新一轮房地产调控政策，对购房套数和条件限制，被称为历年房地产调控政策最为严厉的。本地居民最多购置两套房，非本地居民最多购置一套。不管是对本地或非本地购房者，还是房地产开发商，都是一记重拳。因此，北京、南京、深圳、广州等地出现小产权房热销场面。投资者为谋取利益，购买者高房价下选择小产权房是暂时缓和。

据东方卫报报道，以南京早期小产权房聚居地八卦洲为例，限购令出台使部分曾期盼小产权房转正的居民不再希望转正。由于小产权房不在限购商品房范围内，低价购买的小产权房可再出售或出租，所得价款成为购买商品房资金重要来源。限购令使房屋出租价格上升，小产权房价格不断上升，有些大城市已万元一平米。小产权房拥有者抓住高价时机卖给需要的居民，收入不菲。

小产权房转正声音忽高忽低，而政府对小产权房处理也在尴尬处境，打击力度较温柔。很多居民抱着迟早要转正或法不责众心理，在限购令、高房价驱使下购买高风险、无保障的小产权房。

三、限购令下小产权房出路

限购令出台使外地居民把目光投向小产权房，给众多官员、专家学者再次敲响警钟。一味以“堵” 的方式去解决小产权房问题无法适应经济社会发展，寻求合理方式解决小产权房问题是当务之急[3]。目前处理方式更多倾向合法化。一方面小产权房数量庞大，另一方面是市场经济和社会资源公平分配要求。

1.平抑房价

高房价是小产权房肆意扩张的主要原因之一，限购令出台正是针对高房价。2003年房地产调控政策以来，不管打压还是鼓励，房价一直走高。2010年国十条以及2011年国八条，都以遏制房价过快上涨为主要目的，并未以降低房价为主要目的，今年各省市制定房价上涨控制目标正是体现。我国房价还有一个特点：在一段相对平稳期后，会出现报复性反弹。小产权房主要优势是价格低，只占普通商品房房价的三四成。笔者认为，平抑房价不是权益之计。

2.分类处理

根据国土部处理意见，一案一处理，对2007年12月30日前所建小产权房予以合法化，之后所建一律拆除，这考虑到小产权房遍地开花现实，也是保障中低收入家庭的处理方式。除在时间上限制，在用地上也有限制。不少专家认为，对于在农用地上建设的小产权房，一律拆除，而在集体建设用地上的小产权房依据建筑年限长短等酌情处理，允许补缴全部或部分土地出让金、税费等。

耕地红线坚决不可动摇，对农用地上的小产权房，观点基本一致。集体建设用地上的小产权房，考虑其建房期以及年限，予以分别对待。坚决叫停新建小产权房。这种“具体情况，具体处理”的处理符合短期发展要求，但从长期来看，对解决中低收入家庭住房问题仍不完善。

3.小产权房“保障化”

目前越来越多专家学者探索小产权房与保障房建设并轨道路。朱健、郭松海认为，小产权房的产生暴露出中国住房保障体系建设滞后。为保障中低阶层人群基本住房需要，应增加廉租房、经济适用房、限价房等保障性住房供给，建立和完善多层次住房保障体系，制止小产权房进一步扩大蔓延[4]。今年两会，保障房建设成为热议亮点，制定十二五规划期内3600万套保障房建设目标。小产权房购买者以中低收入人群为主，将数量庞大的小产权房纳入保障房体系，既节约建房成本，又能弥补我国保障房建设缺失。新加坡完善的住房保障体系给我国提供了很好的借鉴。

从法理上说，小产权房建造和买卖似乎法律依据不足，并且大量占用耕地，不利于农业可持续发展。但从实践看，却在客观上缓解了大中城市人口的住房压力，为紧张的城市住房保障解围[5]。我国住房结构失衡，保障性住

房缺口大，把小产权房纳入保障房体系，加快保障房建设，可及时为中低收入者解决住房问题。

四、具体措施

笔者认为，分类处理与小产权房“保障化”是符合现实与长远利益的行之有效之举。把小产权房分门别类处理，不仅从时间、地类上区分，也从小产权房建筑面积、质量和密度以及其规划对当地城市、农村发展的影响区分。以时间、地类为主要区分因素，2007年12月30日以后所建以及占用农用地的小产权房坚决拆除，集体建设用地上的小产权房视情况酌情补偿购买者。符合时间、地类要求的小产权房，根据建筑面积、建筑密度等分别处置。对于一些建筑面积、密度小、影响当地城市、农村规划的零星小产权房，予以拆除并以保障房屋补偿。根据小产权房所在地域及购买人群，将其分类收编为经济适用房、廉租房、公租房、以及限价房这四种保障房。这将是惠及各方利益的举措。

然而，要朝着正确方向实施决策，需要政府、开发商、百姓共同努力。过去十年房地产调控政策，国家制定初衷是好的，具体实施条例也可行，但在实施过程中却一直走“S”型道路，走偏、纠正，实施一段时间开始背离方向。以2010年国十条为例，主要是加大供应量，可到2011年，却变为减少供应。一些政策过度执行，也会导致社会问题。以该次限购令为例，二套房认定标准“认房又认贷，”那会不会由此引发假离婚现象增多？离婚是造成社会不安分的主要因素之一。关于小产权房的处理，实施过程中要坚持走“直线，”以稳定社会为主要方向。地方政府加大执行力度落实，坚决贯彻中央精神，真正为社会、百姓谋福利。完善政绩考核机制，以地方绿色GDP增长为主要度量标准。对非法开发要严厉打击，鼓励支持保障房建设，降低从事保障房建设的房地产企业自有资金比例。

开发商在遵守国家相关法律情况下投资开发。树立遵纪守法意识，秉着对老百姓负责态度，不让老百姓陷入无保障生活。

百姓既是小产权房“收益者，”也是“受害者。”树立坚决不买小产权房的观念，从长远为自身权益保障考虑。其次，改变过去 “居者有其屋”观念，变为“居者有其住，”采取租房。目前新加坡有82%的国民居住在公屋内，我们要与时俱进，传统观念在如今不一定受用。

建立统一住房登记体系，对城乡住房进行统一管理[5]，完善相关法律体系，合理制定保障房申请标准，使真正需要住房的百姓有安身之所。加快人才公寓建设，解决大学毕业生住房问题。

简言之，当前形势下，小产权房的最好出路在于完善保障性住房体系，解决中低收入群体住房问题，切断小产权房购买源。

五、总结

限购令出台再次摧热小产权房，使不少居民面对高房价选择购买价格低廉、没有保障的小产权房。解决小产权房这一顽疾刻不容缓，否则“病入膏肓，”对房地产市场乃至整个社会经济稳定造成极为不利的影响。笔者认为，结合“一案一处理”与“加快保障房建设”，将部分小产权房纳入保障房体系，是一项合理的解决方案，符合新农村建设、和谐社会发展要求。

参考文献：

[1]易宪容.“小产权房”根本没有产权[J].中华建设，2009，（8）..

[2]魏雅华.小产权房：剿灭还是招安？[J].经济纵横，2009，（7）..

[3]蔡永飞.小产权房问题不能再拖了[J].经济探微.

[4]朱健，郭松海.论小产权房的产生原因及其规制[J].生产力研究，2009，（18）.

[5]朱婷.从“小产权房”现象看我国保障房出路[J]. 昆明理工大学学报（社会科学版），2009，（9）.