且等房价回归理性

[摘要] 由于中央宏观调控迫使投机者退出购房者群体，导致当前中国房产交易市场成交低迷。持续的宏观调控政策将使虚高的房价回归理性。

[关键词] 预期泡沫宏观调控回归理性

当前中国房产交易市场，无论新房市场，还是旧房市场，成交量都很低。为什么产生这种现象？会持续多久？将怎么打破这种“僵局”？本文就这些问题展开分析。

一、政府部门、房产投机者和房产投资者的双重角色

房产交易市场有三类主体：购房者、售房者和监管者。

购房者包括:(1)房产消费者，购房用于自住;(2)房产投资者，购房用于出租;(3)房产投机者，通过低价购入，高价售出来赢利。

售房者包括:（1）房产开发商，是卖房主体；（2）房产投资者，为出租而购入的房子在行情逆转时借机抛售；（3）房产投机者，从购房的第一天开始，就已加入售房者队伍，他们是房价走势和国家政策的先知先觉者；（4）政府部门，政府部门作为土地所有者，以出让土地使用权获取收入，因此它属于售房者――“售地者”。

监管者，就是政府部门，包括中央政府和地方政府。

可见，政府部门、房产投机者和房产投资者的角色是双重的。政府部门即是监管者，又是售房者，即当“裁判”，又当“运动员”，准确地说，中央政府承担着“裁判”的角色，地方政府扮演着“运动员”的角色；房产投资者和房产投机者的角色更是双重的，即是购房者，也是售房者。

二、由于中央宏观调控迫使房产投机者退出购房者群体，加之宏观调控初期，房价依然坚挺，因此导致成交低迷

房产投机者所扮演的角色视房价走势预期而定。如果预期房价上涨，在购房者群体中，除房产消费者以外，房产投机者将蜂拥而至，而在售房者群体中，房产开发商不会轻易出手，因为“皇帝女儿不愁嫁”，他们将待价而沽，结果就是房价节节攀升。如果预期房价下跌，那么，在购房者群体中，将难以再现房产投机者频繁活动的身影，就连住房消费者也将持币观望，翘首以盼房价下跌，而在售房者群体中，除了房产开发商以外，房产投机者也会加入进来，结果就是房价应声而落，跌势如潮。

由以上分析可知，即使房价已让普通房产消费者觉得高不可攀，但由于有房价上涨预期，房市依然火爆，房价和成交量将连袂上涨，此时房产交易市场不再反映真实供求，成为房产投机者冒险的乐园，房市泡沫迅速膨胀，但是，膨胀的泡沫终究要破灭。正是看到了泡沫破裂等潜在的风险，中央政府采取了宏观调控措施，以抑制房价过快上涨。采取的主要操作策略就是打击房产投机者，使其无利可图，逼其退出购房者群体，而宏观调控初期房价依然坚挺，房产消费者无力购房，因此，房产交易市场上成交量急剧下降。

三、由于政府的双重角色导致房产开发商维持目前的高房价，而房产消费者沉默以待，因此这种高房价、低成交量的现象还会持续比较长的时间

宏观调控初期，房价坚挺，房产开发商咬住高价不降，他们希望能熬过这样一个低迷的时期，等待下一个春天的到来。然而至少需要以下条件之一，第一、居民收入水平迅速提高；第二、国家政策解冻，房产投机者重新加入购房者群体。寄希望于第一个条件，是不现实的。因此，国家政策取向，将对中国房产交易市场下一步走向起着举足轻重的作用。由于政府的双重角色，即当“裁判”，又当“运动员”，因此，无法保证政府将继续维持对房产投机者的打压态势，正因为如此，房产开发商才有了理由，维持现在的高房价，以待成交量因政策松绑，房产投机者重新入市而放大。而只要政府政策维持不变，房产消费者就有足够的信心和耐心，苦等时机。因此可以说，这种高房价、低成交量的现象还会持续比较长的时间。

四、持续的宏观调控政策将使虚高的房价回归理性

现在的房产交易市场，是房产商和政府之间的博弈，准确地说，是中央政府和地方政府之间的博弈。博弈分出胜负之时，就是这种高房价、低成交量现象结束之时。而博弈结果有两种可能，一种可能是房产商和地方政府胜出，中央政府取消宏观调控措施，投机者重新入市，成交放量，价格在此基础上恢复上涨趋势；另一种可能是中央政府胜出，继续实行宏观调控政策，甚至出台更严厉的政策，房产开发商迫于无奈，纷纷低价套现，以缓解财务紧张状况，此时房产投机者早已加入售房者群体，在旧房市场不断冲击新房市场价格防线，至此房产交易市场将上演一幕幕房价轮番下跌的剧目。

那么到底何种可能将会成为现实呢？我们认为，中国房产交易市场是否需要房产投机者这个问题无法绕开，正是他们才部分导致了当前房价高得离谱的现状。而我们同样认为住房不同于黄金、股票等投资品，它是千家万户的栖身之所，它的最大功能是用于居住，而非投资。基于此，我们坚定地认为中央政府打压房产投机者的决心将会一如既往，甚至更为严厉，跌势难以避免。因此，房产开发商应该清醒地认识到暴利年代已经过去，面对现实，调整心态，将虚高的房价回归理性。

参考文献：

[1]刘勇:《如何平抑非常时期飞涨的物价》.经济师,2005年第10期

[2]高同裕:《房价快速上涨之谜:基于广州市的调查》.南方金融,2006年 11期

[3]潘长风:《影响我国房价的内外因探究》.价格理论与实践2006年 10期