房价收入比问题探讨

摘 要:通过对于房地产市场中房价收入比的分析发现,当前我国的房价收入比较大,对于居民造成购房压力负担。而国内房地产市场普通房供给不足和投机性需求旺盛是该指标过高的重要原因,尤其是供房结构的不合理性需要引起重视。

关键词:房价收入比;供给不足;投机性需求

中图分类号:F8

文献标识码:A

文章编号:1672-3198(2010)04-0162-01

今年国务院出台“国十一条”以限制国内房价的过快上涨,但是据报道随后各省市又纷纷出台相应政策继续支持房地产市场。因而很多专家认为房价尽管在短期内不可能迅速下降,但会开始企稳,然而处于高位的房价不禁引起我们的关注。高房价造就了较高的房价收入比,以下我们就从这一指标的角度加以探讨。

1 房价收入比的定义及现状

所谓房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比,国际上通用的房价收入比的计算方式,是以住宅套价的中值,除以家庭年收入的中值。家庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入,家庭年收入同样取中值。按照国际惯例,房价收入比应为4-6:1左右为宜。

根据相关资料整理后的数据显示,一方面,我国各个城市的房价收入比不平衡,另一方面,各城市房价收入比有上升趋势且处于较高水平。具体来看,1997年至2003年,全国房价收入比保持一种较平稳的运行态势,在6.15左右;2003年至2007年,随着房价增长速度超过人均可支配收入,房价收入比明显上升,2007年达到7.44的历史最高水平,出现较为严重的失衡。一些大城市的状况则更加严重,北京由9.55增加为13.09;上海由6.7增加为11.25;深圳由5.85增加为13.15。

尽管根据易居房地产研究院综合研究部最新提供的一份研究报告显示,在2008年,一向被房地产专业人士视作楼市健康标准的全国房价收入比,出现了自1997年一路攀高后的首次下降,部分大型城市已经出现泡沫挤出效应,但是以目前的价格来看,即使与被公认高房价的中国香港地区相比,上海、北京等城市房价收入比依然偏高。

2 房价过高的重担和背后的缘由

以杭州为例,浙江大学研究小组的一份调查报告显示,杭州市2009年房价上涨78%,二手房价格上涨46%,如今杭州一套一百平米的住房价格高达近两百万元人民币。经济学家郎咸平、时寒冰在一个访谈节目中谈到,美国房屋中间价仅为20万美元,且美国所指的房屋是国内的“别墅”这一概念。不难看到,国内房价已处于相当高的位置。如果房价继续上涨,而没有收入的相应上涨作为支撑,前景就不容乐观。

笔者注意到中国作为住房自有率很高的国家之一,群众观念中根深蒂固的有拥有属于自己的一套房屋的思想,这样对于收入偏低者以及刚工作的年轻人群,购买房屋的压力很大,过早成为房奴的现象十分常见。近段时间的房价热虽然有所得到抑制,但是从目前情况来看,以浙江省的某县级市为例,新城区一套约100平米的住房售价在80万元左右,加上装修费用,假设为10万元,购置新房的价格近90万元,这对于事业起步的一对年轻人而言,以每人月薪3000元为例,年收入共计7.2万元,房价收入比达到了12.5,这无疑是个沉重的负担。

这高房价收入比背后的原因是是什么呢?著名经济学家周其仁在《房价问题的政治含义》一文中指出,供地不足是房价上涨的主要原因。今天房价上涨的原因是市场上有购买力表达的需求没有得到满足。他认为对房地产的需求有高端、中端和低端之分,用经济学图形反映,就是一条倾斜的需求线。如果供应充足成交的价格就低如果供不应求先满足的一定是高端需求结果就是房价高涨。著名经济学家萧灼基也指出“压低房价,不应该减少需求而应该增加供给。” 因而相对供给的不足,尤其是中低档房屋供给的不足,加之一般工资增长速度远不及房价上涨速度这一因素,房价收入比不断上扬成为必然。

此外,不容忽视的一点在于投机性需求的大量存在,郎咸平教授在谈及中外房屋差别时提到,只有中国才有炒房这一概念,美国近十年房价波动仅在10%左右的区间浮动,而中国的炒房团则是将炒房热蔓延到了各个角落,去年年末至今年年初海南房价的疯长就是最好的例子。

3 总结和政策建议

正是由于供给不足和投机性炒房现象等的存在导致了我国房价收入比不断上升,使得居民生活压力较大,考虑到住房并不是一种纯粹的商品,它关系到社会公众最基本的生存权利的保障问题,住房的这一公共属性决定了其不能完全由市场提供,而要求政府公权力的介入。所以政府应当作为“政治人”身份而非“经济人”介入房地产市场的监管和调控。 对于国内房地产市场,尤其重点的是对于房地产生产结构的调整,明确供给不足是房地产价格不断上涨的重要原因,真正落实经济适用房比例的上调,保证充足的中低档住房的供给,从源头上减轻房地产价格上涨的压力。此外,政府应适当加大对于中低收入者购房的补贴和支持,帮助这一人群解决住房难的基本问题。政府在关注国内房地产市场的稳定和健康外,还应重视对于投资性外资的涌入,在国际汇率和国内金融市场的完善方面有良好的措施。

参考文献

[1]陈淼峰, 陈龙乾. 宏观调控对房地产价格的影响分析 \[J\].经济学家,2005,(2).

[2] 刘霞辉. 我国房地产市场发展的几个问题 \[J\]. 经济学动态,2006,(6).