浅析房地产开发企业项目成本控制

【摘要】文章从投资决策与设计、项目实施、竣工审计等方面简单阐述了如何对房地产开发项目进行成本控制和管理。

【关键字】房地产；成本控制

中国的房地产开发业在经过启蒙阶段，快速的成长阶段后，进入了成熟阶段，这个阶段不再以前的暴利行业，也不再是只要有地就能挣钱的行业，更不是靠关系就能生存和发展的阶段。目前房地产行业已经演变成巨额的资金推动的行业，依靠成熟的品牌运营的行业，依靠规模发展的行业。要在激烈的市场中生存和发展下去，最重要的方法和途径就是要控制好工程建设项目各个阶段和各个环节――抓好管理是基础，成本控制是核心！

1 抓好源头，加强对工程项目的投资决策和设计环节的控制

工程项目投资控制的根本与关键是工程建设项目前期的投资决策和设计阶段。但我国长期以来普遍忽视这一阶段的成本控制，而往往是把项目管理和工程造价控制的主要精力放在项目的施工阶段，但一般来说，决策阶段能够控制60%的成本，设计阶段能够控制30%的成本，而施工阶段仅能控制10%的成本。

1.1 投资决策阶段的管理与投资控制

目前房地产开发的主要成本就是土地成本，房地产开发经营的思路也由原先的小区经营转变为区域经营、城市开发阶段，因而，在已经很难取得较成熟的成熟土地的情况下，如何人为造景-烘托人气-以点带面，从而以较为低廉的土地成本，取得相对合理的资金回报，成为投资决策的关键点。为实现这种目标，需要各部门群策群力，工程造价部门、财务部门应准确的估算各种方案的投资规模，资金回报；市场营销部门应通过市场调研、提供准确的需求信息；规划外联部门应及时取得城市规划的信息与资料。在西部城市中较为经典的案例是西安曲江的城市开发，游人如织的大雁塔北广场已经充分的证明投资决策是获取利润的关键点。

1.2 设计阶段的管理与投资控制

在决策方案确定后，设计是最大的控制成本的关键点，设计确定工程造价，预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。在设计控制中，需要关注以下几点：

1.2.1 实行设计方案招投标制度，首先应进行建设方案的招标，通过招标确定布局经济合理符合市场需求的最佳建筑方案，在确定恰当的建筑方案后，进行结构设计的招标，通过比选出价格最低的结构设计单位，并作为施工图设计的控制指标。在招标过程中，需要设计恰当合理的招标程序并严格执行。

1.2.2 利用价值工程（原理）对设计方案进行筛选。价值工程的主要特征是：以提高价值目标为重点，以功能分析为核心。运用价值工程，既可提高工程的功能、又可降低工程的造价；使得决策者能够在提高功能和降低成本中寻找到平衡点；例如，我国的高铁建设被受争议，如果进行价值分析或许会减少很多争议，速度的提高很显然导致成本的大幅提高，但每边际速度提高对应的成本是不一样的，当边际速度对应的成本上升时，这个点的速度是目前适合发展的速度，同时也要比较分析时间上的节约价值是否有足够的市场需求。在例如，利用深坑基础，增加地下室，这样地下室既可以停放车辆和储存杂物，小区又可以不建地上停车场，既节约了用地，也美化了环境。

1.2.3 实行限额设计，并将设计收费与设计成本挂钩，促使和避免设计人员为过分的追求安全效果而加大设计成本。一般通过限制每平方米钢筋含量、混凝土含量、单位施工图预算指标、设计变更费用等指标。由其要注意以下几点：①建筑结构形式的采用。在满足抗震及安全功能的前提下，根据建筑物特点尽量采用成本较低的结构形式。②基础结构形式的选用必须依靠真实的地勘资料并对持力层进行认真选择。避免在施工时出现超深或返工现象。③结构配筋量标准不一。有些设计人员为了减少工作量，对配筋及截面不进行单独计算，统一配筋。④结构按取大值的方式进行统一标示或作文字简单说明。

1.2.4 加强对设计图纸的会审与审查工作。图纸会审时需要关注各专业图纸间是否配套和衔接，以及图纸设计的缺陷，越早发现越能节约成本，采取的方法可以是聘请专家进行审查，但重要的是请相关的部门参与到设计中来，当然也可以在施工招标时，设计发现图纸错误和不衔接的地方进行加分的条款。

2 抓紧、抓实工程项目的具体实施阶段

施工阶段成本控制的关键，一般需要抓住三个关键点：一是合理控制工程洽商；二是严格审查承包商的索赔要求；三是做好材料的加工定货及采购。

2.1 控制工程造价的关键是通过招投标制度选择好的施工队伍，通过合同的约束有效地降低工程成本。

通过招投标制度选择良好的施工队伍，在招投标过程中，需要关注一下几个方面：①资质考查，应该着重对负责项目的施工经理及现场负责人员从事的项目进行考察；避免出现施工单位代表项目较好，但该项目正好碰上较差的项目经理的情况。②招标方式的设计，应该从招标的制度上避免出现串标或围标的情况发生，例如可以采取资格后审、不相容职务相分离、合理低价中标等方法。③招标内容上应尽量明确，避免出现内容的含糊而导致的设计变更或索赔；④中标后的合同就后期结算、决算时甲乙双方的“游戏规则”。因而中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理。

2.2 加强工程项目施工各环节的管理和工程造价的有效控制。

在工程施工阶段，据有关资料统计，这一阶段影响工程投资 (工程造价)的可能性只有5%～10%，节约投资的可能性已经很小，但如果项目属于三边工程，则这一阶段可能会存在较大的控制空间，在现场签证中，应该从优化施工组织设计，选择技术先进、经济合理的施工方案，从源头上控制现场签证和索赔的发生概率。同时在控制好现场签证的控制流程，例如采取施工方、监理方、开发商共同的签证制度，签证时间应控制在发生时间的一定范围内。对于隐蔽工程的签证制度等。

例如某开发商制定的签证控制要求及流程：明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，首先强调办理工程签证的及时性。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。

2.3 切实把好设备、材料的质量及价格关

工程材料、设备价格管理是项目成本控制的重点和难点。材料是工程造价的主要组成部分之一。为正确确定材料价格，除了把好进场材料的质量关外，要及时了解材料、设备的价格变化情况，可以采取的方式有：有效健全的采购内控流程，通过合理生产组织，以达到规模化的采购来取得较低的采购单价。

3 抓住关键，加强对工程竣工审计各个环节的管理和控制。

工程项目的审计必须对工程项目整个施工生产活动的全过程进行审计。不仅要重视被审计项目的事后审计，更要重视事前和事中审计。事中和事后的审核更能提早和预先发现问题、并解决问题。

企业就必须在工程管理和造价控制所涉及的重要环节上，有胆有识地重用“人才”，做到真正的“以人为本、人尽其才”。部分企业就存在由于个别人员的业务能力、责任心以及工作态度的缺憾，使得工程在管理和造价控制上出现漏洞，给企业带来难以觉察的巨大损失。从这个意义上来看，人才的竞争，才真正是企业“生死存亡”的竞争。

最后，要做好建设项目后评估工作。要将项目的有关造价资料及其分析结果汇总并建立成数据库，一方面可以为后续工程项目提供项目管理和工程造价控制作参考；另一方面可以为后续项目的解决方案提供有效的解决思路和方案，正所谓“前事不忘，后事之师”。