从一起败诉案看依法行政的必要性

2014年9月，福建省五指山市某人提出行政诉讼，案件事由是五指山市住房保障与房产管理局违法撤销房屋登记。该局在档案材料检验的时候发现登记的房屋属于划拨土地上房屋，转移登记时未提交划拨土地使用权变更登记的相关证明材料，遂补发通知让原告补充提供土地出让的相关证明材料。由于原告未提供相关证明材料，五指山市住房保障与房产管理局于3个月后下达《撤销房屋登记决定书》撤销了原房屋登记，由此引发诉讼。

法院最终按照《行政诉讼法》第五十四条认定五指山市住房保障与房产管理局适用法律错误、违反法定程序，判决撤销了五指山市住房保障与房产管理局下达的《撤销房屋登记决定书》，维持了原房屋登记情况。

现结合该案涉及的相关法律，对房屋登记依法行政的必要性进行简单阐述。

一、程序法角度

《房屋登记办法》第八十一条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。可以看出，撤销房屋登记必须符合两个条件：一是必须是司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件；二是其内容可以证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，登记机构方可主动撤销房屋登记，且有善意取得例外之规定。前述案例中无法看出登记机构满足以上两个要求，故而其采取的主动撤销行为，明显违反程序法。

二、实体法角度

五指山市住房保障与房产管理局要求划拨土地要提供使用权变更相关证明材料的做法是不符合法律规定的。《城市房地产管理法》第三十九条规定，划拨土地使用权转让应当报有批准权的人民政府审批；《物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《城市房地产管理法》第三十九条也对划拨土地转让做出具体规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。很多同行据此要求申请人提供批准的相关文件，并且依据是《房屋登记办法》第三十三条的兜底性规定――其他必要条件。从行政许可法的本意出发，兜底条款必须有法律法规的授权，且不能随意增减。

《土地登记办法》第四十条规定，因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。由此可见，审查权授予部门为土地登记部门，房屋登记与土地登记分设的不需要对此进行审查。

五指山市住房保障与房产管理局超越职权且违反法定程序，败诉是必然的结果。

三、经验和教训

通过上述案例可以看出，房屋登记部门在办理相关登记时，必须严格依照法定程序和法律授权的范围行使职权，否则就要承担相应的法律后果。

在实务中，如果遇到确实有记载错误的，若符合《房屋登记办法》第八十一条的相关规定，房屋登记部门可以直接行使撤销权。若不符合相关的法律规定，也有相应的救济手段。《房屋登记办法》第七十五条规定，房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。

此外，在给申请人的书面通知中，登记机构应依据《房屋登记办法》第九十二条“申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任”的规定，告知申请人拒不改正将会造成的严重后果，引起申请人的重视，促使申请人主动申请改正。